TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [C] [M]

Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle DUQUESNE CLERC

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03904 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TNY

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 11 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [P] [E]

demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0895

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03904 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TNY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2024 à effet au 8 avril 2024, M. [P] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 830 euros, outre une provision pour charges de 60 euros.

M. [Z] [B] s’est porté caution solidaire par acte du 8 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, M. [P] [E] et Mme [F] [E], bailleurs, ont fait délivrer à M. [C] [M] un commandement de payer la somme principale de 2730 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [M] le 9 décembre 2024.

Par assignation du 27 février 2025, M. [P] [E] et Mme [F] [E] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut constater la validité du congé délivré le 7 janvier 2025, et encore plus subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause ordonner l’expulsion immédiate de M. [C] [M] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir, autoriser et ordonner la séquestration des meubles, et obtenir la condamnation solidaire de M. [C] [M] et M. [Z] [B] au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit la somme de 890 euros, avec indexation,

—  4510 euros sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 3 février 2025 à augmenter de 890 euros par mois jusqu’à résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de la mise en demeure,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 juin 2025, M. [P] [E] et Mme [F] [E], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance à la somme de 8070 euros au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse. Ils ont indiqué solliciter la condamnation de M. [C] [M] à la somme de 4500 euros au titre de leur droit d’accession et 4000 euros au titre de leur préjudice moral conformément à leurs conclusions écrites, non signifiées au défendeur. Ils ont précisé que l’assignation n’avait pas été délivrée à M. [Z] [B] en l’absence d’adresse connue et qu’ainsi il n’avait pas été attrait devant la juridiction. Ils ajoutent enfin avoir fait procéder au changement de clés du logement après avoir appris au mois d’avril qu’il était sous-loué.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aucune assignation n’ayant été délivrée à M. [Z] [B], le tribunal ne peut être saisi de demandes à son encontre.

Par ailleurs, il ne sera pas statué sur les deux nouvelles demandes faites à l’audience, en l’absence de signification des conclusions au défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [E] et Mme [F] [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la résiliation prend effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2730 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [P] [E] et Mme [F] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, aucun élément en l’espèce ne justifiant d’y déroger.

L’intervention de la force publique ne rend pas necessaire le prononcé d’une astreinte.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [C] [M] ne sera pas condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans la mesure où les bailleurs ont déclaré avoir fait procéder au changement de la serrure du logement litigieux à une date qu’ils n’ont pas précisée. Il n’est ainsi pas attesté que M. [C] [M] a continué d’occuper les lieux après la résiliation du bail. Il sera précisé qu’il ne peut être tenu compte pour évaluer la date du changement de serrure de l’attestation sur l’honneur de M. [O] [D], qui ne remplit pas les conditions légales (absence de signature et de pièce d’identité jointe).

Par ailleurs, M. [P] [E] et Mme [F] [E] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date de la résiliation du contrat de bail, M. [C] [M] leur devait la somme de 4510 euros, échéance de février 2025 incluse. Ce montant correspond aux impayés de loyers et charges.

M. [C] [M] ne s’étant pas présenté à l’audience et n’apportant de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 sur la somme de 1840 euros, de l’assignation sur la somme de 890 euros, et du commandement de payer pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer aux demandeurs la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE ne pas être saisie s’agissant de M. [Z] [B],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 avril 2024 à effet du 8 avril 2024 entre M. [P] [E] et M. [C] [M] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 6 février 2025,

ORDONNE à M. [C] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [P] [E] et Mme [F] [E] de leurs demandes d’astreinte, d’indemnité d’occupation et de suppression des délais du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [C] [M] à payer M. [P] [E] et Mme [F] [E] la somme de 4510 euros selon décompte arrêté au 1er février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 sur la somme de 1840 euros, de l’assignation sur la somme de 890 euros, et du commandement de payer pour le surplus,

ORDONNE communication de la présente décision à M. le Préfet de [Localité 4],

CONDAMNE M. [C] [M] à payer à M. [P] [E] et Mme [F] [E] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [M] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge