MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/03689

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[F] [U]

[Z] [U]

ET :

[E] [T]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e COIRON

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [F] [U]

né le 07 Décembre 1961 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

Madame [Z] [U]

née le 10 avril 1963 à [Localité 6] (49) demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [T]

né le 22 Décembre 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/03689

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2019, Madame [Z] et Monsieur [F] [U] ont consenti un contrat de bail à Monsieur [E] [T] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 498 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 24 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Madame [Z] et Monsieur [F] [U] ont ainsi fait assigner Monsieur [E] [T] par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résolution de plein droit du bail conclu le 24 janvier 2019 ; à défaut prononcer la résolution judiciaire de celui-ci ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [T] devenu occupant sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [E] [T] au paiement de la somme en principal de 1 654,02 € au titre des impayés de loyers et de charges au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal ;

— condamner Monsieur [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 561,75 €, et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [E] [T] à verser à Madame [Z] et Monsieur [F] [U] la somme de 1200,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX.

Le 24 juin 2024, Madame [Z] et Monsieur [F] [U] donnaient, par acte de commissaire de justice, congé à Monsieur [E] [T] pour motifs légitimes et sérieux, à savoir le non respect de l’article 4 du contrat de bail relatif aux dispositions financières, à effet du 31 janvier 2025, date de fin du bail.

A l’audience du 19 décembre 2024, Madame [Z] et Monsieur [F] [U] – par la voix de leur Conseil – maintiennent les termes de leur assignation, confirment le congé délivré par ailleurs à Monsieur [E] [T] et actualisent la dette locative à la somme de 3 652,88 € au 12 décembre 2024.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [E] [T] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, le locataire n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 9].

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 avril 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 24 janvier 2019, le commandement de payer délivré le 24 avril 2024 pour un montant de 1 454,77 € et le décompte de la créance actualisé à la somme de 3 652,88 € au 12 décembre 2024.

En s’abstenant de comparaître ou d’être valablement représenté, Monsieur [E] [T] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 224 € (16 * 14 €) au titre des frais de relance, à la charge du bailleur en application de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 4 p de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989.

Il conviendra par ailleurs de déduire la somme de 284 € au titre des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères pour lesquels le bailleur ne produit aucun justificatif de l’administration fiscale (soit 137 € pour 2022, et 147 € pour 2023).

Il sera enfin déduit du décompte présenté les sommes de 98,89 € en date du 10 octobre 2023, de 148,11 € du 6 mai 2024, lesquelles ne correspondent pas aux dispositions du contrat de bail tel que produit.

La dette locative s’élève ainsi à 2 897,88 € que Monsieur [E] [T] sera condamné à payer à Madame [Z] et Monsieur [F] [U].

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 24 avril 2024 à Monsieur [E] [T] pour la somme en principal de 1454,77 € au titre des impayés de loyers et de charges et le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [E] [T] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les délais mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 juin 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [T] n’a pas comparu à l’audience. Monsieur [E] [T] n’a pas réglé son loyer depuis août 2024. Aucune information n’est communiquée quant à sa capacité financière. Enfin, aucune demande de délais n’a été formulée, ainsi, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 25 juin 2024 et d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 juin 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, il n’apparaitrait pas équitable de laisser à la charge des bailleurs la totalité des frais qu’ils ont du engager pour la présente procédure. Monsieur [E] [T] sera condamné à leur verser la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [E] [T] comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [E] [T] à payer à Madame [Z] et Monsieur [F] [U] la somme de 2 897,88 € (DEUX MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS, QUATRE VINGT HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 décembre 2024, échéance de décembre incluse ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 juin 2024 ;

Dit que Monsieur [E] [T] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [E] [T] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [E] [T], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [E] [T] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [E] [T] à payer à Madame [Z] et Monsieur [F] [U] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [E] [T] à payer la somme de 600 € à Madame [Z] et Monsieur [F] [U] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [E] [T] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 février deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

RG 24/03689