TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [V] [K]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M [I] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11405 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S7A

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [J],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉFENDERESSE

Madame [V] [K],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 26 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11405 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S7A

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2022, M. [I] [J] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1390 euros outre une provision sur charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5400 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [K] le 16 juillet 2024.

Par assignation du 25 novembre 2024, M. [I] [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [V] [K] au besoin avec l’intervention de la force publique, l’autoriser à disposer des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  8325 euros au titre de l’arriéré locatif, à titre de provision, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5400 euros,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 mars 2025, M. [I] [J], assisté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa dette à la somme de 14225 euros au 28 février 2025. Il précise qu’aucun paiement n’a été effectué depuis six mois, et que l’absence de perception des loyers l’empêche de contracter un crédit.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [V] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5400 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’intervention de la force publique.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant en l’espèce de réduire ou supprimer ce délai, le demandeur ne versant notamment aucune pièce à l’appui de sa demande.

S’agissant des meubles, il convient de rappeler qu’ils seront régis selon les dispositions du code des procédures ciciles d’exécution.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [I] [J] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 28 février 2025, Mme [V] [K] lui devait la somme de 14225 euros, échéance de février 2025 incluse. Cette somme correspond au montant des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [V] [K], absente à l’audience, n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5400 euros, de l’assignation sur la somme de 2925 euros et de la présente décision pour le surplus.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [J] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 octobre 2022 entre M. [I] [J] d’une part et Mme [V] [K] d’autre part concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 26 septembre 2024,

ORDONNE à Mme [V] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [K] à payer à M. [I] [J] la somme de 14225 euros à titre de provision au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues au 28 février 2025 (échéance de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5400 euros, de l’assignation sur la somme de 2925 euros et de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

CONDAMNE Mme [V] [K] à payer à M. [I] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [K] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge