TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 22/00274 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWXL

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. 45 DEGRES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0199

DÉFENDERESSE

S.C.P. FOUCHERAND – DELOUIS – [R] – BECHU [X] [R] – Edouard BECHU

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0435

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/00274 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWXL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière, lors des débats, et de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 25 juillet 2024.

Le délibéré a été prorogé au 09 Octobre 2024 puis au 19 décembre 2024 en application de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 28 novembre 2018 reçu par Maître [X] [R], notaire à [Localité 5] au sein de la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU, Madame [M] [J] a vendu à la SAS Parisienne désormais dénommée la SAS 45° un appartement constitué des lots 34, 35 et 37 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le prix de 410 000 euros.

Reprochant au notaire un manquement à son devoir de conseil pour avoir omis de mentionner l’annexion illégale d’une partie commune, la SAS 45° a, par exploit en date du 21 décembre 2021, fait assigner la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 juillet 2023, la SAS 45° demande au tribunal, au visa des articles 1240 du Code civil, et 696 et suivants du Code de procédure civile, de :

Déclarer irrecevable, en tous cas non fondée la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU; En conséquence, la débouter de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

Constater que la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions et engagé sa responsabilité à l’égard de la société 45 DEGRES; Condamner la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU à payer à la société 45 DEGRES : la somme de 60.490 euros à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; la somme de 90.000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation de ce préjudice de perte de chance de réaliser des opérations immobilière, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; la somme de 6.000 euros en réparation de son préjudice moral de la société 45 DEGRES la somme de 1.335 euros, au titre du préjudice matériel au titre des frais de géomètre expert subi par la société 45 DEGRES, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,Condamner la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU en tous les dépens (article 696 du CPC), dont le recouvrement sera effectué par Maître Frédéric CATTONI conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2023, la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU demande au tribunal de :

Débouter la demanderesse de toutes ses demandes. Condamner la société 45 Degrés à payer à la concluante la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 CPC. Condamner la société 45 Degrés aux entiers dépens de l’instance et dire que M^e Barthélemy Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu de provision.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 02 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du notaire

La SAS 45° demande au tribunal de condamner SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU à lui régler, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

60 490 euros en réparation de son préjudice financier90 000 euros en réparation de la perte de chance de réaliser des opérations immobilières6 000 euros en réparation du préjudice moral1 335 euros en réparation du préjudice matériel

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le notaire a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir vérifié l’origine de la propriété du bien litigieux, ce qui lui aurait permis de constater qu’il comprenait l’annexion d’une partie commune reliant les lots 35 et 37 et d’en informer l’acquéreur conformément à son devoir de vigilance et d’information qui s’analyse en une obligation de résultat.

Elle rappelle qu’elle exerce l’activité de marchand de bien et que cette situation a eu de lourdes conséquences puisqu’elle n’a revendu l’appartement qu’en mai 2020, soit 18 mois après son acquisition, et à un prix inférieur de 60 000 euros au prix envisagé, le nouveau propriétaire étant contraint de racheter la partie commune pour en faire une partie privative et de se soumettre à une servitude de passage pour l’accès au toit.

La SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU conteste tout manquement au devoir de conseil, faisant valoir que la servitude d’accès à la trappe en toiture est bien mentionnée dans l’acte de vente et que l’annexion de la partie commune n’est pas démontrée. Elle souligne que contrairement aux griefs articulés à son encontre, elle s’est munis des plans, les a examinés, présentés aux parties et annexés à l’acte de vente.

Elle ajoute que les préjudices allégués sont dépourvus de réalité.

Sur ce

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

S’agissant du notaire, il appartient à celui-ci de vérifier l’origine et l’étendue des droits du propriétaire afin de s’assurer de la validité et l’efficacité de l’acte de vente qu’il reçoit.

En l’espèce, l’appartement est constitué d’une pièce de vie (lot 34) complété par deux combles situées à l’étage supérieur et aménagées respectivement en salle de bain (lot 35) et chambre (lot 37) et reliées à la pièce de vie par un escalier intérieur.

La SAS 45° soutient que le bien litigieux comporte l’annexion d’une partie commune reliant les lots 35 et 37 qui n’a pas été mentionnée dans l’acte rédigé par Me [R], cette omission fautive lui causant un préjudice direct. Elle s’appuie sur l’ancien acte de vente signé entre Mr [V] et Mme [J] le 29 décembre 2009 dont un passage figurant en page 21 dans la rubrique « Convention des parties sur les procédures » aurait été volontairement supprimé dans l’acte litigieux reçu le 28 novembre 2018.

Ce passage est le suivant :

« Toutefois, le PROMETTANT rappelle qu’un litige l’a opposé par le passé (en 2001-2002) au syndicat des copropriétaires au sujet de l’accès au toit (pour laquelle une servitude existe) de l’immeuble par le troisième étage, car il avait fait poser une porte, privatiser le pallier alors qu’il était occupant de l’ensemble des lots de l’étage. Ce litige n’est plus d’actualité car la porte en question a été enlevée depuis. Toutefois l’accès au toit n’est plus possible par la trappe en raison de l’aménagement des combles par le PROMETTANT comme indiqué ci-dessus. Le BENEFICIAIRE déclare être parfaitement informé de cette situation et en faire son affaire personnelle contre le PROMETTANT, et avoir reçu toutes informations à ce sujet par le notaire soussigné et le notaire participant, notamment que l’accès au toit au prévu par le règlement de copropriété nécessiterait de passer par l’appartement objet des présentes. »

Il est exact que cette mention qui précise que la servitude d’accès au toit nécessite dorénavant de passer par l’appartement et non plus par le pallier ne figure pas dans l’acte de vente conclu avec la société 45° qui n’a pris connaissance de la situation qu’à l’occasion de son projet de revente. Au vu de l’aménagement des combles qui comporte effectivement l’annexion d’une partie commune, la demanderesse s’est vue dans l’obligation de solliciter auprès du syndic de l’immeuble une modification de l’état descriptif de division à ses frais exclusifs, ce qui a retardé la transaction avec le nouvel acquéreur du bien.

Partant, la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU, en omettant d’attirer l’attention de la société 45° sur l’étendue de ses droits et obligations résultant de la configuration des lieux a manqué à son devoir d’information et de conseil.

Toutefois, le préjudice résultant de la faute commise par le notaire ne saurait consister qu’en la perte de chance d’avoir pu réaliser la vente à la date et aux conditions prévues, perte de chance qui sera fixée à hauteur de 80 %.

Au regard des justificatifs produits, le montant du préjudice subi par la SAS 45° s’élève à la somme de : 60 000 X 80% = 48 000 euros.

La SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU sera en conséquence condamnée à payer à la SAS 45° la somme de 48 000 euros au titre du préjudice résultant de la perte de chance.

Pour les motifs qui précèdent, les demandes en indemnisation des préjudices financier, moral et matériel seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la SAS 45° la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU à payer à la SAS 45° la somme de 48 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

Déboute la SAS 45° de ses demandes en réparation des préjudices financier, moral et matériel ;

Condamne la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU aux dépens ;

Dit que les dépens pourront être directement recouvrés par Maître Frédéric CATTONI dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCP FOUCHERAND DELOUIS [R] BECHU à payer à la SAS 45° la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente