TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître TROJMAN

Monsieur [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DENOULET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00490 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XZH

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDEURS

S.A.R.L. DIFENDIS,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître TROJMAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C767

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [F],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître DENOULET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D285

Monsieur [O] [M],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT

reputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00490 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XZH

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 14 janvier 2019 excluant l’application des dispositions de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, M. [R] [F] a loué à la SARL DIFENDIS à effet au 1er février 2019 et pour l’usage exclusif de M. [O] [M] et sa famille un appartement de 65,50 m² situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 2 200 euros outre une provision pour charges de 100 euros par mois.

A la suite de la rupture conventionnelle du contrat de travail de M. [O] [M], en date du 6 août 2021, la SARL DIFENDIS donnait congé par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 26 juin 2023, à effet au 25 juillet 2023 avec préavis d’un mois prévu à l’article 15 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 en cas de perte d’emploi.

Rappelant l’exclusion du contrat du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, M. [R] [F] exigeait le paiement du loyer jusqu’au 25 septembre 2023 selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 juin 2023.

Alors que la SARL DIFENDIS cessait tout paiement de loyer à compter de son congé du 22 juin 2023 et que M. [O] [M] se maintenait dans les lieux, faute d’avoir trouvé à se reloger lui et sa famille, M. [R] [F] assignait par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la SARL DIFENDIS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir :

— prononcer la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2023,

— condamner la SARL DIFENDIS au paiement de la somme de 6 672,92 euros au titre de l’arriéré locatif entre le 1er juillet 2023 et le 25 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 9 août 2023 et capitalisation des intérêts,

— ordonner l’expulsion de la SARL DIFENDIS et de tous occupants de son chef sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois courant à compter de la signification du jugement et jusqu’à libération des lieux par remise des clefs au bailleur ou à son mandataire,

— condamner la SARL DIFENDIS au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, charges et taxes locatives en sus, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la SARL DIFENDIS à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SARL DIFENDIS aux dépens en ce compris la sommation de payer du 9 août 2023.

A l’audience du 26 février 2024 et du 26 juin 2024, le dossier a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre aux parties de se mettre en état.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la SARL DIFENDIS a fait assigner M. [O] [M] en intervention forcée aux fins de le voir condamner à garantir la preneuse de toute condamnation prononcée par la juridiction à son encontre.

Cette assignation enregistrée sous le numéro RG 24/9590 a fait l’objet d’une jonction prononcée lors de l’audience du 5 novembre 2024 pour se poursuivre sous le numéro RG 24/490.

A cette audience, M. [O] [M] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Les conseils de M. [R] [F] et de la SARL DIFENDIS ont exposé les conclusions déposées et visées par le greffier.

M. [R] [F] expliquant que M. [O] [M] avait libéré les lieux le 20 septembre 2024, a abandonné ses demandes au titre de l’expulsion et actualisé sa demande de paiement d’un arriéré locatif à la somme de 34 442,20 euros pour la période courant du 1er juillet 2023 au 20 septembre 2024 outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4 710,30 euros à compter de la sommation de payer du 9 août 2023 et de l’assignation du 10 novembre 2023 pour le surplus avec capitalisation des intérêts. Il sollicite également la condamnation de la SARL DIFENDIS à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL DIFENDIS réitère sa demande de condamnation de M. [O] [M] à la garantir des sommes mises à sa charge et conclut au débouté du demandeur faisant valoir que le bail s’est trouvé résolu à la date du 25 juillet 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la législation applicable au contrat de bail et le délai de préavis

Il résulte du contrat produit signé le 14 janvier 2019 entre la société DIFENDIS et M. [R] [F] que la location est consentie à usage d’habitation secondaire afin de loger exclusivement la M. [O] [M] et sa famille. Il n’est pas prévu expressément que le logement est attribué à titre de logement de fonction, la qualité de salarié de M. [O] [M] n’étant pas précisée au contrat.

La mention de l’exclusion des dispositions de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 résulte de la seule référence à l’usage d’habitation secondaire laquelle permet d’exclure les dispositions d’ordre public de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bail liant la SARL DIFENDIS et M. [R] [F] relève donc des dispositions du code civil et prévoit pour le locataire un délai de préavis de trois mois sauf un mois en cas notamment de perte d’emploi. S’agissant des faits de l’espèce, le locataire n’étant pas M. [O] [M] mais la SARL DIFENDIS, la rupture conventionnelle du contrat de ce dernier ne saurait avoir pour effet de réduire le préavis à une durée d’un mois.

Le congé délivré par la SARL DIFENDIS est donc valablement intervenu à compter du 25 septembre 2023.

Sur l’arriéré locatif

Il n’est pas contesté que le logement a été restitué par M. [O] [M], occupant du fait de la SARL DIFENDIS, le 20 septembre 2024. Or le bail étant résilié depuis le 25 septembre 2023, la SARL DIFENDIS s’est donc maintenue dans les lieux malgré le terme du contrat.

En application des dispositions du contrat de location, la SARL DIFENDIS est redevable des loyers jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce son montant sera fixé au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à défaut pour M. [R] [F] de justifier d’un préjudice nécessitant une majoration de 50%, la clause pénale prévue au contrat de location ne s’appliquant que pour le cas de résistance à une ordonnance d’expulsion qui n’a pas été rendue en l’espèce.

Il ressort ainsi de la sommation de payer en date du 9 août 2023, de l’assignation et du décompte actualisé que la SARL DIFENDIS reste devoir à M. [R] [F] la somme de 34 442,20 euros, à la date du 20 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés pour les mois juillet et septembre 2023 et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2024 prorata temporis inclus.

Les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la sommation de payer du 9 août 2023 sur la somme de 4 710,30 euros et de l’assignation du 10 novembre 2023 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, la demande de capitalisation ayant été formulée la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 10 novembre 2023.

Sur la garantie de M. [O] [M]

La SARL DIFENDIS a assigné en intervention forcée M. [O] [M] aux fins de condamnation à la garantir des sommes mises à sa charge.

Par courrier au bailleur en date du 21 juin 2023, M. [O] [M] a annoncé son départ de [Localité 5] pour le sud de la France et sa volonté de quitter le plus rapidement les lieux. Par courrier du 19 juillet 2023, ce dernier est informé par le gestionnaire du bailleur de la fin du délai de préavis au 25 septembre 2023.

Il n’est pas contesté aux débats que M. [O] [M] ayant écrit au gestionnaire le 20 avril 2023 est resté dans les lieux au-delà du 25 septembre 2023, ce dernier ayant écrit le 20 septembre 2023 au gestionnaire du bien que dans l’attente de pouvoir reloger sa famille, il réglerait les loyers.

La créance locative produite témoigne de l’absence de règlement des loyers entre le mois de juillet 2023 et septembre 2024 du fait de la SARL DIFENDIS et de M. [O] [M], occupant du chef de la société locataire en titre.

L’action en intervention forcée à l’encontre de M. [O] [M] étant recevable, le jugement à intervenir sera déclaré commun à ce dernier lequel sera condamné à garantir la SARL DIFENDIS sur la somme due au titre de la non restitution des lieux entre le 26 septembre 2023 et le 20 septembre 2024, soit 27 769,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en intervention forcée du 29 juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

La SARL DIFENDIS, partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront notamment, le coût de la sommation de payer en date du 9 août 2023.

L’équité commande d’allouer au demandeur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement de laquelle sera condamnée la SARL DIFENDIS et de la débouter de sa demande sur le même fondement tant à l’encontre de M. [R] [F] que M. [O] [M].

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en intervention forcée à l’encontre de M. [O] [M] et le jugement commun à son égard ;

CONDAMNE la SARL DIFENDIS à payer à M. [R] [F] la somme de 34 442,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 sur la somme de 4 710,30 euros et du 10 novembre 2023 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 10 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [O] [M] à garantir la SARL DIFENDIS de la dette locative née constitués sur la période comprise entre le 26 septembre 2023 et le 20 septembre 2024, soit la somme de 27 769,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SARL DIFENDIS aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL DIFENDIS à verser à M. [R] [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection