TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01141 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33VL

N° MINUTE : 16/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 novembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1], représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 3], représenté par M^e Caroline GHERON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque D0396, aide juridictionnelle n° C 75056 2024 006912 du 15 Mars 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 12 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01141 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33VL

Par assignation en référé du 20 décembre 2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) à fait citer Monsieur [U] [W]. Cet acte, dénoncé au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience (21/12/2023), la CCAPEX ayant été saisie au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation (4/10/2023), a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail des lieux situés : [Adresse 2], ayant pris effet le 3 janvier 2023, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 3 octobre 2023, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance (loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate),

— prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et statuer sur le sort des meubles ;

— le condamner à payer à titre de provision la somme de 3873,61, selon décompte arrêté au 20 décembre 2023, jour de l’assignation, à valoir sur l’arriéré locatif avec intérêts de retard, outre une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, outre indexation, et 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.

A l’audience du 21 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un report à celle du 30 mai 2024 où elle a été de nouveau reportée à celle du 12 septembre 2024.

A l’audience du 12 septembre 2024, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP), représentée, sollicite aux termes de ses conclusions responsives n°1 le bénéfice des termes de son assignation, y ajoutant demander de débouter Monsieur [U] [W] de l’ensemble de ses demandes et actualisant la provision au titre de la dette locative à la somme de 4625 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 septembre 2024 (échéance d’août 2024 incluse).

Elle soutient qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à la dette locative et que l’urgence à faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire est toujours sous-entendue dans la mesure où la demande est motivée par un impayé.

Monsieur [U] [W], représenté par son Conseil, demande,

à titre liminaire, de :

Constater que les demandes de la RIVP se heurtent à une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du Code de procédure civile,

En conséquence, se déclarer incompétent pour connaître du litige et statuer sur la mesure d’expulsion sollicitée et renvoyer en tant que de besoin, les parties à se pourvoir au fond ;

A titre principal,

Accorder à Monsieur [U] [W] des délais de grâce pour s’acquitter de sa dette locative en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire,

Subsidiairement ;

Accorder à Monsieur [U] [W] d’une part, le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et d’autre part, les plus larges délais pour quitter le logement qu’il occupe conformément aux dispositions des articles L412-3 et L412-4 du même Code et l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Débouter la RIVP du surplus de ses demandes.

Il soutient qu’il existe une contestation sérieuse sur la persistance d’une dette locative car le FSL a accepté d’apurer la dette locative par une subvention directement versée par la CAF de [Localité 7] à la RIVP, et que l’urgence n’apparaît pas caractérisée à ce stade.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions de parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence soulevée par le locataire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’existence de la dette :

Il ressort de la pièce N°5 produite par le défendeur que la décision du 20 février 2024 d’intervenir en faveur du locataire au titre du Fonds de Solidarité Logement pour la prise en charge de la dette est conditionnée au fait que le locataire « doit poursuivre le paiement régulier du loyer résiduel en totalité ».

Or, il résulte du décompte clair produit par le bailleur en pièce 9 que les paiements réguliers du loyer postérieurement à cette notification de décision, n’ont pas été effectués en totalité, situation laissant à ce jour apparaître une dette de 4625 euros selon décompte arrêté au 5 septembre 2024.

Monsieur [U] [W] ne saurait en conséquence se prévaloir d’une aide du Fonds de Solidarité Logement pour laquelle il ne respecte pas la condition première d’octroi de celle-ci.

La dette est bien établie et n’est contredite par aucune pièce tangible.

Concernant l’urgence :

L’urgence à faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire est toujours sous-entendue dans la mesure où la demande est motivée par un impayé tel que démontré.

L’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [U] [W] sera rejetée.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 10 novembre 2011, qui prévoit une clause résolutoire, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Or il résulte des pièces produites et il n’apparaît pas sérieusement contestable :

— que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] [W], le 3/10/2023, pour paiement des sommes restées dues selon décompte arrêté au 29/09/2023, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990,

— que ses causes n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de 6 semaines, soit le 15 novembre 2023,

— qu’il est produit un historique, arrêté au 5 septembre 2024, qui fait apparaître une somme restant due de 4625 euros, au paiement de laquelle il convient de condamner par provision, Monsieur [U] [W], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette locative, à la demande de l’une ou l’autre des parties. Pendant le cours des délais ainsi accordés, le locataire ayant demandé la suspension de effets de la clause résolutoire en bénéficiera. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, aucune demande précise ni tangible n’étant formulée à l’audience, le défendeur sollicitant des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, sans indiquer ni le montant proposé, ni la durée sollicitée, et en sollicitant sur ce fondement juridique une suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il sera observé que Monsieur [U] [W] n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Il ne peut en conséquence lui être octroyé ni délai suspensif de la clause résolutoire, ni délai de grâce en pareilles circonstances.

Les modalités d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation sont prévues au dispositif de la présente ordonnance ;

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Monsieur [U] [W] se trouvant occupant sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2023 a de fait déjà bénéficié des plus larges délais pour quitter les lieux.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

L’équité ne commande pas de condamner Monsieur [U] [W] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris les frais s’assignation et de commandement de payer, et tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé, étant observé que les frais d’exécution relèvent le cas échéant du juge de l’exécution ;

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Déclarons recevable l’action de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP),

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [U] [W],

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et ayant pris effet au 3 janvier 2023, pour les lieux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 novembre 2023 ;

Condamnons par provision Monsieur [U] [W] à payer la somme de 4625 euros, à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) à titre d’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu ni à délai suspensif de la clause résolutoire, ni à délai de grâce ;

Ordonnons, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [W] et celle de tous occupants de son chef, des lieux situés29 [Adresse 6], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution,

Disons que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

Condamnons en outre dans ce cas, Monsieur [U] [W] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP), à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la remise des clés ;

Rejetons la demande de délai de Monsieur [U] [W] pour quitter les lieux ;

Disons qu’il est équitable de laisser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [U] [W], aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer du 3/10/2023 et tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé ;

Rejetons le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et jugé au tribunal judiciaire de Paris, le 12 novembre 2024.

Le greffier Le juge