TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ASSOUS-LEGRAND

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e KOUVELA PIQUET

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/03063

N° Portalis 352J-W-B7F-CT4JI

N° MINUTE :

Assignation du :

24 décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 29 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [N] [I] [H]

[Adresse 8]

[Localité 2] (GRÈCE)

représentée par Maître Georgia KOUVELA PIQUET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #D0854

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. ISAMBERT

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0759

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03063 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4JI

DÉBATS

A l’audience du 18 juin 2024, tenue en audience publique devant Madame Frédérique MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_______________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [H] est propriétaire du lot n°35 constitué d’un appartement au 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11].

Lors de l’assemblée générale du 21 février 2017, les copropriétaires ont approuvé la création du lot n°64 issu des parties communes (résolution n°16) et cédé ledit lot, défini comme « Aux premier et deuxième étages, sur l’emprise de l’actuelle cour commune, propriété privative de la cour et du droit à y bâtir un local commercial sur deux niveaux », à la SCI Orca 49 pour un montant de 200.000 euros (résolution n°17).

L’assemblée générale réunie le 12 décembre 2018 a autorisé la SCI Orca 49 à créer une verrière et un édicule sur la toiture du 3ème étage (résolution n°5).

Un local commercial de deux niveaux a été érigé sur l’emprise de l’ancienne cour commune, avec un toit-terrasse surplombant les lots 31, 32 et 64.

Une ordonnance de référé du 5 juillet 2019, confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 4 juin 2020, a rejeté la demande de remise en état du toit-terrasse au-dessus du lot 64 ainsi que la demande indemnitaire provisionnelle formées par Mme [H] au motif que les assemblées générales des 21 février 2017 et 12 décembre 2018 avaient autorisé la SCI Orca 49 à ériger un bâtiment sur le lot 64 nouvellement créé, ainsi qu’une verrière et un édicule en toiture-terrasse.

Cette décision a également condamné sous astreinte la SCI EKS à déposer immédiatement les sept blocs de climatisation installés sur le plancher haut de ses locaux (lots n°31 et 32) ainsi que l’édicule érigé sur le toit-terrasse.

Lors de l’assemblée générale réunie le 05 octobre 2020, les copropriétaires ont créé un lot n°65, issu des parties communes et situé au dessus du lot n°64 (résolution n°4), et l’ont vendu à la SCI Orca (résolution n°5) pour un prix de 50.000 euros.

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03063 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4JI

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à Mme [H] par courrier recommandé du 16 octobre 2020, distribué le 27 octobre 2020.

Par acte d’huissier signifié le 24 décembre 2020, cette dernière a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant la présente juridiction afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2020.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 septembre 2023, Mme [N] [H] demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du l0 juillet 1965, de :

— ANNULER les résolutions n°4 et n°5 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à verser à Madame [H] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— EXONERER Madame [H] en application des dispositions de l’article 10-l de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Georgia KOUVELA, Avocat au Barreau de Paris.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

— DECLARER Madame [N] [H] irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [N] [H] de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER Madame [N] [H] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 octobre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge rapporteur) du 18 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 18 octobre 2024 puis au 29 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020

La résolution n'4 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 intitulée « A la demande de la SCI ORCA, création du lot n°65 correspondant à un local d’activité au 3ème étage et représentant 58/1308ème » est libellée comme suit :

« L’assemblée générale décide de créer sur les parties communes le lot 65 qui sera situé au dessus du lot 64 suivant le projet de l’état descriptif de division établi par le Cabinet de géomètre expert [Y] joint à la convocation.

L’assemblée générale donne pouvoir au syndic de signer l’acte authentique de modificatif de l’état descriptif de division et le faire publier à la Publicité Foncière. »

Au soutien de sa demande d’annulation, Mme [H] fait valoir que l’objectif poursuivi par la SCI Orca 49 est d’empêcher l’application des décisions de justice au détriment de la SCI EKS avec laquelle elle partage une communauté d’associés ; que cette dernière a en effet été condamnée par le juge des référés à déposer sous astreinte sept blocs de climatisation ainsi que l’édicule sauvagement installés en juin 2018 sur la toiture-terrasse de l’immeuble, juste en face des fenêtres de son appartement ; que la SCI EKS a procédé à la dépose de ses installations le 10 septembre 2021 ; que la SCI Orca 49 utilise la majorité pour obtenir la création d’un local d’activité destiné à abriter les blocs de climatisation dont elle fera l’acquisition pour empêcher l’exécution des décisions de justice ; que le prétendu lot n°65 ne comporte aucune partie privative ; que le plan du géomètre ne fait pas état d’un lot n°65 créé au dessus du lot n°64 mais au-dessus des lots n°31 et 32 ; qu’il indique en outre à tort que le nouveau lot est issu des parties communes alors qu’il est créé ex-nihilo ; qu’il mentionne enfin une mesure « Carrez » alors que la surface créée n’a ni clos ni couvert.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le plan de géomètre figurant dans le projet de modificatif du règlement de copropriété annexé à la convocation à l’assemblée générale fait bien état d’un lot n°65 créé au-dessus des lots n°31 et 32 ; que la mention du lot n°64 relève d’une simple erreur matérielle ; que l’assemblée générale du 12 décembre 2018 a d’ores et déjà autorisé la construction d’un édicule sur la toiture du 3ème étage qui a bien vocation a être édifié au-dessus des lots n°31 et 32 ; que la surélévation est un droit accessoire aux parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires qui peut être cédé ; que l’assemblée générale du 05 octobre 2020 n’avait pas à statuer sur une surélévation déjà accordée ; que le lot n°65 correspond à la privatisation du toit-terrasse qui est réputé partie commune par le règlement de copropriété ; que le géomètre a enfin bien mentionné les tantièmes du nouveau lot qui comporte une partie privative ainsi qu’une quote-part de parties communes.

Sur ce,

Le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle la décision, bien que respectant les règles de majorité requise, n’est pas inspirée par l’intérêt collectif du syndicat mais par l’intérêt privé de certains copropriétaires ou la volonté de nuire à certains d’entre eux.

Il incombe en l’espèce à Mme [H] de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision adoptée par l’assemblée générale, les juges du fond n’ayant pas à se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions.

Il est établi, à l’examen du plan du géomètre-expert joint à la convocation à l’assemblée générale, que le lot n°65 nouvellement créé est situé non pas au-dessus du lot n°64 mais au dessus des lots n°31 et 32, propriété de la société EKS.

Cette erreur matérielle n’est toutefois pas de nature à entacher la régularité de la résolution litigieuse.

Le règlement de copropriété réputant parties communes « les voûtes des caves, la charpente et la toiture et, d’une manière générale, tout ce qui forme l’ossature du bâtiment », il ne peut davantage être soutenu que le lot nouvellement créé sur la toiture-terrasse du 3ème étage ne serait pas issu des parties communes.

Comme l’indique en outre à juste titre le syndicat des copropriétaires, celui-ci a d’ores et déjà cédé son droit de surélévation à la SCI Orca 49, en l’autorisant à édifier un édicule sur cette partie commune lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2018, laquelle est aujourd’hui définitive.

Le lot n°65 étant précisément défini comme un local d’activité de 49,80 m² représentant 58/1308èmes, il apparaît régulièrement constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes générales conformément aux dispositions de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’argument selon lequel l’assemblée générale n’aurait voté la résolution contestée que pour faire échec à l’application de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 04 juin 2020 procède d’une simple affirmation, étant précisé que cette décision du juge des référés n’a fait que sanctionner le trouble manifestement illicite résultant de l’installation, par la SCI EKS, d’équipements sans autorisation préalable de l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun des moyens présentés par Mme [H] n’étant constitutif d’irrégularité ou révélateur d’un abus de majorité, la demande d’annulation ne peut dès lors être accueillie.

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03063 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT4JI

Sur l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020

La résolution n°5 intitulée « A la demande de la SCI ORCA, vente du lot 65 nouvellement créé pour un montant de 50.000 € » est libellée comme suit :

« L’assemblée générale décide de vendre le lot 65 nouvellement créé à la SCI ORCA qui l’accepte pour un prix de 50 000 € net vendeur, les frais et honoraires de géomètre, de rédaction et publication du modificatif de l’état descriptif de division, de rédaction de l’acte authentique de vente, ceux de sa publication, les honoraires de notaire et les honoraires de syndic restant à la charge de la SCI ORCA.

L’assemblée générale donne pouvoir au syndic de signer l’acte authentique de vente du lot 65. »

Mme [H] fait valoir que cette résolution doit être annulée du fait de l’annulation de la résolution n°4 ; que cette vente constitue en tout état de cause un abus flagrant de majorité dès lors qu’elle a été autorisée à un prix dérisoire et n’a été proposée à aucun autre copropriétaire ; que le syndic a ainsi refusé de faire inscrire au procès-verbal sa proposition d’acquérir le local pour 100.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires oppose que Mme [H] ne démontre ni être titulaire d’un quelconque droit de priorité pour l’achat du lot n°65 ni avoir communiqué une proposition ferme d’achat à hauteur de 100.000 euros ; que la valeur vénale du lot ne peut s’entendre que dans le cadre de l’usage projeté par la SCI Orca 49, à savoir l’utilisation du local à des fins de local technique exclusivement accessible par la toiture ; qu’il n’existe aucune valeur marchande pour cette catégorie d’actifs qui ne saurait être évalué en observant le prix unitaire moyen des logements vendus dans le 6ème arrondissement ; que Mme [H] omet de mentionner le coût global du projet à la charge de la SCI Orca 49 ; qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé alors que 6 copropriétaires sur 8 ont voté en faveur de la délibération litigieuse ; que la demanderesse ne démontre pas que cette décision est destinée à lui porter préjudice à titre personnel ou serait contraire à la destination de l’immeuble.

Sur ce,

La preuve de l’abus de majorité, qui consiste en une décision contraire à l’intérêt collectif, ou rompant l’égalité entre copropriétaires, est à la charge de celui qui s’en prévaut.

Aucune des pièces communiquées ne démontre que Mme [H] aurait fait une offre ferme d’achat du lot n°65 au double du prix proposé par la SCI Orca 49.

Il est constant que les juridictions peuvent annuler pour abus de majorité les résolutions décidant la cession d’une partie commune ou d’un droit de surélever sans qu’aucune contrepartie financière n’ait été demandée ou moyennant un prix dérisoire versé au syndicat des copropriétaires.

Cependant, tel n’est pas le cas lorsque l’assemblée générale, qui dispose de la liberté d’arrêter les conditions du contrat conclu, décide d’autoriser la cession d’une partie commune ou d’un droit de surélever à un copropriétaire moyennant un prix « raisonnable », de sorte que l’absence de recherche d’un gain supérieur ne caractérise pas un abus de majorité.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que le lot cédé consiste en un local technique de 49,80 m² situé sur le toit-terrasse, au dessus des lots n°31 et 32, et accessible uniquement par la toiture.

L’évaluation proposée par Mme [H], qui ne repose au demeurant sur aucun élément, ne tient nullement compte de cette configuration spécifique ni des stipulations du règlement de copropriété établi le 25 juillet 1962 désignant l’immeuble comme « un immeuble de rapport à usage commercial ».

En tout état de cause, le prix de cession a été, en l’espèce, librement négocié entre le syndicat des copropriétaires et la SCI Orca 9, s’agissant d’un local technique édifié sur une toiture-terrasse ne présentant pas d’utilité particulière pour les autres copropriétaires qui ne peuvent y accéder, de sorte que la valeur au m² de cette partie de l’immeuble est nécessairement inférieure à celle du marché pour un lot à usage d’habitation au sein de l’immeuble.

Cette vente d’une surface à bâtir au prix de 50.000 euros, qui s’inscrit dans un projet plus global d’édification d’un local technique aux frais exclusifs de la SCI Orca 49, n’est pas non plus dérisoire, peu important que ce prix soit inférieur à celui du m² recensé dans l’arrondissement.

Au surplus, le juge ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même de la décision incriminée.

La preuve n’est donc pas rapportée en l’espèce que l’adoption de la résolution querellée, dont il n’est pas établi qu’elle serait d’une quelconque manière contraire à l’intérêt collectif, constituerait un abus de majorité.

Mme [H] sera par conséquent déboutée de sa demande d’annulation.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, Mme [N] [H] sera condamnée au paiement des dépens.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le sens de la présente décision commande de ne pas faire droit à sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [N] [H] de sa demande d’annulation des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 ;

CONDAMNE Mme [N] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [N] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la DÉBOUTE de sa demande à ce titre ;

DÉBOUTE Mme [N] [H] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10], le 29 novembre 2024.

La greffière La présidente