ORDONNANCE DU : 28 MAI 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00062 – N° Portalis DBX7-W-B7K-DU2I

AFFAIRE : S.C.I. SCI PSE PATRIMOINE C/ S.A.R.L. HELLO [T]

5BA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 02 Avril 2026

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI PSE PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pejman TOULOUSE-KHATIR, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. HELLO [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

Par acte du 26 février 2026, la SCI PSE PATRIMOINE a assigné la SARL HELLO [T], anciennement dénommée « BAR A CROQUETTES [T] » devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Libourne aux fins de voir, sur le fondement des articles 1343-5 du Code civil, L. 145-37, L. 145-38, L. 145-41 et R. 145-35 du Code de commerce et 834, 835, 836, 837 et 700 du Code de procédure civile afin de se voir déclarée recevable et bien fondée en son action et en conséquence de :

dire et juger que le commandement de payer délivré le 2 décembre 2025 à la défenderesse est régulier en la forme et quant à son contenu, et qu’il satisfait aux exigences de l’article L. 145-41 du Code de commerce et de la clause résolutoire stipulée à l’article 30 du bail commercial du 14 mai 2019,constater qu’à l’expiration du délai d’un mois suivant ce commandement, la défenderesse n’avait pas intégralement réglé les sommes dues au titre des loyers, charges et taxes foncières, et qu’elle se trouvait en manquement grave et persistant à ses obligations essentielles,constater, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 14 mai 2019 et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 2 janvier 2026, sans qu’existe sur ce point de contestation sérieuse,dire et juger qu’à compter de cette date, la défenderesse est occupante sans droit ni titre des locaux loués,ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et de tous les occupants de son chef des locaux litigieux, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de 20 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,fixer à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la défenderesse à compter du 2 janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, à une somme égale au dernier loyer contractuel, soit 2271,60 € TTC par mois, outre les charges contractuellement récupérables, payables dans les mêmes conditions que le loyer,condamner à titre de provision, la défenderesse à lui payer la somme de 7012 € TTC à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2026,condamner la défenderesse au paiement des frais de commandement et de l’ensemble des dépens de la présence instance de référé, y compris les frais de commissaire de justice exposés pour l’exécution de l’ordonnance à intervenir,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,réserver les dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI PSE PATRIMOINE fait valoir que par acte sous-seing privé du 14 mai 2019, elle a cédé un bail commercial à la SARL BAR A CROQUETTES [T], devenue HELLO [T], moyennant un loyer mensuel de 1600 euros HT, soit un loyer annuel de 19 200 euros HT. A compter du premier semestre 2025, la locataire a commencé à cumuler des impayés. Après une vaine mise en demeure le 14 octobre 2025, elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, le 2 décembre 2025. Les sommes réclamées n’ont pas été intégralement payées au 2 janvier 2026.

Bien que régulièrement assignée, en application des dispositions de l’article 658 du Code de procédure civile, la SARL HELLO [T] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été débattue en audience publique le 2 avril 2026, les parties ayant été en outre invitées à déposer conformément à l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020. Elle a été mise en délibéré et prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, le 28 mai 2026, les parties avisées.

SUR CE,

Sur les demandes relatives à la clause résolutoire et l’expulsion du preneur Aux termes de l’article 145-41 du Code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

Il est constant que le 14 mai 2019, la SCI PSE PATRIMOINE et la SARL « BAR A CROQUETTES [T] », devenue HELLO [T], ont conclu un bail commercial d’une durée de 9 ans, avec prise d’effet le 1er juin 2019, portant sur un local commercial, dans le lot n°8 de l’immeuble situé aux n°[Adresse 2], au lieudit [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1600 euros, hors taxes, soit 19200 euros hors taxes à l’année, outre le paiement des charges et taxes, mis à la charge du preneur.

Ce contrat a été complété par un avenant, signé le 28 octobre 2022, organisant le règlement fractionné de la taxe foncière.

Il sera constaté que l’article 30 du contrat de bail signé par les parties le 14 mai 2019 prévoit l’application d’une clause résolutoire en ces termes : « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer de remboursement de frais, charges, contributions, taxes prestations dues en vertu du présent bail, ou des indemnités d’occupation prévue à l’article L. 145 – 28 du Code de commerce, ou encore d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer exécuter délivrer par acte extrajudiciaire resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ».

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’un commandement de payer a été délivré le 2 décembre 2025 à la locataire, dans les formes prescrites par l’article L 145-41 du Code de commerce.

Si la bailleresse ne conteste pas qu’elle a obtenu le paiement de deux échéances les 23, 24 décembre 2025 et 30 janvier 2026, elle démontre néanmoins que ces sommes n’ont pas apuré la dette locative.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux au sens des dispositions susmentionnées, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, le 2 janvier 2026.

Dans le prolongement, l’obligation de la SARL HELLO [T], anciennement dénommée « BAR A CROQUETTES [T] », de quitter les lieux n’apparaît pas sérieusement contestable.

A cet égard, il sera observé que bien que régulièrement assignée et avisée des enjeux de la procédure, la défenderesse n’a pas comparu.

En conséquence, la demande d’expulsion présentée par la SCI PSE PATRIMOINE sera accueillie, selon des modalités plus précisément définies dans le dispositif de la décision.

Sur la demande de paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, la SCI PSE PATRIMOINE justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré le 2 décembre 2025 et du décompte arrêté le 2 janvier 2026, que la défenderesse demeure débitrice d’un arriéré locatif de 7012 euros TTC.

Il sera relevé que la défenderesse, qui ne comparaît pas, ne réfute ni l’existence de son obligation de payer les loyers, ni le montant sollicité.

En conséquence, l’obligation de la SARL HELLO [T], anciennement dénommée « BAR A CROQUETTES [T] » n’apparaît pas davantage sérieusement contestable.

La demande de provision formée par la SCI PSE PATRIMOINE sera donc accueillie. La SARL HELLO [T] sera condamnée à lui payer la somme de 7012 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et charges, tel qu’arrêté le 2 janvier 2026.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation Il est constant qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCI PSE PATRIMOINE sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au dernier loyer mensuel, soit 2 271,60 euros TTC par mois, outre les charges et taxes dus, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’est pas discuté que le maintien dans les lieux de la défenderesse cause un préjudice à la SCI PSE PATRIMOINE lié à l’immobilisation de son bien.

Cette dernière apparaît ainsi bien fondée à réclamer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail n’était pas résilié, soit une indemnité d’occupation arrêtée au 2 janvier 2026 à la somme mensuelle de 2 271,60 euros par mois, et ce, jusqu’au départ effectif de la SARL HELLO [T], parfaite vidange des lieux et remise des clefs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. L’article 491 du Code de procédure civile dispose : « Le juge des référés qui assortit sa décision d’une astreinte peut s’en réserver la liquidation. / Il statue sur les dépens. » ; l’article 696 du même code précise : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. /Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. ».

En l’espèce, les dépens de l’instance, en ceux compris les frais engagés pour la délivrance du commandement de payer, seront mis à la charge de la défenderesse qui succombe à l’instance. La demande relative aux frais « exposés pour l’exécution de l’ordonnance à intervenir », qui ne sont pas détaillés, seront en revanche écartés.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. ».

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI PSE PATRIMOINE les frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour obtenir la résolution du litige.

Par suite, il sera partiellement fait droit à sa demande en condamnant la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, insérée au bail signé par les parties le 14 mai 2019, sont réunies et que le bail a été résilié le 2 janvier 2026 ;

ORDONNONS à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL HELLO [T], anciennement dénommée « BAR A CROQUETTES [T] », représentée par son gérant, et de tout occupant de son chef des lieux, en l’espèce du lot n°8 de l’immeuble situé aux [Adresse 2], au lieudit [Localité 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNONS la SARL HELLO [T], anciennement dénommée « BAR A CROQUETTES [T] » à payer à la SCI PSE PATRIMOINE, la somme provisionnelle de 7012 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers dû selon décompte arrêté le 2 janvier 2026 ;

CONDAMNONS la SARL HELLO [T], anciennement dénommée « BAR A CROQUETTES [T] » à payer à la SCI PSE PATRIMOINE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 2 271,60 euros TTC par mois, outre le paiement des charges et taxes dus, et ce, jusqu’au départ effectif de la SARL HELLO [T], parfaite vidange des lieux et remise des clefs au bailleur ;

CONDAMNONS la SARL HELLO [T], anciennement dénommée « BAR A CROQUETTES [T] », à payer à la SCI PSE PATRIMOINE, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SARL HELLO [T], anciennement dénommée « BAR A CROQUETTES LIBOURNE », à supporter la charge des dépens de l’instance, en ceux compris les frais engagés pour la délivrance du commandement de payer les loyers.

La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS