TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/12388

N° Portalis 352J-W-B7G-CYABL

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 24 Octobre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. LA COTTERELLE

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Lionelle GIROD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0163

DÉFENDERESSE

S.A.S. CABINET BRETONNIERE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, statuant en juge unique.

assisté de Fathma NECHACHE, Greffier lors des débats

et de Nadia SHAKI, Greffier lors de la mise à disposition au greffe

Décision du 24 Octobre 2024

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/12388 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYABL

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique devant

Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, statuant en juge unique, avis a été rendu que la décision serait prononcée ce jour.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURES

Le 11 avril 2012, la société LA COTTERELLE a confié au CABINET BRETONNIÈRE le mandat de gérance n°374 à titre onéreux visant une maison individuelle au [Adresse 3].

Le 23 mars 2012, le CABINET BRETONNIÈRE a conclu pour le compte et à la demande expresse de la société LA COTTERELLE, la garantie VERSALIS intitulée « Garantie du paiement des loyers, charges et taxes impayées et détériorations immobilières », document annexé au mandat de gestion et signé par la gérante de la société LA COTTERELLE. Ensuite, le Cabinet BRETONNIÈRE a conclu une police d’assurance, auprès de l’assureur ARILIM, intitulée « loyers impayés groupe n°011292907 », en date du 1er janvier 2020.

Le 22 février 2017, un contrat de bail d’habitation a été conclu entre la société LA COTTERELLE et Monsieur [U] [K].

Il s’est avéré que Monsieur [K] a sous-loué la maison dont il était locataire à partir de l’été 2018.

Par ailleurs, il a été interpellé pour avoir cultivé des plans de cannabis dans le garage de cette maison et incarcéré jusqu’au mois de décembre 2019.

Face à ce comportement, la société LA COTTERELLE a saisi le Tribunal Judicaire de Lisieux en vue de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, :

— constater la qualité de Monsieur [U] [K] et celle de tout occupant de son chef d’occupant sans droit ni titre du bien immobilier sis [Adresse 4]

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation principale consentie par la SCI LA COTTERELLE à Monsieur [U] [K] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [K] et de tout occupant de son chef du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9] et ce, avec le concours de la force publique s’il échet et séquestration du mobilier chez tout garde meuble du choix de la requérante et aux frais, risques et périls de Monsieur [U] [K] ;

— condamner Monsieur [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du rendu du jugement équivalente au montant du loyer contractuel jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés ;

— condamner Monsieur [U] [K] à lui payer à titre de restitution des sous-loyers qu’il a indûment perçus, la somme de 12.690 euros ;

— condamner Monsieur [U] [K] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner Monsieur [U] [K] au paiement de la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 12 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lisieux a fait droit à la quasi-totalité de ses demandes :

— Prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail du 22 février 2017 avec prise d’effet immédiate

— Prononçant l’expulsabilité du locataire [U] [K]

— Ordonnant au besoin son expulsion

— Condamnant Monsieur [U] [K] à payer à la SCI une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer augmenté des charges

— Condamnant Monsieur [U] [K] à payer à la SCI la somme de 12.690 euros à titre de reversement des sous-loyers

— Déboutant Monsieur [U] [K] de ses demandes de délais de grâce et de suspension de la résiliation du bail

— Condamnant Monsieur [U] [K] à payer à la SCI la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; ainsi qu’aux dépens

— Ordonnant l’exécution provisoire.

Le jugement a été signifiée à Monsieur [U] [K] le 7 avril 2021, et la société LA COTTERELLE a tenté, dès le mois d’avril, de le faire exécuter, mais n’a pu recouvrer sa créance et s’est, dans un premier temps, heurté au refus de Monsieur [K] de quitter les lieux.

Monsieur [K] a même saisi le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Lisieux pour obtenir les plus larges délais pour quitter les lieux.

Dans le même temps Monsieur [U] [K] a continué la pratique de sous-locations.

Par jugement du 8 juillet 2021, le tribunal de Lisieux a débouté Monsieur [U] [K] de l’ensemble de ses demandes.

Devant l’impossibilité de recouvrer sa créance, la SCI LA COTTERELLE a porté plainte contre Monsieur [K] pour organisation frauduleuses d’insolvabilité.

Monsieur [K] a été expulsé le 24 septembre 2021.

Le 11 octobre 2021, Maître [N] a réalisé un constat d’état des lieux de sortie.

La société LA COTTERELLE a ensuite fait parvenir au CABINET BRETONNIÈRE l’ensemble des devis et des factures de remise en l’état du bien donné à bail, afin que ce dernier transmette l’ensemble de ces pièces à l’assureur ARILIM. Le Cabinet BRETONNIÈRE a effectué la déclaration du sinistre le 24 décembre 2021 à l’assureur ARILIM, lequel a effectué une expertise amiable le 1er mars 2022.

L’assureur ARILIM, dont la position a été transmise par le Cabinet BRETONNIÈRE à la société LA COTTERELLE le 24 mars 2022, a appliqué le coefficient de vétusté maximal de 50%. La société LA COTTERELLE a donc assumé seule le financement des nombreux travaux de remise en état nécessaires à la remise en location du bien, lesdits travaux atteignant un montant cumulé supérieur à 30.000 euros.

Dans ce contexte, plusieurs tentatives de conciliation sont intervenues entre les parties, en vain. En effet, la société LA COTTERELLE a mandaté son avocat pour entrer en contact avec le Cabinet BRETONNIÈRE afin d’obtenir par retour la position et le montant de l’indemnisation de l’assureur ARILIM, et mettre en cause la responsabilité du Cabinet BRETONNIÈRE, sur le fondement des articles 1992 et suivants du Code Civil, afin d’obtenir le versement amiable de l’ensemble des sommes qui ne seraient pas couvertes par les différents assureurs en cause dans la location du bien à Monsieur [U] [K], sans succès.

Le 7 avril 2022, la société LA COTTERELLE a alors fait parvenir, une « lettre officielle » à l’avocat du Cabinet BRETONNIÈRE ayant vocation à rappeler les principaux désaccords existants entre les parties, lister et chiffrer les différents préjudices financiers revendiqués par la SCI et acter de l’échec des tentatives de conciliations préalables intervenues entre les conseils respectifs des parties.

A ce jour, la société LA COTTERELLE n’a reçu aucune proposition de conciliation de la part du Cabinet BRETONNIÈRE.

La société LA COTTERELLE a assigné, par exploit du 7 octobre 2022, la société CABINET BRETONNIÈRE, devant le Tribunal judiciaire de Paris.

La société LA COTTERELLE, dans ses dernières conclusions communiquées par voie dématérialisée le 17 juillet 2023, demande au tribunal de :

— condamner la société Cabinet BRETONNIÈRE à lui payer la somme de cinquante-huit mille deux cent soixante-six euros et soixante-six centimes (58.266,66 euros) ;

— dire et juger que cette somme sera assortie des intérêts calculés conformément aux dispositions de l’article L.441-6 du Code de commerce ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code Civil ;

— condamner la société Cabinet BRETONNIÈRE à lui payer la somme six mille (6.000 €) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir, dans un premier temps, que le Cabinet BRETONNIÈRE a manqué aux règles relatives au mandat de gestion. En effet, elle avance que le Cabinet BRETONNIÈRE n’a pas procédé à la vérification de la solvabilité du candidat locataire, ce qui est une obligation essentielle et implicite. Elle ajoute que s’il est exact, que cette recherche de solvabilité relève d’une obligation de moyens, l’exigence de recevoir la déclaration de revenu complète rentre dans le cadre de cette obligation de moyens. A cet égard, elle souligne que le site officiel et gouvernemental https://www.servicepublic.fr/particuliers/vosdroits/F1169 énonce au rang des justificatifs à solliciter d’un candidat locataire le « Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou le justificatif de l’ouverture des droits établis par l’organisme payeur ».

Elle avance encore que s’il est exact, que c’est au mandant de prouver que le mandataire a commis une faute, elle démontre bien qu’un préposé du Cabinet BRETONNIÈRE, Mr. [D], reconnaît lui-même disposer d’un dossier de sélection préalable qui était incomplet, et que l’aveu est le meilleur mode de preuve en droit français, en vertu de l’article 1361 du Code Civil. Elle prétend aussi que le locataire, [U] [K], a spontanément produit en janvier 2021 une déclaration de revenus faisant apparaître un revenu annuel fixe, et hors des sous-locations illicites, d’un montant de 4.505 euros avant abattement par an.

Ensuite, elle reproche à la défenderesse d’avoir choisi un locataire délinquant.

Ensuite, elle fait valoir que l’état des lieux d’entrée dans les lieux du locataire [U] [K], est apocryphe car accompagné de photographies représentant le portail, antérieur à l’année 2017, le portail ayant été remplacé au cours de l’année 2012 par ses soins. De plus, sur les photographies de ce même état des lieux, le sol du premier étage est revêtu de coco et non de parquet, parquet qui a été installé par elle lors des travaux effectués en 2012, et le papier peint d’une des chambres du premier étage est celui qui date de 2012, or les anciens locataires avaient bien remplacé ce papier peint en 2015, suite à un achat payé par la SCI. Il ajoute que cet état des lieux est incomplet car il ne présente pas certaines mentions rendues obligatoires par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Les mentions manquantes sont : le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ; le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ; le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ; pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Elle avance que l’ensemble des assureurs concernés appliquent unanimement le coefficient de vétusté maximal, ce qui est préjudiciable pour elle et directement imputable à la négligence du Cabinet dans la réalisation de l’état des lieux d’entrée. Enfin, elle prétend que le lien de causalité entre d’une part les défaillances du Cabinet BRETONNIÈRE dans la réalisation du constat d’entrée du locataire [U] [K] dans la maison donnée à bail et, d’autre part, les difficultés que la SCI rencontre et rencontrera pour obtenir le remboursement des nombreuses dégradations causées par le locataire [U] [K] est incontestable.

Ensuite, la société Cabinet BRETONNIÈRE aurait omis d’obtenir du locataire les attestations annuelles d’assurance habitation au titre des années 2018, 2019 et 2020 comme le reconnaît expressément son salarié Monsieur [W] [D] dans un courriel du 26 avril 2021. Elle l’aurait incitée à accorder une franchise de loyer au locataire au titre de travaux dont elle n’a jamais vérifié la réalisation effective en dressant un état des lieux comme prévu au contrat de bail. Elle aurait omis de s’assurer que le locataire respectait bien les obligations d’entretien annuel de la chaudière, de la cheminée et des espaces verts situés dans la maison donnée à bail. Elle l’aurait enfin incitée à payer des changements de robinets à la charge du locataire.

La demanderesse soutient que, les garanties de l’assurance contractée pour le non-paiement de loyers et les dégradations faites par le locataire sont moins favorables au bailleur que celles contenues dans l’assurance contractée précédemment avec VERSALIS puisque, d’une part, l’article 1 du titre 5 exclut sa garantie au titre des dégradations immobilières au cas où les constats d’entrée et de sortie ne seraient pas réguliers (« à défaut d’avoir fait établir correctement ces constats »). En outre, le titre 7 indique que l’extension de garantie vacance locative, dénommée " pertes pécuniaires subies du fait de l’absence de perception des loyers (…) résultant de la non relocation des locaux d’habitation après le départ du locataire « , pourra atteindre un montant maximal représentant six mois de loyers, avec un mois de franchise restant à la charge de l’assuré, tandis que la garantie VERSALIS ne prévoyait pas de franchise mais limitait le nombre de mois de loyers dédommagés à deux. D’autre part, les dégradations immobilières, les dégradations subies par les espaces verts de la maison donnée à bail, le coût de la plainte pénale et les pertes pécuniaires consécutive au temps passé pour la remise en l’état des lieux ne sont pas couverts ni indemnisés par la société ARILIME. Par ailleurs, elle prétend qu’il y a eu une latence du Cabinet BRETONNIÈRE dans la déclaration des nombreux sinistres auprès de l’assureur. Elle souligne que, lors du rendez-vous d’expertise du 1er mars 2022, la société CABINET BRETONNIÈRE a déclaré des dommages extérieurs dont elle savait pertinemment qu’ils sont exclus expressément par les contrats des polices d’assurances et a produit, sans doute pour l’évaluation du sinistre, l’état des lieux d’entrée du locataire, daté du 23 février 2017 sachant pertinemment qu’il s’agit d’un faux grossier. Enfin, elle avance que le contrat d’assurance ARILIM ne lui est pas opposable car elle n’est qu’un tiers au contrat qui a été conclu entre la société CABINET BRETONNIÈRE et l’assureur ARILIM. Elle souligne affirme même ne pas savoir quand ce contrat a été conclu. Elle ajoute que l’article 1 du mandat de gestion lui-même se borne à habiliter le mandataire à ne conclure que des contrats d’assurance relatifs à la »gestion courante du bien « . A cet égard elle avance que l’assurance »loyers impayés et dommages mobiliers " ne relève pas de la gestion courante du bien, preuve en est qu’elle en avait initialement dû en solliciter expressément la conclusion auprès du mandataire. En sus, il n’y a jamais eu de contacts directs entre elle et le nouvel assureur ARILIM.

En définitive, elle avance que le montant total de son préjudice est égal à 58 266,66 euros, déduction faite du dépôt de garantie perçue lors de la conclusion du contrat de bail avec le locataire [U] [K], d’un montant de 1.250 euros et qu’il se décompose comme suit :

— Un mois de franchise de loyer accordé sans cause ni vérification au locataire [K] pour un montant de 1.250 euros,

— La somme de 233,68 euros que la société CABINET BRETONNIÈRE l’a incitée à verser au locataire au titre du remplacement de trois robinets de chauffage et de cinq rideaux avec tringles et crochets,

— La somme de 149 euros que la défenderesse l’a incitée à verser au locataire au titre du remplacement de quatre robinets de chauffage,

— La somme réactualisée de 15.930 euros au titre des indemnités de sous-location,

— La somme de 34.499,98 euros au titre du coût de remise en état du bien,

— La somme de 5.000 euros, relative aux quatre mois durant lesquels le bien n’a pas pu être proposé à la relocation en vertu des nombreux travaux de réhabilitations qui y ont été pratiqués,

— La somme de 2.454 euros relative au coût du dépôt de la plainte pénale.

La société CABINET BRETONNIÈRE, dans ses dernières conclusions communiquées par voie dématérialisée le 09 octobre 2023, demande au tribunal, sans le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— débouter la SCI LA COTTERELLE de l’ensemble de ses demandes

— condamner la SCI LA COTTERELLE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle affirme n’avoir commis aucune faute car l’administrateur de biens n’a pas à solliciter la communication du casier judiciaire du prospect locataire alors même que celui-ci justifie des revenus nécessaires pour permettre d’assurer le paiement des louer. En outre, aucune stipulation du mandat ne l’oblige à vérifier la moralité du locataire. Elle ajoute que la société LA COTTERELLE est de mauvaise foi car d’une part, elle a indiqué « ne pas vouloir verser dans la discrimination envers les anciens repris de justice », et d’autre part, le professionnel de l’immobilier ne saurait être responsable du comportement fautif du locataire, plus encore lorsque ce dernier commet des infractions pénales. Elle avance encore que la société LA COTTERELLE ne démontre pas que Monsieur [K] a un casier judiciaire chargé. Elle prétend que le mandat de gestion conclu ne fait pas mention d’une obligation de vérification de la solvabilité des locataires. Elle souligne que le professionnel de l’immobilier est tenu à une simple obligation de moyens. Elle avance que la déclaration de revenus de Monsieur [K] versée aux débats n’est pas de nature à démontrer l’absence de vérification puisque le revenu déclaré concerne l’année 2019, soit plus de deux ans après la conclusion du bail. Partant, la situation financière du locataire a pu être modifiée postérieurement à son entrée dans lieux. En outre, ni ses représentants, ni ses employés n’ont admis une quelconque carence dans la vérification de la solvabilité du locataire. Enfin, la solvabilité du locataire ne présente pas d’intérêt dans le présent litige car les loyers ont été réglés intégralement, durant la détention de Monsieur [K] entre janvier 2019 et décembre 2019, par la fille de ce dernier. Elle oppose encore que l’ensemble des éléments prévus au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 sont bien intégrés à l’état des lieux établi le 22 février 2017. Elle avance que les photographies annexées à l’état des lieux de sortie, établi le 11 octobre 2021, sont, en grande partie, conformes à celles visées par l’état des lieux d’entrée. Elle ajoute que, cet état des lieux fait état d’un bien « loué en état général correct », et que cette seule mention permet de procéder à l’évaluation des dégradations invoquées qui auraient été commises tant par le locataire que par les prétendus sous locataires. Elle avance encore que cet état des lieux d’entrée a bien été transmis à la société LA COTTERELLE dès son établissement en 2017. Selon elle, les assureurs en charge de l’indemnisation de la demanderesse n’ont pas tenu compte de l’état des lieux dressé en 2017.

La société CABINET BRETONNIERE fait valoir que Monsieur [K] avait bien souscrit une assurance lors de son entrée dans les lieux et qu’elle avait bien vérifié cela. Elle affirme que le locataire lui a fourni les attestations d’assurance pour la période comprise entre le 4 mars 2017 et le 1er mars 2019 ainsi que celle comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2021. Les attestations d’assurance pour la période située entre le 2 mars et le 31 décembre 2019 et l’année 2020 sont manquantes car cette période est celle où Monsieur [K] a été incarcéré. Elle ajoute que le gestionnaire immobilier ne saurait être responsable de ce que le locataire n’a pas souscrit d’assurance pour le bien loué. Elle avance que la société LA COTTERELLE ne justifie aucunement de ce que le défaut d’assurance durant la période du 2 mars 2019 au 31 décembre 2020 lui aurait causé un quelconque préjudice, et ce d’autant plus qu’il n’est pas démontré que les désordres auraient été susceptibles d’être indemnisés par l’assurance habitation du locataire.

Elle souligne que le locataire a réglé le montant du loyer durant cette période et que la SCI LA COTTERELLE ne justifie d’aucun arriéré de loyers.

Elle fait valoir que la remise de loyer n’était pas injustifiée car Monsieur [K] l’a informée par lettre du 8 avril 2017 que les travaux de peinture justifiant cette remise avaient bien été réalisés.

Elle indique qu’elle n’a pas à vérifier que le locataire respecte bien son obligation d’entretenir la chaudière, les cheminées et les espaces verts.

Elle précise qu’il a tout de même effectué des démarches complémentaires afin de s’assurer du bon entretien de la chaudière et des espaces verts avec de nombreuses relances adressées au locataire à cette fin.

S’agissant des sommes avancées au locataires pour le remplacement de robinets et de tringle à rideau, elle indique qu’elle n’avait pas à vérifier que les travaux pour lesquels les sommes étaient avancées avaient bien été réalisés.

La défenderesse explique également qu’elle avait pour mandat de souscrire toute police d’assurance utile et que c’est exclusivement en exécution du mandat conclut qu’elle a souscrit une assurance auprès de la société ARILIME pour le compte de son mandat. En outre, la police souscrite en lieu et place de la police originelle est, selon elle, plus protectrice des intérêts de la société LA COTTERELLE puisque le taux pratiqué par la société ARILIM est de 2,5% alors que celui imposé par la société VERSALIS, pour la police souscrite en 2012 lors de la signature du mandat était de 2,8%. En outre, la garantie ARILIM accorde 6 mois de garantie pour location vacante, avec un mois de franchise, alors que la garantie originelle couvrait uniquement deux mois de location vacante. Elle fait valoir que l’assureur a accordé sa garantie à la SCI demanderesse. En outre, la prétendue latence dans la gestion du suivi du sinistre qu’on lui reproche n’est pas, selon elle, caractérisée, car la déclaration a bien été réalisée le 24 décembre 2021, soit 2 mois après l’établissement de l’état des lieux de sortie. Enfin, il importe peu que des désordres non pris en charge aient été déclarés auprès de l’assureur alors même que cette déclaration n’empêche en rien l’application de la police pour les préjudices indemnisables. Ensuite, la société LA COTTERELLE n’est pas, selon la défenderesse, tierce au contrat car il n’est nullement précisé aux termes du mandat que la défenderesse devait obtenir l’aval de son mandant pour procéder à la résiliation ou la conclusion d’un nouveau contrat d’assurance. Par ailleurs, elle avance que l’assureur n’a pas refusé sa garantie mais a simplement fait application d’un coefficient de vétusté, tel que prévu par la police, et n’a pas mentionné l’état des lieux d’entrée de Monsieur [K] pour justifier de l’application de ce coefficient. Elle souligne qu’il n’appartient pas au professionnel de l’immobilier de venir garantir l’application d’une police loyers impayés et dégradations immobilière afin de satisfaire les souhaits de son mandant.

Elle soutient également, que la société LA COTTERELLE ne justifie d’aucun préjudice en lien causal avec son intervention.

Elle soutient que seul le locataire est redevable d’une obligation d’entretien du bien pris à bail. Selon elle, souscrire un bail avec un locataire indélicat et devoir exposer des frais pour la remise en état du bien est un risque encouru par tout propriétaire. Elle précise qu’aucun élément du dossier ne permet de justifier du caractère essentiel des travaux commandés par la SCI LA COTTERELLE et dont celle-ci souhaite le remboursement. Elle ajoute que ces travaux sont, en grande majorité, normaux compte tenu de l’occupation de la maison par un locataire.

Elle affirme que le lien de causalité entre l’intervention du gestionnaire de bien et le préjudice revendiqué au titre d’une vacance locative fait défaut car il n’est pas démontré que l’intégralité des travaux réalisés dans la maison étaient nécessaires pour permettre sa remise en location. En outre, la SCI demanderesse ne justifie pas, selon la société CABINET BRETONNIERE, de l’impossibilité de mettre en location son bien. Il ajoute que la vacance locative est un risque assumé par tout propriétaire. Enfin, elle avance qu’elle n’est pas responsable de l’ampleur des travaux à réaliser du fait du locataire et du refus de ce dernier de quitter les lieux, qui relèvent de sa seule responsabilité.

Enfin, il ne se considère pas responsable des infractions pénales de Monsieur [K] puisque la procédure pénale ouverte par la plainte de la demanderesse est sans aucun lien avec lui.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge unique du 11 septembre 2024 à 10h00. Elle a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS :

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’application de ce texte suppose la preuve de l’existence d’une faute commise par le mandataire, d’un préjudice subi par le mandant et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La SCI LA COTTERELLE fait d’abord grief à la société CABINET BRETONNIERE d’avoir choisi comme locataire Monsieur [G] qui est un délinquant notoire. Aucune clause du contrat de mandat ne lui faisait cependant obligation de vérifier la moralité des candidats locataires et, n’ayant pas accès au casier judiciaire de Monsieur [K], elle ne pouvait pas savoir qu’il s’agissait d’un délinquant. Ce grief n’est donc pas pertinent.

La SCI LA COTTERELLE reproche ensuite à la société CABINE BRETONNIERE de n’avoir pas suffisamment vérifié la solvabilité de Monsieur [K], se contentant de justificatifs incomplets, alors que Monsieur [K] dispose d’un revenu annuel de 4 505 euros. Le préjudice qui en résulterait pour elle serait de ne pouvoir récupérer les revenus de la sous-location des lieux perçus par Monsieur [K].

Il incombe à une agence de location de vérifier la solvabilité d’un futur locataire.

La demanderesse verse aux débats un courrier électronique du 22 juillet 2020 transmis par Monsieur [W] [D] du CABINET BRETONNIERE indiquant avoir reçu de Monsieur [K] :

— La copie de sa carte vitale,

— La copie de son passeport,

— Le copie d’un avis de taxe foncière pour 2016,

— La copie de la déclaration de revenus de 2016,

— Un relevé d’identité bancaire et ajoutant : « Nous ne disposons malheureusement d’aucun autre document sur ce locataire. »

D’une part, le bail ayant été signé le 22 février 2017, la déclaration des revenus de l’année 2016 était suffisamment récente pour avoir une idée des revenus que percevait Monsieur [K] à l’époque et permettait donc d’apprécier sa solvabilité. Le courriel versé aux débats n’est donc, en aucune manière, l’aveu d’une faute.

En tout état de cause, si la défenderesse avait commis une faute en ne réclamant pas, comme le souhaitait la demanderesse, les justificatifs des versements de pension et de retraite des trois derniers mois, sa responsabilité ne serait engagée que si cette faute étant en lien avec le préjudice invoqué par la demanderesse. Tel serait le cas si, au moment de la signature du bail, il était démontré que Monsieur [K] ne disposait pas de revenus suffisants pour payer le loyer et rembourser les loyers qu’il a perçus en sous-louant le logement. Pour l’établir, la demanderesse affirme qu’à ce moment-là, Monsieur [K] disposait d’un revenu annuel de 4 505 euros et verse aux débats un avis d’imposition de 2019. Ce document, qui est postérieur de deux ans à la signature du bail, n’est absolument pas probant. Au surplus, l’on constate, à la lecture du jugement rendu le 12 mars 2021 par lequel le tribunal judiciaire de Lisieux a ordonné l’expulsion de Monsieur [K] qu’aucune condamnation n’est prononcée contre ce dernier pour non-paiement du loyer, ce qui tend à prouver que le loyer a été payé régulièrement. Par ailleurs, il n’est pas démontré que le non-recouvrement des 12 690 euros auxquels Monsieur [K] a été condamné au titre de la rétrocession des fruits de la sous-location a pour origine son insolvabilité. Le seul élément qui pourrait l’établir est l’avis d’imposition de 2019 produit par la demanderesse qui fait était d’un revenu annuel de 4 505 euros. Cependant, ce document ne mentionne que les revenus déclarés par Monsieur [K] qui peuvent être inférieurs à ses revenus réels et il est, en tout état de cause, postérieur de deux ans à la signature du bail.

Il n’est pas démontré qu’au moment de signer le bail, Monsieur [K] était manifestement insolvable. En conséquence, aucun lien de causalité n’est établi entre une éventuelle carence de la société CABINET BRETONNIERE dans la vérification de sa solvabilité et le préjudice invoqué par la SCI LA COTTERELLE

Le second grief formulé par la demanderesse ne peut donc être retenu.

La SCI LA COTTERELLE reproche à la société CABINET BRETONNIERE de ne pas avoir dressé un état des lieux conforme à l’article 2 du décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016 et d’y avoir joint des photographies datant de 2012 alors que des travaux avaient été fait entre cette année et l’entrée dans les lieux de Monsieur [K].

Il échet de constater que l’état des lieux rédigé lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur [K] omet de mentionner le nom du bailleurs, les relevés des compteurs de consommation d’eau et d’énergie, le détail et la destination des clefs ou de tout autre moyen d’accès aux locaux, alors que cela est prévu par l’article 2 d), f) et g) du décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016 et que l’état des sols, murs, plafond et équipement n’est pas décrit de façon précise conformément au h) de cet article, le document se contentant de mentionner que le logement se trouve dans un état correct sans autres précisions.

Cependant, aucun lien de causalité n’est établi entre ces manquements et les préjudices dont se prévaut la SCI LA COTTERELLE qui sont, l’impossibilité de recouvrer les revenus de la sous-location du logement, les sommes dépensées pour remettre le logement en l’état, la gratuité de loyer accordée indument au locataire, les sommes payées au locataire pour le remplacement de robinet, le fait de n’avoir pu relouer la maison pendant quatre mois du fait de son état lors de l’expulsion de Monsieur [K] et les frais exposés lors du dépôt de plainte contre ce dernier du chef d’organisation frauduleuse d’insolvabilité.

Quant aux photographies qui sont annexées à cet état des lieux, elles sont extrêmement floues, de sorte qu’il est difficile de déterminer la date à laquelle elles ont été prise et si elles font apparaître les travaux effectués depuis 2012. Le caractère apocryphe de ce document n’est, de ce fait, pas démontré.

Le reproche fait par la SCI LA CORRERELLE relativement à l’état des lieux ne peut non plus être retenu.

Il est également reproché à la défenderesse de ne pas avoir régulièrement réclamé à Monsieur [K] les attestations d’assurances relative au logement qu’il louait. La société CABINET BRETONNIERE répond avoir obtenu de Monsieur [K] les attestations d’assurance locative relatives à toute la période où il a résidé dans les lieux loués, les seules attestations non fournies couvrant la période où il a été incarcéré.

Il est exact que la défenderesse ne produit pas les attestations d’assurances de Monsieur [K] couvrant toute la période pendant laquelle Monsieur [K] a résidé [Adresse 5] à [Localité 9]. Cependant, aucun lien n’est établi entre le manquement reproché par la demanderesse et les préjudices qu’elle invoque. Il convient en effet de noter que le préjudice résultant des dégradations du logement a été partiellement pris en charge par la société ARILIM.

Il est aussi reproché à la défenderesse de ne pas avoir vérifié que Monsieur [K] assurait l’entretien du chauffage, des cheminées et des espaces verts. Aucune clause du mandat signé entre les parties à l’instance ne fait obligation à la société CABINET BRETONNIERE de veiller à ce que le locataire entretient le chauffage, les espaces verts et les cheminées. En outre, la défenderesse produit des courriers de relance adressés à Monsieur [K] et à sa fille relativement à l’entretien du jardin. Ce reproche ne peut être retenu.

La SCI LA COTTERELLE reproche également à la société CABINET BRETONNIERE de l’avoir incitée à payer le remplacement de robinets et de rideaux alors que ces travaux étaient à la charge du locataire, sans vérifier qu’ils avaient été faits. Il résulte de l’article 2.3.2 du contrat de bail dont la demanderesse a eu connaissance que l’entretien des robinets et canalisation est à la charge du locataire. Elle n’avait donc pas à financer le remplacement par Monsieur [K] de robinets. En outre, le préjudice résultant de l’absence de vérification par la défenderesse que ces travaux ont été faits, serait caractérisé s’il était avéré qu’aucun remplacement de robinets n’avait été fait. Or, aucun élément du dossier ne le démontre. Le constat d’état des lieux établi lors du départ de Monsieur [K] ne fait pas état de robinets non remplacés. S’agissant des rideaux, le constat d’état des lieux du 11 octobre 2021 fait état de l’absence d’une tringle à rideaux dans le salon. Cependant, l’on ignore si les sommes versées par la demanderesse étaient destinées au remplacement des rideaux, étant précisé qu’ils pouvaient financer le remplacement de rideaux situés dans une autre pièce. Par ailleurs, les sommes ont été versées en 2017 et le procès-verbal de constat a été dressé le 11 octobre 2021, soit quatre ans plus tard pendant lesquels les rideaux remplacés ont pu être retirés.

Ce grief n’est pas pertinent.

La SCI LA COTTERELLE reproche également à la société CABINET BRETONNIERE d’avoir souscrit pour elle un contrat d’assurance pour non-paiement de loyers et dégradation moins avantageux que le précédent. Ce reproche ne peut être retenu, aucun lien existant entre ce manquement, si tant est qu’il soit prouvé, et les préjudices dont la SCI LA COTTERELLE réclame l’indemnisation.

La demanderesse fait grief à la défenderesse d’avoir accordé un mois de franchise de loyer à Monsieur [K] pour des travaus d’embellissement de la maison louée sans faire, à l’issue, un constat de réalisation de ces travaux. L’article 1.11 du contrat de bail stipule, en effet, que le bailleur peut permettre au preneur de réaliser des travaux d’embellissement contre une gratuité de loyer mais il impose au bailleur de faire un constat attestant de la réalisation de ces travaux. La société CABINET BRETONNIERE reconnaît avoir permis à Monsieur [K] de réaliser des travaux de peinture contre un mois de gratuité de loyer et n’avoir pas réalisé de constat à l’issue de ces travaux, se contentant d’un courrier de Monsieur [K] selon lequel ils avaient été effectués. Ceci caractérise, de la part de la défenderesse un manque de diligence et un non-respect des stipulations du contrat de bail.

Cependant, dans la mesure où l’on ignore si les travaux d’embellissement ont été réalisés ou non, l’on n’est pas en mesure d’établir si la franchise de loyer était justifiée. Dès lors, le préjudice invoqué par la demanderesse et qui résulterait d’une franchise de loyer accordé à tort, n’est qu’hypothétique et ne peut être indemnisé.

Enfin, parmi les préjudices qu’elle invoque, la demanderesse fait état des frais afférent à une plainte qu’elle a déposée pour organisation frauduleuse d’insolvabilité contre Monsieur [K]. Il convient tout d’abord d’indiquer que le paiement de ces frais n’est pas justifié. Ensuite, la plainte n’avait aucune chance d’aboutir, n’étant pas fondée en droit. En effet, l’organisation frauduleuse d’insolvabilité n’est sanctionnée, selon l’article 314-7 du code pénal, que si elle vise à échapper à l’exécution d’une condamnation patrimoniale prononcée par une juridiction répressive ou en matière délictuelle, quasi-délictuelle ou d’aliment. Elle ne l’est pas si elle a pour but d’échapper à une condamnation pécuniaire pour non-respect des clauses d’un contrat de bail. Ce préjudice ne peut être retenu.

La SCI LA COTTERELLE invoque ensuite, comme faisant partie de son préjudice la perte de loyer due à l’impossibilité de relouer la maison après le départ de Monsieur [K] en raison de l’état dans lequel il l’a laissée. La défenderesse ne saurait être responsable d’un tel préjudice, n’étant pas garante du comportement des locataires qu’elle sélectionne ni des dégradations qu’ils font. Ce préjudice ne peut donc être indemnisé.

En définitive, les demandes indemnitaires faites par la SCI LA COTTERELLE ne pourront qu’être rejetées.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CABINET BRETONNIERE les frais non compris dans les dépens. En conséquence, la SCI LA COTTERELLE sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SCI LA COTTERELLE sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI LA COTTERELLE de l’ensemble de ses demandes,

La condamne à payer à la société CABINET BRETONNIERE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 10] le 24 Octobre 2024.

Le Greffier Le Président

Nadia SHAKI Antoine DE MAUPEOU