TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 27 MARS 2025

Enrôlement : N° RG 24/10113 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NWF

AFFAIRE : A.S.L. [Localité 4] PARK (la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES)

C/ S.A.S. CABINET THINOT (M^e CAMBIER)

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 février 2025 prorogée au 27 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

A.S.L. [Localité 4] PARK

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4]

prise en la personne de son Président élu

représentée par Maître Patrick LOPASSO de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.S. CABINET THINOT

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 301 985 271

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Beverly CAMBIER, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ET ENCORE EN LA CAUSE DE :

Enrôlement : N° RG 24/12751 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WCN

AFFAIRE : M. [S] [J] (la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES)

C/ A.S.L. [Localité 4] PARK (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES) ; S.A.S. CABINET THINOT (M^e CAMBIER)

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par Maître Patrick LOPASSO de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON

C O N T R E

DÉFENDERESSES

A.S.L. [Localité 4] PARK

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4]

prise en la personne de son Président en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. CABINET THINOT

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 301 985 271

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Beverly CAMBIER, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

***

EXPOSE DU LITIGE :

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] au [Localité 4] regroupant 319 lots organisés sous forme d’une association syndicale libre dénommée ASL [Localité 4] PARK.

L’ASL [Localité 4] PARK (ci-dessous susnommé ASL) a la gestion et l’entretien du park résidentiel de loisirs [Localité 4] PARK, de la voie créée, des installations, des ouvrages communs, des réseaux, des espaces communs et de leur propriété.

L’ASL par l’intermédiaire de son bureau a conclu avec le cabinet THINOT un contrat de gestion arrivant à échéance le 30 novembre 2023.

Par courrier recommandé en date du 25 juillet 2023, Monsieur [S] [J], en sa qualité de Président de l’ASL, écrivait au cabinet THINOT pour lui faire part de la décision des membres du bureau de ne pas renouveler le contrat de gestion et solliciter de sa part la convocation d’une nouvelle assemblée générale.

Le 22 novembre 2023, les membres du bureau mettaient en concurrence 4 contrats de gestion dont celui du cabinet THINOT. A la majorité des voix 6/10 le cabinet SIX FOURS IMMO était élu en qualité de gestionnaire.

Le 8 décembre 2023, le président du cabinet THINOT écrivait au président de l’ASL qu’il prenait acte de la décision du Bureau, et confirmait qu’il allait transmettre les archives à son successeur.

Le 18 décembre 2023, ce dernier réécrivait au président de l’ASL pour l’informer qu’il allait continuer la gestion de l’ASL au motif qu’il n’y avait pas eu de vote par les membres du bureau afin de mettre un terme à son mandat conformément à l’article 4 des statuts.

Le 26 décembre 2023, le président de l’ASL a écrit au cabinet THINOT afin de le mettre en demeure de transmettre sans délai les archives et documents comptables à son successeur.

Le même jour, il informait les colotis de cette difficulté.

Un contentieux naissait quant à l’identité officielle du gestionnaire professionnel, et la réalité de la résiliation du contrat du cabinet THINOT.

Le 29 décembre 2023, le président du cabinet THINOT réitérait son refus de transmettre les archives et documents comptables au cabinet SIX FOURS IMMO.

Le cabinet THINOT a été assigné en référé par l’ASL. Par ordonnance du 19 juin 2024, le juge des référés a rejeté les demandes considérant que l’urgence n’était pas démontrée.

Par requête en date du 29 juillet 2024, l’ASL [Localité 4] PARK a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe le cabinet THINOT.

Par ordonnance sur requête en date du 13 août 2024, l’ASL [Localité 4] PARK représentée par son président élu pris en la personne de [S] [J] a été autorisée à assigner la SAS Cabinet Thinot.

Par assignation à jour fixe en date du 21 août 2024 l’ASL [Localité 4] PARK représentée par son président élu pris en la personne de [S] [J] a été autorisée à assigner à la date du 26 septembre 2024 à 9h devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la SAS Cabinet Thinot aux fins de :

Vu les articles 840 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du 1er juillet relative aux associations syndicales de propriétaires,

Vu les articles 1103, 1193, 1240 du code civil,

Vu les articles 695 et 700 du code de procédure civile,

Condamner sous astreinte le cabinet THINOT sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, le cabinet THINOT à transmettre au cabinet SIX FOURS IMMO, l’ensemble des archives, documents comptables et plus largement tout document utile à la gestion de l’ASL qui sont en sa possession :

— Remise de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des propriétaires et des comptes de l’ASL,

— Transmission des archives,

— Elaboration et transmission au conseil de gestion du bordereau récapitulatif des archives transmises au gestionnaire successeur,

Condamner le cabinet THINOT à payer à l’ASL [Localité 4] PARK la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Assortir la condamnation d’intérêts au taux légal en vertu de l’article 1231-7 du code civil ; et capitalisation en vertu de l’article 1343-2 du même code, à compter de la date de l’exploit introductif d’instance,

Condamner le cabinet THINOT à payer à l’ASL [Localité 4] PARK la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le cabinet THINOT aux entiers dépens, recouvrables par M^e LOPASSO, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/10113.

A l’audience du 26 septembre 2024 l’affaire a été renvoyée à l’audience à la date du 28 novembre 2024.

*****

En raison des tensions nées au sein de l’ASL et avec son président du fait du litige l’opposant au cabinet THINOT, les assemblées générales se sont déroulées en présence de commissaires de justice.

Dans ce contexte, le cabinet THINOT a convoqué le 5 juillet 2024 les colotis à une assemblée générale extraordinaire fixée au 27 juillet 2024.

Informé de cette convocation le cabinet SIX FOURS IMMO a informé les colotis par voie d’affichage de l’irrégularité de l’assemblée projetée.

Me [L] a été autorisé par ordonnance du tribunal judiciaire de TOULON à assister à ladite assemblée générale et à en dresser un procès-verbal des opérations s’y déroulant.

L’assemblée générale qui était initialement fixée au 17 août 2024 par le cabinet SIX FOURS IMMO était annulée.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, le cabinet THINOT dénonçait le procès-verbal d’assemblée générale litigieuse au cabinet SIX FOURS IMMO et lui faisait sommation d’avoir à lui transmettre sans délai tous les fonds pour le compte de l’ASL [Localité 4] PARK.

Par requête en date du 9 octobre 2024, Monsieur [J], en sa qualité de propriétaire, a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe le cabinet THINOT et l’ASL [Localité 4] PARK pour contester la régularité de l’assemblée générale tenue le 27 juillet 2024.

Par ordonnance sur pied de requête en date du 8 novembre 2024, il était fait droit à la demande.

Par actes séparés en date du 12 novembre 2024, Monsieur [S] [J] a attrait l’ASL [Localité 4] PARK et le cabinet THINOT devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE à jour fixe à l’audience du 28 novembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 840 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires,

Vu les statuts de l’ASL,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 695 et 700 du code de procédure civile,

Juger nulle et non avenue l’assemblée générale extraordinaire de l’ASL [Localité 4] PARK convoquée et tenue par le cabinet THINOT le 27 juillet 2024,

Condamner solidairement le cabinet THINOT et l’ASL [Localité 4] PARK à payer à Monsieur [S] [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens recouvrables par M^e LOPASSO.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/12751.

**********

Dans le cadre de la procédure RG24/10113 :

Par conclusions signifiées au RPVA le 27 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, l’ASL [Localité 4] PARK représentée par son président Monsieur [S] [J] demande au tribunal de :

Vu les articles 840 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du 1er juillet relative aux associations syndicales de propriétaires,

Vu les articles 1103, 1193, 1240 du code civil,

Vu les articles 695 et 700 du code de procédure civile,

A titre liminaire :

Juger recevable et bien fondée l’action de l’ASL [Localité 4] PARK,

A titre principal :

Débouter le cabinet THINOT de l’ensemble de ses demandes,

Condamner sous astreinte le cabinet THINOT sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, le cabinet THINOT à transmettre au cabinet SIX FOURS IMMO, l’ensemble des archives, documents comptables et plus largement tout document utile à la gestion de l’ASL qui sont en sa possession :

— Remise de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des propriétaires et des comptes de l’ASL,

— Transmission des archives,

— Elaboration et transmission au conseil de gestion du bordereau récapitulatif des archives transmises au gestionnaire successeur,

Condamner le cabinet THINOT à payer à l’ASL [Localité 4] PARK la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Assortir la condamnation d’intérêts au taux légal en vertu de l’article 1231-7 du code civil ; et capitalisation en vertu de l’article 1343-2 du même code, à compter de la date de l’exploit introductif d’instance,

Condamner le cabinet THINOT à payer à l’ASL [Localité 4] PARK la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le cabinet THINOT aux entiers dépens, recouvrables par M^e LOPASSO, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions numéro 3 signifiées au RPVA le 27 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le cabinet THINOT demande au tribunal de :

Vu les articles 392 du code de procédure civile,

Vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile,

Déclarer l’action de l’ASL [Localité 4] PARK irrecevable pour défaut de qualité de à agir,

A titre subsidiaire,

Débouter Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [J] à payer au cabinet THINOT la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans le cadre de la procédure RG24/12751 :

Monsieur [J] est en l’état de son assignation.

Par conclusions signifiées au RPVA le 27 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, l’ASL [Localité 4] PARK représentée par son président en exercice Monsieur [N] demande au tribunal de :

Vu l’ordonnance du 4 juillet 2004,

Vu les articles 1188 et suivants du code civil,

Vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

A titre principal :

Débouter Monsieur [J] de toutes ses demandes, dont notamment celle tendant à l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire de l’ASL PARK en date du 27 juillet 2024,

A titre infiniment subsidiaire ;

Si par impossible le tribunal venait à annuler l’assemblée générale du 27 juillet 2024,

Ordonner au bureau, au président et au gestionnaire professionnel de l’ASL [Localité 4] PARK d’avoir à convoquer, dans le respect des délais stipulés aux statuts de cette ASL, une assemblée générale extraordinaire dont l’ordre du jour sera le suivant :

— Révocation de l’ensemble des membres du bureau désignés et en exercice,

— Désignation de 11 nouveaux membres du bureau,

Ordonner au bureau, au président et au gestionnaire professionnel de l’ASL [Localité 4] PARK, que préalablement à l’envoi de ces convocations et dans le délai de 15 jours qui suivra la signification de la présente décision, cette dernière décision devra être notifiée à l’ensemble des colotis et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Ordonner que cette notification devra porter information sur les modalités de candidature au bureau afin de recueillir l’ensemble des candidatures nécessaires,

En tout état de cause,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamner Monsieur [S] [J] à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [J] aux entiers dépens distraits au profit de Maître NAUDIN.

Par conclusions signifiées au RPVA le 27 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le cabinet THINOT demande au tribunal de :

Vu les articles 1188 du code civil,

Vu les articles 515 ; 696 et 700 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les statuts de l’ASL [Localité 4] PARK,

Débouter Monsieur [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [J] à payer au cabinet THINOT la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*****

L’audience s’est tenue le 28 novembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, et prorogée au 27 mars 2025 en raison de la charge du magistrat et de son empêchement.

MOTIFS :

Sur la demande de jonction :

Non conclue mais formulée à l’audience du 28 novembre 2024, l’ASL [Localité 4] PARK représentée par Monsieur [N] son président, a sollicité la jonction des deux procédures. Cette demande est recevable s’agissant d’une assignation à jour fixe.

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut (…), ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il est constant que la jonction d’instance demeure une simple mesure d’administration judiciaire qui ne crée pas à elle seule, de liens juridiques entre toutes les parties en cause, elle ne crée pas une procédure unique. L’ordonnance de jonction n’a aucune valeur juridictionnelle.

En l’espèce, il est nécessaire de joindre les deux procédures, tant elles sont imbriquées. Le sort de l’une dépendant de l’autre. La solution du RG24/10113 opposant l’ASL [Localité 4] PARK, représentée par Monsieur [J], au cabinet THINOT dépend de la validation par le tribunal de l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2024 et de la régularité du mandat du cabinet THINOT. En effet, en défense le cabinet THINOT soulève l’irrecevabilité de l’action de l’ASL tirée de l’absence de qualité à agir de Monsieur [J], aux motifs qu’un nouveau bureau a été élu à l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire contestée.

De sorte qu’il est indispensable avant de statuer sur la qualité à agir de Monsieur [J] de déterminer si le cabinet THINOT était bien le gestionnaire officiel de l’ASL, s’il était légitime à convoquer l’assemblée générale contestée, et si cette dernière est régulière.

En conséquence il sera fait droit à la demande de jonction.

Sur les demandes de Monsieur [J] en sa qualité de propriétaire opposant :

Il ressort des pièces produites que deux sociétés différentes revendiquent leur juste désignation en qualité de gestionnaire professionnel de l’ASL [Localité 4] PARK : cabinet THINOT et SIX FOURS IMMO.

Il apparaît indispensable de déterminer qui du cabinet THINOT ou de SIX FOURS IMMOBILIER est le véritable gestionnaire avant de trancher la question de la recevabilité de l’action de l’ASL [Localité 4] PARK représentée par Monsieur [J] aux fins d’ordonner la communication de pièces, et le bien fondé des demandes.

Il ressort des éléments de la procédure que l’ASL est soumise aux dispositions d’un cahier des charges du 22 août 1983, modifié les 6 août 1999 et 29 juillet 2011, et aux statuts d’ASL libre en date du 22 août 1983, modifiés les 6 août 1999, et 27 juillet 2007.

Seuls les statuts d’une ASL régissent son fonctionnement.

Les statuts de l’ASL prévoient en son article 6 que « le gestionnaire sera obligatoirement un professionnel garanti pour assumer ses fonctions. Celui-ci est choisi par les membres du bureau. Son contrat aura une durée identique à celle des membres du bureau, renouvelable par tacite reconduction. » Initialement la durée du mandat était de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2023 cet article 6 a été modifié par la délibération 8 et désormais la durée du mandat du gestionnaire est fixée à 1 an.

Historiquement il ressort des pièces que le Président du bureau a signé un contrat de gestionnaire auprès du cabinet THINOT SA prenant effet au 1er décembre 1999.

Sans que cela ne soit contesté ce contrat a été renouvelé par tacite reconduction tous les trois ans et venait à expiration le 30 novembre 2023.

L’ASL [Localité 4] DU PARK soutient que le 6 juillet 2023 les membres du bureau auraient voté à l’unanimité le non renouvellement du contrat de gestion du cabinet THINOT.

Aux termes de l’article 4 des statuts précités, il est stipulé que « les membres du bureau sont élus pour trois ans et sont rééligibles. Le bureau fait exécuter tous gros travaux décidés par l’assemblée générale. Il commande l’exécution de tous travaux qui seraient urgents, sauf à en référer aussitôt que possible à l’assemblée générale. Il approuve les marchés et arrête les rôles et textes à imposer aux membres de l’association. Les délibérations du bureau sont prises à la majorité. Le bureau délibère valablement alors même que six membres sont présents, mais alors les décisions ne peuvent être prises qu’à l’unanimité. Un compte rendu de réunion sera dressé par le gestionnaire qui devra le conserver en archive. Ces comptes rendus seront adressés à chaque propriétaire trimestriellement. »

Il résulte de ce qui précède que c’est le bureau qui approuve les marchés, et le Président qui signe le contrat. Le contrat du gestionnaire est un marché soumis donc à l’approbation et la désignation du bureau, et est signé par le Président de l’ASL. Les décisions sont prises à la majorité de 6 voix sur 11. Dans l’hypothèse où le nombre de membres du bureau viendrait à être inférieur ou égal à six, les décisions ne peuvent être prises qu’à l’unanimité.

Le cabinet THINOT expose avoir dans un premier temps accepté la décision du bureau avant de se raviser après avoir découvert le 11 décembre 2023 qu’un autre cabinet SIX FOURS IMMOBILIER avait été nommé en qualité de gestionnaire, et que les membres du bureau ne s’étaient jamais prononcés, ni même avaient été interrogés sur la décision de mettre un terme au contrat de gestion comme l’exige l’article 4 des statuts.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le 25 juillet 2023 Monsieur [S] [J] en sa qualité de Président de l’ASL [Localité 4] PARK a informé le cabinet THINOT SA « avoir décidé avec l’aval du bureau de ne pas renouveler en l’état le contrat entre l’ASL et le cabinet THINOT en tant que gestionnaire, contrat arrivant à son terme le 30 novembre 2023. »

Ce courrier ne mentionne aucunement la date de la délibération qui ne lui est au surplus pas jointe.

Il apparaît dans l’étude de la chronologie des pièces produites que ce n’est que par un courrier d’information aux colotis en date du 19 janvier 2024 que Monsieur [J] a déclaré qu’une réunion du bureau s’était tenue le 6 juillet 2023 et que ses membres avaient voté pour la non-reconduction du mandat du contrat de THINOT.

Le 22 janvier 2024 Madame [O], membre du bureau, signalait par affichage dans le parc, puis par dépôt de plainte en date du 24 janvier 2024 (plainte classée sans suite pour infraction insuffisamment caractérisée), que sa signature avait été usurpée, et qu’aucune réunion ne s’était tenue le 6 juillet.

Pour autant, l’ASL [Localité 4] PARK produit en sa pièce 3 un compte rendu de réunion de bureau à la date du 6 juillet 2023 avec la présence de 8 membres du bureau portant sur le renouvellement du contrat de gestionnaire, et précisant que la décision relative au renouvellement ou non du contrat doit être prise avant le 31 juillet 2023 : « tous les membres du bureau présents décident à l’unanimité de ne pas renouveler le contrat du cabinet THINOT ».

Le cabinet THINOT conteste que cette réunion ait bien eu lieu et s’appuie pour cela sur le témoignage de Madame [O], et sur la consultation du site internet de l’ASL dans lequel la réunion précitée n’apparaît pas, alors même que toutes les réunions doivent faire l’objet d’un compte rendu dressé par le gestionnaire, et transmis au copropriétaire trimestriellement.

Le fait que le cabinet THINOT ait accepté dans un premier temps sa résiliation ne peut lui être reproché, ce dernier ayant découvert tardivement certains éléments venant mettre en doute la réalité de la tenue de la réunion. Surabondamment la résiliation n’est aucunement subordonnée dans les statuts à l’acceptation de celle-ci, et dans une telle éventualité elle n’a aucun effet sur sa validation.

Le tribunal ne peut que constater que la pièce 3 produite concernant la réunion du bureau du 6 juillet 2023 ne comporte que la liste des membres présents. Aucun compte rendu n’a été dressé alors même que cela relève de la mission du gestionnaire et résulte de l’article 4 des statuts de l’ASL, et que les dispositions statutaires ne précisent aucunement que ce dernier doit en être exclu en cas de résiliation de son mandat. Aucune information n’est communiquée quant à sa convocation éventuelle à cette réunion.

L’article 4 des statuts de l’ASL prévoit pourtant qu’un compte rendu de réunion sera dressé par le gestionnaire qui devra le conserver en archive. Il n’est aucunement stipulé que sa présence est facultative.

De même qu’il n’appartient pas au président de l’ASL de décider de la fin du mandat du gestionnaire « avec l’aval » du bureau comme l’indique Monsieur [J] dans son courrier du 25 juillet 2023. En effet, les dispositions de l’article 5 des statuts n’accordent aucune prérogative au président quant à la résiliation du mandat du gestionnaire. Seul le bureau auquel il appartient peut valider le marché et le résilier. Seule la charge de signer le contrat lui revient.

Même si la plainte de Madame [O] a été classée sans suite pour absence d’éléments suffisants, les dispositions de l’article 4 sont des dispositions protectrices qui visent, en imposant la présence du gestionnaire lors des réunions du bureau pour en dresser un compte rendu, à garantir justement la véracité et la réalité des échanges. Le compte rendu dressé faisant foi desdits échanges.

En l’espèce, force est de constater qu’aucun compte rendu n’a été établi en conformité avec les dispositions statutaires, de sorte que l’existence même de la réunion contestée du 6 juillet 2023 et de sa teneur ne peut être garantie. De plus, ce compte rendu n’apparaît pas sur le site de l’ASL, où tous les comptes rendus sont répertoriés.

Enfin, le courrier recommandé signifiant la résiliation du contrat du gestionnaire le 25 juillet 2023 n’émane pas du bureau, et n’est aucunement accompagné du compte rendu. Ce courrier recommandé, non accompagné du compte rendu du bureau, et adressé par le président de l’ASL alors même que c’est une décision du bureau, ne peut valoir opposition à tacite reconduction du contrat du cabinet THINOT au regard des violations statutaires précitées.

De même que l’acceptation temporaire du cabinet THINOT, avant que ce dernier ne prenne connaissance de certaines informations éclairantes, ne peut valoir résiliation. Cette acceptation n’étant aucunement une condition de validation de la résiliation.

La réunion du bureau du 17 novembre 2023 pour désigner un nouveau gestionnaire, ne saurait donc être régulière, le mandat du cabinet THINOT n’ayant pas été régulièrement résilié dans les délais impartis.

L’ASL [Localité 4] PARK est défaillante pour démontrer que la réunion du bureau a bien eu lieu le 6 juillet 2023, dans le respect des dispositions statutaires précitées.

De sorte, que la résiliation du cabinet THINOT n’est pas régulière, tout comme par voie de conséquence, la désignation de la société SIX FOURS IMMO pour lui succéder.

Le mandat du cabinet THINOT a donc été tacitement reconduit à la date du 30 novembre 2023.

Sur la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2024 (ci-après dénommée AGE) :

Le 5 juillet 2024 le cabinet THINOT a adressé aux colotis de l’ASL une convocation à une assemblée générale extraordinaire fixée au 27 juillet 2024.

Monsieur [S] [J] conteste la validité de l’assemblée générale précitée aux motifs qu’elle aurait été convoquée clandestinement par le cabinet THINOT qui n’était plus gestionnaire. Il soutient que le cabinet SIX FOURS IMMO n’en a pas été préalablement informé, qu’aucune demande n’a été adressée au bureau afin de convoquer ladite assemblée.

Il expose que 4 conditions doivent être réunies afin de pouvoir convoquer une assemblée générale extraordinaire :

— La demande doit émaner d’un nombre de propriétaires représentant la moitié au moins de la façade totale des terrains.

Il soutient sur ce point qu’il n’est aucunement justifié de la réalité d’une telle demande, ni de l’identité des colotis qui l’auraient formé.

— L’AGE doit être convoquée par le bureau,

Il précise que les statuts prévoient expressément que la prérogative de convoquer une AGE appartient exclusivement au bureau et non au gestionnaire désigné.

— Les diligences relatives à la convocation sont réalisées par le gestionnaire élu,

— La convocation doit respecter les dispositions statutaires de l’ASL en ce qu’elle contient formulaire de vote par correspondance alors même qu’une telle procédure n’est pas prévue par l’article 3.

Il précise avoir sollicité par ordonnance judiciaire en date du 25 juillet 2024 la désignation de Maître [L] pour assister aux délibérations et se faire remettre la feuille de présence, contrôler et relever l’identité des membres de l’association présents, représentés et des absents, contrôler l’ensemble des pouvoirs, constater le déroulement des débats, et dresser procès-verbal de l’ensemble de ces opérations.

L’ASL [Localité 4] PARK représentée par son président et le cabinet THINOT contestent les arguments de Monsieur [J].

En l’espèce, s’agissant de la condition énoncée selon laquelle les diligences n’auraient pas été réalisées par le gestionnaire élu, le tribunal renvoi au paragraphe précédent dont il résulte que la résiliation du cabinet THINOT n’est pas régulière, et que par voie de conséquence, le mandat du cabinet THINOT qui arrivait à échéance le 30 novembre 2023 a bien été renouvelé tacitement comme le prévoit les dispositions statutaires. Cet argument sera donc écarté.

S’agissant des autres arguments soulevés par Monsieur [J], il convient de se pencher plus précisément sur les statuts de l’ASL et notamment sur l’article 3 dont il résulte en substance que " l’assemblée générale se réunit dans le courant de chaque année au lieu indiqué par le gestionnaire, dans les lettres de convocation. Les convocations sont adressées quinze jours au moins avant la réunion, par les soins du gestionnaire. Elles comprennent l’indication des jour, heure, lieu et objet des séances.

L’assemblée générale se tiendra alternativement au mois de juillet ou au mois d’août, de manière à ce que l’ensemble des propriétaires de l’ASL y participent.

Lorsque le quorum n’est pas atteint au cours de la première assemblée, une seconde convocation est faite par les soins du gestionnaire pour se tenir au mois de septembre.

L’assemblée générale pourra être convoquée extraordinairement lorsque le syndicat le jugera nécessaire. Le bureau est tenu de la faire convoquer extraordinairement si la demande lui est faite par un nombre de propriétaires représentant la moitié au moins de la façade totale des terrains.

Chaque propriétaire participera aux différents votes, en assemblée générale, en fonction des tantièmes correspondant à sa parcelle de terrain (…)

L’assemblée générale nomme le bureau de l’association, contrôle et vote la gestion du syndicat dont elle arrête définitivement les comptes chaque année et vote les travaux extraordinaires à exécuter et leur financement. Elle fixe la somme nécessaire pour l’entretien courant de l’année suivante. Les décisions sont obligatoires pour tous propriétaires quand bien même ils seraient absents, opposants ou incapables.

Il sera dressé pour chaque assemblée, une feuille de présence signée par tous les propriétaires ou leur mandataire et arrêtée par le président de l’assemblée, les pouvoirs y seront annexés.

L’assemblée élit son président de séance et son bureau.

Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le président, le secrétaire, et les membres du bureau, s’il en a été constitué un.

Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote, et précise les noms des propriétaires qui s’y sont opposés, de ceux qui n’ont pas pris part au vote, et de ceux qui se sont abstenus.

Sur la demande d’un ou plusieurs propriétaires opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux, sur la régularité des délibérations.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite des uns des autres sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Les copies ou extraits de procès-verbaux sont certifiés conformes par le gestionnaire (…). "

Il résulte de ce qui précède que les statuts ne distinguant pas assemblée générale ordinaire et extraordinaire, les mêmes règles de convocation s’appliquent aux deux. Les convocations aux assemblées générales sont ; contrairement à ce que soutient Monsieur [J], établies par le gestionnaire. De sorte qu’il n’appartient pas au bureau de convoquer, tout au plus ce dernier peut-il « faire convoquer » une assemblée générale extraordinaire si la demande lui est faite par un nombre de propriétaire représentant la moitié au moins de la façade totale des terrains. Le texte dit clairement « le bureau est tenu de faire convoquer ». Cette formulation est bien distincte de « est tenu de convoquer », et n’amène donc aucune ambiguïté dans l’interprétation de l’entité compétente pour convoquer, surtout au regard des alinéas précédents qui disposent clairement que la convocation est la prérogative du gestionnaire.

Il ne se déduit aucunement de cet alinéa « L’assemblée générale pourra être convoquée extraordinairement lorsque le syndicat le jugera nécessaire. Le bureau est tenu de la faire convoquer extraordinairement si la demande lui est faite par un nombre de propriétaires représentant la moitié au moins de la façade totale des terrains » une compétence exclusive du bureau pour solliciter la convocation d’une assemblée générale extraordinaire dans l’hypothèse où la moitié au moins des propriétaires en feraient la demande.

De même qu’il ne ressort aucunement de ces dispositions une obligation de saisir le bureau de de demande d’assemblée générale extraordinaire préalablement à l’émission de la convocation. Il peut en être destinataire, il n’est pas indiqué « il doit en être destinataire ».

De sorte que cet argument est également inopérant.

S’agissant de la preuve de la réalité de la demande formulée par un nombre de propriétaire représentant au moins la moitié de la façade des terrains, Monsieur [J] soutient qu’il n’est ni justifié de la réalité d’une telle demande, ni de l’identité des colotis qui l’auraient formalisé.

Il ressort des pièces produites par l’ASL (pièces 12.1 et 12.2), que sur les 318 lots, 300 colotis, 153 colotis ont sollicité une assemblée générale extraordinaire. Chaque demande permet d’identifier le colotis et le numéro de la parcelle concernée. Monsieur [J] n’apporte aucun élément venant contredire cette pièce, ou remettre en question la véracité des formulaires produits.

Ainsi, l’assemblée générale des copropriétaires a bien été convoquée suite à la demande de propriétaires représentant au moins la moitié de la façade des terrains.

Enfin, s’agissant du formulaire de vote par correspondance accompagnant la convocation qui vise les dispositions de la loi de 1965, Monsieur [J] soutient qu’il est contraire à l’article 3 des statuts qui ne vise que le vote des propriétaires présents ou représentés et qui prévoit l’élaboration d’une feuille de présence signée par tous les propriétaires ou leur mandataire, et au surplus que la loi de 1965 n’est pas applicable aux ASL.

En défense, il est répondu sur ce point que les statuts sont taisants et n’interdisent aucunement le vote par correspondance, de sorte qu’aucune règle n’encadrant les modes de participation ou ne les interdisant, le vote par correspondance était possible.

Si, ainsi que relevé par les défendeurs, il n’existe dans les statuts aucune stipulation interdisant le vote par correspondance, aucune stipulation ne l’autorisant ni ne l’organisant ; il résulte de l’article 18 du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 pris pour application de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 régissant les ASL, le principe selon lequel les assemblées des ASL fonctionnent en présentiel, le décret prévoit que le vote par correspondance est possible, mais celui-ci doit être prévu expressément dans les statuts, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les stipulations des statuts de l’ALS [Localité 4] PARK se réfèrent au contraire uniquement à des modalités de fonctionnement en présentiel. Ainsi notamment, l’article 3 paragraphe 2° des statuts qui précise que les convocations à l’assemblée contiennent le jour, l’heure mais également le lieu de la réunion, son paragraphe 6 prévoit que chaque propriétaire participera aux différents votes, en assemblée générale, en fonction de ses tantièmes, tandis que l’article 3 paragraphe 9 précise qu’il doit être tenu lors de l’assemblée une feuille de présence qui est signée par tous les propriétaires ou leur mandataire et arrêtée par le président de l’assemblée.

Par ailleurs, la possibilité dérogatoire pour les ASL de tenir, en l’absence de disposition statutaire, leurs assemblées par correspondance en application de l’ordonnance n° 2020-321 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles de réunion et des délibération des assemblées et organes dirigeants des personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé en raison de l’épidémie de COVID 19, prorogée par les décret n° 2020-925 du 29 juillet 2020, n° 2020-1497 du 2 décembre 2020, n°2020-1614du 18 décembre 2020, a pris fin le 30 septembre 2021 par l’effet de la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de la crise sanitaire.

L’organisation d’un vote par correspondance pour l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2024, quel que soit l’objet de cette assemblée, est non conforme aux dispositions statutaires, comme légales et réglementaires en vigueur, ce qui suffit à annuler cette assemblée générale.

Sur la demande d’ordonner la convocation d’une nouvelle assemblée générale des copropriétaires :

L’ASL sollicite dans l’hypothèse d’une annulation de l’assemblée générale précitée que le tribunal ordonne au bureau, à son président, et à son gestionnaire de convoquer dans le respect des délais stipulés une assemblée générale extraordinaire.

Il sera rappelé à l’ASL qu’il n’appartient pas au tribunal de se substituer aux propriétaires et aux dispositions statutaires quant aux règles de convocations des assemblées générales qu’elles soient ordinaires ou extraordinaires.

Dès lors la demande sera rejetée.

Sur les demandes de l’ASL représenté par son président Monsieur [J] :

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

Le cabinet THINOT soulève l’irrecevabilité des demandes de l’ASL [Localité 4] PARK aux motifs que suite à l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 27 juillet 2024, un nouveau bureau a été élu, et un nouveau président a été désigné en la personne de Monsieur [N].

Force est de constater qu’à la date du 21 août 2024, date de l’assignation délivrée par l’ASL représentée par Monsieur [J] au cabinet THINOT, Monsieur [J] n’était plus président de l’ASL en l’état de l’assemblée générale tenue le 27 juillet 2024, d’application immédiate.

La recevabilité s’apprécie à la date de la délivrance de l’introduction d’instance, et ce même si l’assemblée générale des copropriétaires a été par la suite annulée. Celle-ci était d’application immédiate.

Il n’avait donc pas la qualité à agir et ne pouvait donc pas assigner au nom de l’ASL, peu importe que la nullité de l’assemblée générale soit ensuite annulée.

Toutefois il sera précisé que le tribunal ayant déclaré irrégulière la résiliation du cabinet THINOT et ce dernier étant déclaré gestionnaire officiel de l’ASL, les demandes formulées par l’ASL à l’encontre du cabinet THINOT sont, au surplus, inopérantes, la société SIX FOURS IMMOBILIER n’ayant aucun mandat officiel, en l’état de la tacite reconduction du mandat du cabinet THINOT.

De sorte, que même si l’irrecevabilité n’avait pas été constatée, les demandes tendant à ordonner sous astreinte la communication des pièces du cabinet THINOT sont sans objet, ce dernier étant le gestionnaire officiel en vertu de sa tacite reconduction le 30 novembre 2023 et de l’irrégularité de la résiliation de son mandat.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

L’ASL réclame la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de l’exploit introductif d’instance.

Au regard de ce qui précède l’ASL sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de ce qui précède, l’équité ne commande pas qu’il soit fait droit aux demandes présentées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties assumera la charge de ses dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe :

Ordonne la jonction de la procédure RG24/12751 à la procédure RG24/10113

Constate l’irrégularité de la résiliation du cabinet THINOT en qualité de gestionnaire professionnel de l’ASL [Localité 4] PARK,

Dit que le mandat du cabinet THINOT a été tacitement reconduit le 30 novembre 2023,

Annule l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 27 juillet 2024,

Déclare irrecevable l’action de l’ASL représentée par Monsieur [J] en sa qualité de Président, pour défaut de qualité à agir à la date de l’assignation,

Déboute l’ASL [Localité 4] PARK de ses demandes relatives à l’organisation d’une nouvelle assemblée générale extraordinaire,

Dit que l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties assumera la charge de ses dépens.

Déboute chacune des parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE