TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 27 MARS 2025

Enrôlement : N° RG 22/03429 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z4DC

AFFAIRE : M. [R] [V] (l’AARPI BCT AVOCATS)

C/ S.D.C. [Adresse 3] (la SELARL [Z] BABIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 février 2025 prorogée au 27 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [R], [B], [H] [V]

né le 24 avril 1987 à [Localité 7] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CAMELLO

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 922 266 267

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [R] [V] est propriétaire d’un appartement, constituant le lot 10, au sein de la copropriété sis [Adresse 4].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 27 janvier 2022.

Par assignation en date du 7 avril 2022 [R] [V] a attrait le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir prononcer à titre principal la nullité de la résolution 21 pour atteinte au droit fondamental de tout copropriétaire de participer au vote en assemblée générale, et à titre subsidiaire pour abus de majorité, et le voir condamner au paiement d’un article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/3429.

Par conclusions récapitulatives régulièrement signifiées au RPVA le 27 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, [R] [V] demande au tribunal de :

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 janvier 2022,

Vu la résolution 21 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et le décret du 17 mars 1967,

Juger nul et de nul effet la résolution 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2022, pour atteinte au droit fondamental de [R] [V] de participer au vote de l’assemblée générale en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965,

Prononcer la nullité de la résolution 21 de l’assemblée générale litigieuse,

Subsidiairement,

Juger nul et de nul effet la résolution 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2022, pour atteinte au droit fondamental de tout copropriétaire de disposer, user et jouir librement des parties privatives comprises dans son lot en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Prononcer la nullité de la résolution 21 de l’assemblée générale litigieuse, pour abus de majorité et atteinte au droit fondamental de tout copropriétaire de disposer, user et jouir librement des parties privatives comprises dans son lot,

EN tout état de cause,

Vu les dispositions de l’article 789 al 6 du code de procédure civile,

Se déclarer incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir opposée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], en ce qui concerne les demandes additionnelles de Monsieur [R] [V],

Juger que le changement d’usage du lot 10 et sa location meublée saisonnière ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble,

En conséquence,

Déclarer que Monsieur [R] [V] était libre de modifier la disposition intérieure du lot 10 en le divisant en deux appartements, et ce que le syndic avait été avisé des travaux,

Débouter le syndicat des propriétaires de toute demande de remise en état du lot 10 en un seul appartement,

Constater que Monsieur [R] [V] n’a pas transformé le lot 10 en chambre meublée,

Constater que le règlement de copropriété n’interdit pas la transformation d’un lot en deux appartements,

Déclarer que Monsieur [V] n’a enfreint aucune interdiction en transformant et divisant le lot 10 en deux appartements,

Juger illicite comme constituant une restriction injustifiée la disposition du dernier alinéa de l’article 19 du règlement de copropriété selon laquelle les locations en meublé sont autorisées par appartement entier, si cette disposition impliquait qu’un copropriétaire ne puisse louer en meublé, quelle que soit la durée des locations consenties, son lot transformé en deux appartements,

Déclarer nul et de nul effet ladite disposition,

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes, fins et prétentions,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance, et au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispenser [R] [V] de participer aux frais de procédure et au titre des quotes parts de charges générales du lot 10.

Par conclusions numéro 4 régulièrement signifiées au RPVA le 30 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic FONCIA MARSEILLE demande au tribunal de :

Vu l’article 63 et suivant du CPC,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Juger irrecevable les demandes additionnelles de Monsieur [V],

A défaut,

Débouter Monsieur [V] de ses demandes additionnelles,

En tout état de cause,

Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de ce qu’il s’en rapporte à justice à la demande de monsieur [V] tendant à voir prononcer la nullité de la résolution 21 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022,

Juger que la location en meublé touristique du lot 10 de l’immeuble [Adresse 3] est contraire aux clauses du règlement de copropriété et est par conséquent interdite,

Par conséquent,

Débouter Monsieur [V] de sa demande tendant à voir déclarer qu’il est libre de changer d’affectation du lot 10 de l’immeuble et de le donner en location meublée saisonnière.

Condamner Monsieur [V] à procéder à la remise en état de son bien sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

Débouter Monsieur [V] de toutes ses autres demandes.

Condamner [R] [V] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

********

La procédure a été clôturée le 27 juin 2024 et fixée à l’audience du 28 novembre 2024.

Par note en délibéré, à laquelle l’avocat du syndicat des copropriétaires avait été autorisé, ce dernier a transmis le contrat du nouveau syndic représentant la copropriété, le cabinet CAMELLO SA.

Le délibéré initialement fixé à la date du 27 février 2025, a été prorogé à la date du 27 mars 2025 en raison de l’empêchement et de la charge de travail du magistrat.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

Sur la recevabilité des demandes additionnelles :

Selon l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par l’ensemble des prétentions des parties. Il est fixé par l’acte introductif d’instance mais également par les conclusions en défense. L’objet de la demande s’entend du résultat qui est recherché, de la fin vers laquelle tend la demande en justice. Le texte ajoute dans l’alinéa 2 que « l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Aux termes de l’article 63 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention.

Aux termes de l’article 65 du même code, constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.

Aux termes de l’article 70 du même code, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. L’article 65 définit la demande additionnelle comme celle par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.

Ces textes traduisent le principe d’immutabilité de la demande selon lequel les éléments du litige ne doivent pas être modifiés en cours d’instance. Mais ce principe, s’il subsiste, ne revêt plus un caractère absolu, puisque les parties peuvent faire évoluer l’objet du litige initialement fixé par l’introduction de demandes incidentes en première instance. Pour être recevables, Il est cependant nécessaire que ces demandes incidentes se « rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur [V] a dans le cadre de ses conclusions récapitulatives du 24 janvier 2023, ajouté des demandes additionnelles tendant à voir déclarer illicite l’article 19 du règlement de copropriété en ce qu’elle restreindrait la possibilité pour un copropriétaire de louer en meublé son lot transformé en deux appartements, alors qu’elle autoriserait les locations meublées par appartement entier ; et à voir dire et juger qu’il était autorisé à modifier l’intérieur de son lot et son affectation.

L’action initiale diligentée par Monsieur [R] [V] portait sur une demande tendant à voir annuler une résolution votée lors de l’assemblée générale et ce en application des dispositions de l’article 22 de la loi du 1965 à titre principal.

Si effectivement, le lien exigé par la loi n’est pas caractérisé et que la question de la recevabilité des demandes additionnelles se posait, il convient de rappeler au syndicat des copropriétaires et à Monsieur [V] que l’irrecevabilité d’une demande incidente additionnelle est une fin de non-recevoir et non une exception de procédure. De sorte que c’est à tort que [R] [V] soutient l’incompétence du tribunal, laquelle incompétence, sauf les cas où elle est relevée d’office, n’est débattue qu’à l’occasion d’une exception de procédure dite « exception d’incompétence ».

En l’espèce, se pose la question de l’irrecevabilité de la demande d’irrecevabilité.

Si jusqu’à la réforme de 2020, l’appréciation de la suffisance du lien relevait bien de la compétence du juge du fond, les fins de non-recevoir depuis cette date sont soumises à l’appréciation du juge de la mise en état et avant la clôture de la procédure.

De sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à soutenir l’irrecevabilité des demandes additionnelles devant le juge du fond, il lui appartenait de le faire devant le juge de la mise en état en incident, et ce même s’il est acquis que les demandes additionnelles sont sans lien avec la demande initiale.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande.

Sur la nullité de la résolution 21 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 :

Résolution 21 : Autorisation à donner au syndic d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de Monsieur [V] copropriétaire du lot 10.

L’assemblée générale autorise le syndic à agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes juridictions compétentes, y compris les juridictions d’appel, à l’encontre de Monsieur [V] copropriétaire du lot 10 pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige :

— Fréquence de locations de courte durée équivalant à une activité commerciale et contraire à la destination du lot 10 conformément au règlement de copropriété,

— Subdivision du lot en deux logements,

— Transformation des appartements en chambres meublées pour location interdite,

— Troubles de jouissance des occupants,

L’assemblée fixe le montant de la provision à 2000 euros, prend acte que les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles, autorise le syndic à procéder selon la clef de répartition CHARGES GENERALES, aux appels de provisions exigibles aux dates suivantes : le 1er avril 2022 pour 100%.

Cette résolution a été adoptée à la majorité des présents, représentés, et ayant voté par correspondance.

Les votes retranscris sur le procès relativement à cette résolution sont les suivants ;

POUR : 483 sur 895 tantièmes,

CONTRE : 412 sur 895 tantièmes,

FONCIERE DU [Localité 8] (138), JEGMAS & CIE (34), [Localité 6] (85), MARCHAND (135)

ABSTENTION : 57 tantièmes

BOSSE Philippe/ [M].

Monsieur [V] sollicite la nullité de cette résolution, à titre principal au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et à titre subsidiaire au visa de l’article 9 de ladite loi, exposant que le vote lui a été refusé par le syndic de manière abusive, et qu’il n’a pas pu y participer.

Aux termes de l’article 22, le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (…)

Il est incontestable que l’éviction du vote de Monsieur [V] est irrégulière, et justifie l’annulation de la résolution contestée en l’état d’une violation manifeste du droit fondamental de tout copropriétaire de participer ou de se faire représenter à une assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste d’ailleurs pas que Monsieur [V] aurait dû participer au vote de cette résolution. Il ressort des pièces produites que par assemblée générale du 2 juin 2022, les copropriétaires ont adopté lors de la résolution numéro 4 à la majorité des présents et représentés, l’annulation de la résolution litigieuse.

L’annulation est intervenue après l’assignation de Monsieur [V].

La délibération ayant été annulée, la demande de Monsieur [V] apparaît sans objet.

La demande d’annulation sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est elle aussi sans objet en l’état de l’annulation de la délibération contestée par décision d’assemblée générale en date du 2 juin 2022.

Sur les demandes additionnelles :

Monsieur [V] expose avoir soulevés ces demandes suite aux conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 19 septembre 2022 aux termes desquelles ce dernier affirme qu’il n’aurait pas respecté le règlement de copropriété en ce qui concerne l’usage de son lot, la modification de la disposition intérieure de son lot, et la transformation de son appartement en chambres meublées.

Il demande ainsi de :

«  Constater que Monsieur [R] [V] n’a pas transformé le lot 10 en chambre meublée,

Constater que le règlement de copropriété n’interdit pas la transformation d’un lot en deux appartements,

Déclarer que Monsieur [V] n’a enfreint aucune interdiction en transformant et divisant le lot 10 en deux appartements,

Juger illicite comme constituant une restriction injustifiée la disposition du dernier alinéa de l’article 19 du règlement de copropriété selon laquelle les locations en meublé sont autorisées par appartement entier, si cette disposition impliquait qu’un copropriétaire ne puisse louer en meublé, quelle que soit la durée des locations consenties, son lot transformé en deux appartements,

Déclarer nul et de nul effet ladite disposition. "

De son coté le syndicat des copropriétaires sollicite notamment de :

«  Juger que la location en meublé touristique du lot 10 de l’immeuble [Adresse 3] est contraire aux clauses du règlement de copropriété et est par conséquent interdite,

(…)

Condamner Monsieur [V] à procéder à la remise en état de son bien sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir (…) "

Le tribunal rappelle que les demandes tendant à « Juger ou dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Il n’y sera dès lors pas répondu sauf pour celles constituant des prétentions.

Il sera constaté que le syndicat des copropriétaires en réponse aux demandes de Monsieur [V] sollicite la remise en état du lot propriété de ce dernier aux motifs que la location de meublé de courte durée est interdite par le règlement de copropriété, et sollicite également le rejet de la demande d’annulation de la clause litigieuse du règlement de copropriété.

— Sur la modification intérieure du lot 10 :

Il n’appartient au tribunal de se positionner sur le plan de la liberté mais bien de vérifier la conformité des travaux réalisés au règlement de copropriété mais aussi aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [V] expose tout d’abord être libre de changer la disposition intérieure de son lot et ce sans autorisation préalable de la copropriété.

Par principe, chaque copropriétaire dispose de ses parties privatives librement, sous réserve de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Dès lors conformément à ce principe, chaque copropriétaire est libre de subdiviser son lot sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition que cette subdivision ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Il soutient qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 18 du règlement de copropriété qui prévoit l’information préalable du syndic dans l’hypothèse de travaux ne portant pas sur les parties communes ou la solidité de l’immeuble, avoir respecté cela, en produisant des échanges de mails en date du 16 janvier 2019. Il considère avoir respecté ladite obligation.

Or force est de constater que cet échange de mail est à l’initiative du syndic qui questionne Monsieur [V] sur la nature des travaux, et lui fait part des conséquences de l’éventuel abattage de cloisons dans un immeuble ancien. Pour autant, et comme l’article 18 du règlement de copropriété l’y autorise, le syndic pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge de l’intéressé.

Il s’en déduit que le syndic a bien été informé des travaux, puisque l’échange du 16 janvier 2019 est à son initiative, toutefois le tribunal ne peut pas apprécier si c’est suite à l’information préalable du demandeur, ou bien des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires n’apporte sur ce point aucun élément qui permettrait au tribunal de constater que l’information n’a pas été préalable aux travaux. De même force est de constater que le syndic n’a aucunement demandé que les travaux soient exécutés sous la surveillance d’un architecte de l’immeuble durant la période de leur réalisation.

Ainsi, en l’absence de clause restrictive figurant dans le règlement de copropriété, les copropriétaires ont en effet le droit de diviser ou de réunir librement leurs lots sans avoir à demander d’autorisation particulière en assemblée générale.

Un copropriétaire peut donc créer un autre logement à partir du sien, à condition toutefois que les travaux d’aménagement n’affectent pas les parties communes, et que cette division n’affecte pas la destination de l’immeuble. Dans une telle hypothèse, il n’a nul besoin de l’accord de la copropriété.

S’agissant de la destination de l’immeuble, et de la création de deux logements, même pour de la location à courte durée, dès lors qu’il n’est pas démontré l’existence d’activités para-hôtelières dans ce cadre, celle-ci n’est pas commerciale et ne contrevient donc pas au règlement de copropriété pris en son article 9. En effet, en l’état d’une jurisprudence constante, la location de courte durée n’est pas considérée comme une activité commerciale dès lors qu’elle n’est pas associée à des activités annexes, ou para-hôtelières.

De sorte, que cette division d’un logement pour créer un deuxième logement, ne contrevient pas au règlement de copropriété en ce qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

S’agissant de l’éventuelle atteinte aux parties communes, qui auraient impliqué l’obtention préalable de l’accord de la copropriété, le tribunal constate que la production du règlement de copropriété est partielle, de sorte qu’en l’absence d’éléments permettant d’établir que ce dernier dérogerait à la loi quant à la définition des parties communes, le tribunal fera application des dispositions de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui les définissent.

Sur ce point, il n’est aucunement démontré par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [V] aurait porté atteinte aux parties communes, cette atteinte ne pouvant se déduire de suppositions. La carence sur ce point ne permet donc pas au tribunal d’apprécier une éventuelle atteinte aux parties communes, ce d’autant qu’il n’a aucunement été demandé que les travaux soient réalisés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, alors même que cette demande aurait pu être faite par le syndic.

En conséquence, à défaut d’une atteinte à la destination de l’immeuble, et faute de rapporter la preuve d’une atteinte aux parties communes lors de la réalisation de la division de l’appartement initial, et de la création d’un nouveau lot de copropriété qui aurait justifié l’autorisation de la copropriété, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à demander la remise en état des lieux sous astreinte sera déboutée.

— Sur le changement de l’affectation du lot :

Il sera rappelé à Monsieur [V] qu’il n’appartient pas au tribunal de dire si ce dernier était libre de modifier l’affectation de son lot. Son rôle se limite à se prononcer uniquement sur les violations éventuelles du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [V] soutient qu’aucune clause du règlement ne traite du changement d’affectation des lots, et que par voie de conséquence le changement d’affectation de son lot 10 ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble. Il précise que l’immeuble n’est pas à destination exclusive d’habitation, mais a également une destination professionnelle, commerciale et artisanale, et que le règlement de copropriété ne comporte pas de clause d’occupation bourgeoise.

Il estime donc pouvoir disposer librement de ses parties privatives, en user et jouir librement, y compris en les donnant en location meublée saisonnière, qui ne constitue pas une activité de nature commerciale.

Il ajoute par ailleurs, que le changement d’affectation de son lot ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires de l’immeuble, d’autres locations de courte durée étant faites dans l’immeuble, sans pour autant qu’il en apporte la preuve. Il ajoute au surplus que les nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas imputables à son logement.

Effectivement, faute de disposition contraire, le propriétaire dispose de la liberté de changer l’affectation de son lot, toutefois cela doit s’analyser à la lumière tant des dispositions du règlement de copropriétaires que de celles de la loi en vigueur.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut changer librement l’affectation de ses parties privatives, sans avoir à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, sous réserve de respecter la clause du règlement de copropriété relative au changement d’affectation s’il existe, et de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Il résulte donc de cette disposition deux conditions cumulatives, et donc deux exceptions à la libre affectation de parties privatives.

Aux termes de l’article 9 du règlement de copropriété, l’immeuble est destiné à un usage d’habitation ou à un usage mixte, professionnel et d’habitation, à l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale, exception faite pour le rez-de-chaussée, l’entresol et le premier étage.

Ce texte est clair en ce qu’il exclut toutes activités commerciales en dehors de l’entresol, du premier étage et du rez-de-chaussée.

Le syndicat des copropriétaires est défaillant pour démontrer la nature commerciale de l’activité de location à courte durée de Monsieur [V], il convient sur ce point de rappeler la jurisprudence constante de la cour de cassation, précédemment évoquée, selon laquelle si l’activité de location n’est accompagnée d’aucune activité para-hôtelière, elle ne peut être considérée comme commerciale.

De sorte que comme cela l’a déjà été souligné, s’il n’est pas démontré que la location de courte durée de Monsieur [V] est une activité commerciale exercée en violation du règlement de copropriété, son activité ne contrevient pas à la destination de l’immeuble.

Toutefois, outre le respect de la destination, le copropriétaire ne dispose pas de tous les droits. En effet, ses droits en tant que copropriétaire connaissent des limites résultant des droits des autres copropriétaires et de la copropriété.

L’article 10 du règlement de copropriété précise que le libre usage pour chaque copropriétaire de ses parties privatives est limité par le respect des droits des autres copropriétaires et notamment qu’il doit éviter toute atteinte à la sécurité et à la tranquillité de l’immeuble.

Cet article se combine avec l’article 19 dudit règlement dont il résulte que les copropriétaires pourront louer leurs appartements à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement, obligation qui devra être imposée dans les baux et engagements de location. Tout copropriétaire bailleur devra, dans les 15 jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée.

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes différentes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier sont autorisées.

Monsieur [V] soutient que le règlement de copropriété n’interdit pas la transformation d’un appartement en deux appartements, et que la transformation de son lot n’est aucunement une transformation en chambres meublées, qui ne rentre donc pas dans les interdictions résultant de l’article 19. Il considère que cet article interdit uniquement la transformation d’un appartement en chambres meublés. Toutefois, il sollicite du tribunal, que si, par voie de conséquence, le dernier alinéa de l’article 19 (selon lequel les locations en meublé sont autorisées par appartement entier) devait signifier qu’un copropriétaire ne pourrait louer en meublé son lot transformé en deux appartements quelle que soit la durée des locations consenties, il s’agirait d’une disposition illicite car constitutive d’une restriction injustifiée au droit de tout copropriétaire de disposer, user et jouir de ses parties privatives.

Il résulte de ce qui précède, et de l’interprétation de l’article 19 du règlement de copropriété, que si les locations de l’appartement entier sont autorisées dès lors que le syndic en est avisé, ce qui n’a jamais été le cas en l’espèce, la transformation en chambres meublées pour être louées à des personnes différentes est, elle, interdite.

Ce texte est suffisamment précis et clair, pour ne pas avoir à être interprété a contrario.

De sorte que les locations meublées d’appartement sont autorisées sauf celles portant sur des « chambres meublées » susceptibles d’amener à un changement fréquent et régulier d’occupants, afin de ne pas contrevenir à la tranquillité des autres occupants copropriétaires.

Ainsi seules les locations de chambres meublées sont interdites car susceptible d’amener un changement fréquent d’occupants.

Contrairement à ce qu’affirme Monsieur [V] l’article 19 du règlement de copropriété pris en son alinéa 3 n’interdit pas la location ni la transformation de son lot 10, mais bien les locations meublées de chambres au sein d’un appartement. Effectivement, la transformation de son lot ne rentre pas dans l’interdiction visée à l’alinéa 3 dudit article, toutefois, elle reste soumise au respect des autres dispositions légales et règlementaires et notamment celles relatives au droit des autres copropriétaires.

Ainsi, une telle disposition (article 19 alinéa 3 du règlement) ne porte aucunement atteinte au droit de disposer de son bien, mais vient encadrer l’usage de la location, et notamment les locations à des occupants différents dans des chambres meublées, dans l’intérêt de la collectivité des copropriétaires.

De sorte que sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet la disposition du dernier alinéa de l’article 19 du règlement de copropriété sera déboutée.

S’agissant, de la deuxième limite à son droit de propriété et au changement d’affectation de son lot, tirée du respect de la propriété des autres propriétaires de l’immeuble, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [V] n’a aucunement informé le syndic par lettre recommandée dans les 15 jours de la mise en location, comme l’article 19 l’exige, qu’il s’agit bien de locations à courte durée, génératrices ; comme en témoignent les attestations produites ; de nuisances, avec des arrivées et départs à toutes heures du jour et de la nuit, qui se succèdent, troublant la tranquillité des autres occupants de l’immeuble. Les 2 attestations produites par Monsieur [V] destinées à contredire celles produites par le syndicat des copropriétaires, ne sont pas probantes et ne peuvent venir les remettre en question. En effet, le tribunal ne peut que constater que celles de Monsieur [V] sont rédigées avec les mêmes formulations dans des termes généraux et identiques, contrairement à celles du syndicat des copropriétaires qui décrivent des situations précises.

De sorte que si ce changement d’affectation, ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, il est indéniable qu’il ne respecte ni les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ni celle de l’article 10 du règlement de copropriété. Bien que ne s’agissant pas d’une activité commerciale, le changement d’affectation du lot 10 en deux appartements pour être loués sur de courte période a été fait en violation des dispositions légales et du règlement de copropriété car il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Pour autant, comme cela l’a été rappelé ci-dessus, les exceptions à la libre disposition résultant de la loi du 10 juillet 1965 sont cumulatives, une seule d’entre elles étant démontrée.

Par voie de conséquence le tribunal ne peut que débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état sous astreinte, et débouter Monsieur [V] de sa demande tendant à voir annuler l’alinéa 3 de l’article 19 du règlement de copropriété.

Au regard de ce qui précède, il serait opportun que les parties entament des démarches amiables afin d’apaiser les tensions et de trouver une solution prenant en compte les intérêts de chacune des parties.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, et au regard de ce qui précède, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront toutes rejetées.

Chacune des parties assumera la charge de ses dépens.

Monsieur [R] [V] sera dispensé au titre de sa quote-part de participer aux frais de procédure.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le cabinet SA CAMELLO, de voir déclarer irrecevables les demandes de [R] [V] pour défaut de lien objectif avec la demande initiale,

Constate que la délibération 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2022 a été annulée par l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 2022,

Dit n’y avoir lieu par voie de conséquence à annuler judiciairement la résolution 21 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022, déjà annulée,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le cabinet SA CAMELLO de sa demande tendant à voir condamner [R] [V] à remettre en état son lot 10 sous astreinte,

Déboute [R] [V] de sa demande tendant à voir déclarer nul l’alinéa 3 de l’article 19 du règlement de propriété,

Déboute chacune des parties du surplus de leurs demandes,

Déboute chacune des parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties assumera la charge de ses dépens.

Dit que [R] [V] sera dispensé des frais de procédure et des condamnations au titre de sa quote part de charges générales,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE