TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/54031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45ZS

N° : 2

Assignation du :

31 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 décembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE ALLIANCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C0301

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LECLERC 55, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Noellia AUNON de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0241

DÉBATS

A l’audience du 15 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 31 mai 2024, et les motifs y énoncés,

Par un acte sous seing privé en date du 29 juin 2016 la société IMMOBILIERE ALLIANCE a consenti à la société ETLB agissant en qualité d’associé unique et au nom et pour le compte de la LECLERC 55 en cours de constitution la location de divers locaux à usage commercial sis [Adresse 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel en principal de 20.000 euros.

Selon l’article 11 du bail intitulé « TRAVAUX DU PRENEUR » la société LECLERC 55 avait à sa charge lors de sa prise à bail la réalisation de certains travaux : « Le preneur entendant faire réaliser des travaux d’aménagement dans les lieux loués suivant descriptifs et plans annexés aux présentes, le bailleur l’autorise expressément à faire réaliser lesdits travaux, aux risques et périls du preneur et sans recours contre le bailleur. (Annexe 4). »

Selon l’annexe précitée en son point 10 « Plomberie Sanitaire », le preneur s’engage à la « Réalisation des canalisations de distribution d’eau froide et d’eau chaude sanitaire. Réalisation des canalisations d’évacuation [Localité 5] et EV. Raccordement dans le réseau existant. Mise en œuvre des équipements sanitaires pour l’aménagement d’un WC pour le personnel non accessible aux PMR. Pose et raccordement des équipements pour la plonge de la cuisine ».

Or, à compter de 2017, des débordements d’eau ont lieu dans la cour de l’immeuble où sont situés les locaux commerciaux du preneur, dont la cause serait, selon le bailleur, celle d’un raccordement réalisé par le preneur de l’évacuation des eaux usées sur les descentes des eaux pluviales.

Ces débordements occasionnent de nombreuses interventions de la société TSB en vue d’un débouchage des canalisations de l’immeuble.

La société IMMOBILIERE ALLIANCE, bailleresse, impute au preneur d’autres dégâts dans l’immeuble du fait d’aménagements qu’il aurait réalisés ou aurait dû réaliser dans ses locaux.

Par exploit en date du 21 novembre 2022, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a fait assigner en référé d’heure à heure, la société LECLERC 55 afin de voir cette dernière condamnée sous astreinte journalière d’un montant de 2.500 € à déposer les gaines électriques installées dans le faux-plafond du sous-sol.

Aux termes d’une ordonnance rendue en date du 10 janvier 2023, le Tribunal de céans, statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la société IMMOBILIERE ALLIANCE à l’égard de la société LECLERC 55 et l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes subséquentes.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 décembre 2022, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a fait assigner la société LECLERC 55, devant le Tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

« PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial en date du 29 juin 2016 aux torts et griefs exclusifs de la société LECLERC 55 ;

ORDONNER l’expulsion de la société LECLERC 55 des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin en était ;

CONDAMNER la société LECLERC 55 à payer à la société IMMOBILIERE ALLIANCE la somme de 10.887,50 € au titre des travaux réalisés dans l’immeuble du fait exclusif de la société preneuse ; »

Cette instance est en cours

CONDAMNER la société LECLERC 55 à payer à la société IMMOBILIERE ALLIANCE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance. ».

C’est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, la société IMMOBILIERE ALLIANCE a fait assigner devant la présente juridiction la société LECLERC 55, aux fins de voir notamment :

ORDONNER à la société LECLERC 55 qu’elle mette en œuvre les travaux nécessaires, sous le contrôle de M. [G] [S],

▪ de raccordement du conduit des eaux usées provenant de son local sur le réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble ;

▪ de raccordement de l’évacuation des eaux de condensat de climatisation sur le réseau des eaux usées du local exploité ;

▪ d’étanchéité des aménagements et du sol de la cuisine du restaurant, et ce sous astreinte journalière de 500 € courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le Juge des référés se réservant le droit de procéder à la liquidation de l’astreinte provisoire.

ORDONNER que l’astreinte provisoire devienne définitive dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et qu’elle pourra être liquidée comme telle par le Juge des référés.

CONDAMNER la société LECLERC 55 à payer à la société IMMOBILIERE ALLIANCE une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Vu les observations écrites de la société Leclerc 55 tendant à voir :

• SE DESAISIR de la présente affaire au profit du Tribunal judiciaire de Paris.

A titre subsidiaire, sur le fond,

• JUGER qu’il existe une contestation sérieuse à la prétendue obligation de mise en œuvre de travaux,

En conséquence,

• DIRE n’y avoir lieu à référé,

• DEBOUTER la société IMMOBILIERE ALLIANCE de l’ensemble de ses demandes.

A titre plus subsidiaire,

Sur les travaux d’étanchéité

• JUGER irrecevables les demandes de mise en œuvre de travaux d’étanchéité formées par la société IMMOBILIERE ALLIANCE en ce qu’elles violent le principe de concentration des moyens,

• JUGER qu’il existe une contestation sérieuse à la prétendue obligation de mise en œuvre de travaux d’étanchéité,

En conséquence,

• DIRE n’y avoir lieu à référé,

• DEBOUTER la société IMMOBILIERE ALLIANCE de sa demande tendant à la mise en œuvre de de travaux d’étanchéité.

Sur les travaux de raccordement du conduit des eaux usées

• JUGER prescrite l’action introduite par la société IMMOBILIERE ALLIANCE en ce que les demandes de mise en œuvre de travaux de raccordement du conduit des eaux usées auraient dû être formées avant le 12 juin 2022,

• JUGER qu’il existe une contestation sérieuse à la prétendue obligation de mise en œuvre de travaux de raccordement du conduit des eaux usées,

En conséquence,

• DIRE n’y avoir lieu à référé,

• DEBOUTER la société IMMOBILIERE ALLIANCE de sa demande tendant à la mise en œuvre de de travaux de raccordement du conduit des eaux usées.

Sur les travaux de raccordement de l’évacuation des eaux de condensat de climatisation

• JUGER qu’il existe une contestation sérieuse à la prétendue obligation de mise en œuvre de travaux de raccordement de l’évacuation des eaux de condensat de climatisation,

En conséquence,

• DIRE n’y avoir lieu à référé,

• DEBOUTER la société IMMOBILIERE de sa demande de mise en œuvre de travaux de raccordement de l’évacuation des eaux de condensat de climatisation.

Sur le prononcé d’une mesure d’astreinte journalière

• DIRE N’Y AVOIR LIEU au prononcé d’une mesure d’astreinte journalière et, en tant que de besoin, DEBOUTER la SCI GRENETTE TEISSEIRE de toutes demandes de ce chef,

• Subsidiairement, REDUIRE son montant à de plus justes proportions.

En tout état de cause

• DEBOUTER la société IMMOBILIERE ALLIANCE de l’intégralité de ses demandes,

• ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

• CONDAMNER la société IMMOBILIERE ALLIANCE à payer à la société LECLERC 55 la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

• CONDAMNER la société IMMOBILIERE ALLIANCE aux entiers dépens d’instance.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’exception de connexité

Selon l’article 101 du Code de procédure civile, « S’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction. »

Au cas présent une , le demandeur soulève une exception de connexité entre la présente instance en référé et l’instance initiée au fond initiée devant le tribunal judiciaire de Paris suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 décembre 2022 à la demande de la société IMMOBILIERE ALLIANCE.

Or l’exception de connexité ne s’applique pas entre une instance en fond et une instance en référé, de sorte que l’exception de connexité sera rejetée.

Sur les demandes formées par la société Immobilière Alliance tendant à voir «  ordonner à la société LECLERC 55 qu’elle mette en œuvre les travaux nécessaires, sous le contrôle de M. [G] [S],

▪ de raccordement du conduit des eaux usées provenant de son local sur le réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble ;

▪ de raccordement de l’évacuation des eaux de condensat de climatisation sur le réseau des eaux usées du local exploité ;

▪ d’étanchéité des aménagements et du sol de la cuisine du restaurant, et ce sous astreinte journalière de 500 € courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le Juge des référés se réservant le droit de procéder à la liquidation de l’astreinte provisoire. »

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Au cas présent, le demandeur qui a donné à bail commerciaux au défendeur de divers locaux à sis [Adresse 2], reproche au preneur d’avoir installé un système de raccordement des eaux usées et d’un échangeur de climatisation non conformes à l’origine des dégâts allégués .

Or tant l’appréciation de l’origine et de la nature des désordres litigieux , des responsabilités allégués que celle de la nature des travaux à réaliser pour mettre un terme aux désordres allégués, en l’absence de toute mesure d’instruction organisée au contradictoire des parties et d’éléments de preuve suffisamment précis et circonstanciés, nécessitent un examen en profondeur des éléments de la cause relevant du seul pouvoir du juge du fond, et ne présentant pas l’évidence requise en référé de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes des chefs susvisés sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront ;

REJETONS l’exception de connexité

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société Immobilière Alliance tendant à voir « ordonner à la société LECLERC 55 qu’elle mette en œuvre les travaux nécessaires, sous le contrôle de M. [G] [S],

▪ de raccordement du conduit des eaux usées provenant de son local sur le réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble ;

▪ de raccordement de l’évacuation des eaux de condensat de climatisation sur le réseau des eaux usées du local exploité ;

▪ d’étanchéité des aménagements et du sol de la cuisine du restaurant, et ce sous astreinte journalière de 500 € courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le Juge des référés se réservant le droit de procéder à la liquidation de l’astreinte provisoire. »

REJETONS les demandes du chef de l’article le 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS le demandeur au paiement des dépens.

Fait à [Localité 6] le 16 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Fabrice VERT