TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [C] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédérique MORIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02012 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RYM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 09 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7] sise [Adresse 5]

représentée par M^e Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0024

DÉFENDERESSE

Madame [C] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02012 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RYM

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [L] est propriétaire du lot n°51 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, a assigné Mme [C] [L] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  2607,36 euros au titre des charges dues au 24 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2024 sur la somme de 2384,96 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  488,72 euros au titre des frais nécessaires dus au 24 février 2025,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de ses conclusions écrites signifiées le 25 septembre 2025 au terme desquelles il a actualisé la créance au titre des charges à la somme de 2693,51 euros au 1er octobre 2025 et maintenu ses autres demandes.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que Mme [C] [L] ne payait pas régulièrement ses appels de charges, ce qui créait pour lui des difficultés de gestion.

Mme [C] [L], assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Enfin, il ressort de l’article 1342-10 du code civil que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°51,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges de 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juin 2023, 26 mars 2024 et 25 mars 2025, comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2023 et 2024

o vote des travaux suivants : remplacement tapis (Assemblée générale du 5 juin 2023 résolution 17), bandeaux maçonnés balcon (Assemblée générale du 5 juin 2023 résolution 15), étude clôture résidence ([6] générale du 26 mars 2024 résolution 11), installation jardinerie rue (Assemblée générale du 25 mars 2025 résolution 13), condamnation du vide ordures (Assemblée générale du 25 mars 2025 résolution 15)

— un décompte en date du 1er octobre 2025,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus, au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la créance est établie à hauteur de la somme de 2693,51 euros selon décompte du 1er octobre 2025, portant sur la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, régularisation des charges 2023 incluse.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc fixée à la somme de 2693,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions du 25 septembre 2025, compte tenu des paiements effectués par Mme [C] [L] depuis le commandement de payer.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 488,72 euros, décomposés comme suit :

—  48 euros de frais de mise en demeure,

—  175,20 euros de frais de mise en contentieux,

—  265,52 euros de commandements de payer (2).

En l’espèce, il n’est pas justifié des frais de mise en demeure et de mise en contentieux. Il ne sera pas fait droit à ces demandes.

S’agissant des commandements de payer, celui du 11 décembre 2023 est antérieur à la période dont le tribunal est saisi et il ne sera pas fait droit à cette demande. Seul celui du 27 décembre 2024 apparaît justifié.

Au regard de ces éléments, il sera alloué 137,89 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que si Mme [C] [L] n’est pas à jour de ses paiements, elle a effectué un paiement important en mars 2025 ayant alors pratiquement apuré sa dette. Il n’est pas démontré de mauvaise foi particulière de sa part. Enfin, au regard du montant de la dette et des tantièmes détenus (282/10282), une condamnation à des dommages et intérêts ne se justifie pas.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7], les sommes de:

—  2693,51 euros au titre des charges de copropriété selon décompte du 1er octobre 2025, portant sur la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, régularisation des charges 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions du 25 septembre 2025,

—  137,89 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement au 1er octobre 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7], de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [C] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7], la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [L] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente