TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Christian PAUTONNIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Hela KACEM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07627 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TJY

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSES

Madame [K] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

Madame [H] [C], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDERESSE

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07627 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TJY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26/05/2021, la SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (RLF) a consenti un bail à usage d’habitation pour un logement F3 sis [Adresse 5], à [K] [C] et [H] [C], moyennant un loyer initial mensuel de 1157,44 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 07/08/2024 remis à personne morale, [K] [C] et [H] [C] ont assigné la SA [Adresse 6] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— condamner la SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à procéder à la réparation du revêtement du sol du séjour avec remplacement du parquet massif et réfection de la peinture sur les murs dégradés, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner la SA [Adresse 6] au paiement de la somme de 9338,17 euros, à parfaire jusqu’au jour de l’achèvement des travaux, en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamner la SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au paiement de la somme de 2000 euros en réparation du préjudice moral ;

— condamner SA [Adresse 6] à régler la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 12/09/2024, et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 09/04/2025.

[K] [C] et [H] [C], représentées par leur conseil, se désistent de la demande au titre des travaux, maintiennent leurs autres demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance en actualisant le préjudice jouissance jusqu’à janvier 2025 inclus. Elles demandent le rejet de la demande de sursis à statuer.

Elles indiquent notamment que les travaux de reprise se sont terminés le 04/02/2025. Elles estiment que la mise en cause du syndicat des copropriétaires n’est pas nécessaire à la présente procédure, la responsabilité du bailleur étant engagée et l’assurance lui ayant versé le montant de l’indemnisation.

La SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, de voir :

— débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs prétentions ;

— subsidiairement, surseoir à statuer pour permettre à la SA [Adresse 6] d’attraire dans la cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société HOMELAND ;

— en tout état de cause, condamner solidairement les demanderesses au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures reprises oralement à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sursis à statuer

Il n’y a pas lieu de suspendre l’instance aux fins de mise en cause du syndicat des copropriétaires, cette mise en cause n’est pas nécessaire pour statuer sur l’engagement de la responsabilité de la bailleresse à l’égard de ses locataires et l’indemnisation à ce titre.

Il appartiendra à la bailleresse de procéder par voie d’assignation pour faire valoir ses droits à l’encontre du syndicat des copropriétaires, si elle l’estime nécessaire.

Sur la violation par le bailleur de son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Il doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par [K] [C] et [H] [C] qu’elles ont alerté leur bailleresse sur un gonflement et un décollement d’une partie des lattes du parquet de leur séjour suite à un dégât des eaux survenu le 22/05/2023. En effet, ce gonflement suite à un dégât des eaux est constaté par l’assurance des locataires qui évalue le dommage au titre du remplacement du parquet massif, des plinthes et des peintures du salon à hauteur de 5873,50 euros. L’assurance de la bailleresse constate dans son rapport du 02/05/2024 « des dommages aux parties immobilières d’origine du salon » concernant le parquet (photographies du parquet du salon dans le descriptif des dommages).

Dès le 18/07/2023, la bailleresse a fait réparer la fuite d’eau mais les dégradations au niveau du sol n’ont pas été reprises avant les 03/02/2025.

[K] [C] et [H] [C] produisent les nombreux courriels envoyés à leur bailleresse entre le 23/06/2023 et le 31/01/2025 avec photographies des lattes de parquet gonflées et décollées, et les deux courriers recommandés de mise en demeure des 09/01/2024 et 22/04/2024, sollicitant des travaux de reprise.

La SA [Adresse 6] estime que le retrait des lattes du parquet au sol par les demanderesses ne permet pas de déterminer les causes et l’étendue du défaut. Elle ajoute que cette intervention a aggravé le désordre, rendant l’utilisation d’une partie séjour impossible du seul fait des locataires.

Toutefois, l’existence d’un gonflement du parquet est relevée par l’assurance des locataires. Par ailleurs, ces dernières expliquent dans leurs courriels et mises en demeure que le gonflement puis décollement des lattes pouvait être dangereux. Dès lors, la photographie de lattes retirées 1 an après le sinistre ne permet pas remettre en cause l’existence du gonflement du parquet du fait de la fuite d’eau.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces pièces que [K] [C] et [H] [C] démontrent d’un défaut de délivrance d’un logement équipé d’un revêtement au sol décent, entre mai 2023 et janvier 2025 inclus.

Les désordres concernant la peinture, s’ils apparaissent dans l’évaluation des dommages par l’assurance, n’ont fait l’objet d’aucune demande de la part des locataires dans leur mises en demeure. Aucune photographie n’est produite. Il n’y a pas lieu de prendre en compte cet élément dans l’évaluation du dommage.

Il y a donc lieu de constater la violation de l’obligation de délivrer un logement en bon état de réparation, pouvant être utilisé normalement, par la SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES.

Sur l’évaluation des préjudices

La faute commise invoquée est le manquement à l’obligation de délivrance.

Le préjudice de jouissance allégué serait constitué par l’impossibilité d’utiliser et de traverser le salon jusqu’à la réalisation des travaux.

Le préjudice moral alléguée est la souffrance induite au quotidien par la situation, la blessure au pied causé par le décollement du parquet et les démarches à initier depuis plusieurs années.

D’une part, concernant le préjudice jouissance, il convient de relever que les demanderesses ne justifient pas de l’impossibilité totale d’utiliser le séjour et de le traverser en raison du décollement du parquet. Le caractère dangereux n’est pas démontré, les pièces médicales ne pouvant être mises en lien de manière certaine avec les désordres objets du litige.

Toutefois, il résulte des photographies produites et des conclusions des assurances que plusieurs lattes du parquet ont fortement gonflées, rendant nécessairement impossibles les déplacements au niveau d’une partie du séjour et l’utilisation donc partielle des lieux. Compte tenu du nombre de pièces dans le logement (F3), de la zone touchée par le désordre (une partie du salon) et la durée de ce désordre, il y a lieu d’évaluer le préjudice de jouissance subi à hauteur de 15% du loyer hors charges. Le loyer hors charges est de 1245,09 euros, et la période concernée court de juin 2023 inclus à janvier 2025 inclus, soit 20 mois.

Par conséquent, [K] [C] et [H] [C] seront indemnisées à hauteur de 3735,27 euros au titre du préjudice de jouissance.

Concernant le préjudice moral, les locataires démontrent avoir sollicité à de nombreuses reprises leur bailleresse pendant 20 mois. S’il n’est produit aucune pièce de nature à corroborer l’existence d’une anxiété ou d’un mal-être psychologique, la situation a nécessairement généré un stress qu’il convient d’indemniser au titre du préjudice moral.

Par conséquent, [K] [C] et [H] [C] seront indemnisées à hauteur de 1000 euros au titre du préjudice moral.

Sur la demande de travaux et de réduction du loyer

Il convient de constater le désistement concernant la demande de travaux.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SA [Adresse 6] sera condamnée à payer à [K] [C] et [H] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE le désistement concernant la demande de travaux ;

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

CONDAMNE la SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à [K] [C] et [H] [C] la somme de 3735,27 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA [Adresse 6] à payer à [K] [C] et [H] [C] la somme de 1000 euros en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE la SA D’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA [Adresse 6] aux dépens ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge