TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02609 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IZF

Minute : 25/00382

S.A. LOGIREP

Représentant : Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [P] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Romain DELAVAY, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [P] [H]

[Adresse 5]

[Localité 11]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 30 septembre 2016, la société LOGIREP a donné à bail, à Mme [P] [H], un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel initial de 878,07 euros, outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société LOGIREP, par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024 a fait signifier à Mme [P] [H] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 627,03 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 10 juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, la société LOGIREP a fait assigner Mme [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 février 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— De voir constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail,

— D’ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 7] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— De dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— Condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— Condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 7 343,92 euros, arrêtée à la date du 16/09/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 novembre 2024.

A l’audience du 7 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 2 mai 2025, à la demande de Mme [P] [H] ayant fait valoir qu’elle était hospitalisée.

A l’audience du 2 mai 2025, la société LOGIREP représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le solde locatif à la somme de 11 419,92 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Mme [P] [H] a comparu en personne. Elle a expliqué qu’elle avait sollicité le bailleur pour la mise en place d’un échéancier de remboursement mais qu’il lui avait été seulement répondu qu’elle devait se rendre au tribunal. Elle a ajouté qu’elle percevait l’allocation pour adulte handicapé.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandé reçu le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause l’article 12 de ses conditions générales qui prévoit que " le présent contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice : deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges aux termes convenus '…)"

La société LOGIREP a fait signifier, le 18 juin 2024 à Mme [P] [H] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 627,03 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail à effet au 30 septembre 2016 est résilié à la date du 19 août 2024.

Mme [P] [H] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et n’étant pas en situation de régler la dette dans le délai de 36 mois, aucun délai de paiement ni suspension de la clause résolutoire ne peut lui être accordé.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [H] devenu occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [P] [H], devenu occupante sans droit ni titre depuis le 19 août 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société LOGIREP du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, Mme [P] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 19 août 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la société LOGIREP verse au soutien de ses demandes le bail à effet au 30 septembre 2016, le commandement de payer délivré le 18 juin 2024 et un décompte de la créance que la société LOGIREP mentionnant un solde de 11 419,92 euros. Cependant ce décompte inscrit au débit de Mme [P] [H] des frais de recouvrement du loyer sans justifier que celle-ci a bien l’obligation de payer ces frais. Il convient donc de déduire les sommes suivantes du solde de la dette : 142,69 euros facturée le 28 février 2024, 152,65 euros facturée le 31 juillet 2024, 57,70 euros et 72,22 euros facturée le 30 novembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Mme [P] [H] à payer à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 10 994,26 (11 419,92 – 425,26) euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de l’assignation sur la somme de 7 343,92 euros et à compter de signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [H], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 et celui de l’assignation du 31 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LOGIREP, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [P] [H] sera donc condamnée à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet au 30 septembre 2016 entre la société LOGIREP et Mme [P] [H] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 19 août 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [P] [H] des lieux situés [Adresse 8], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [P] [H] à compter du 19 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne par provision Mme [P] [H] à payer à la société LOGIREP l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 août 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne Mme [P] [H] à payer à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 10 994,26 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 7 343,92 euros et à compter de signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne Mme [P] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 et celui de l’assignation du 31 octobre 2024,

Condamne Mme [P] [H] à payer à la société LOGIREP une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 juin 2025.

Le Greffier Le Juge