TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Mai 2025

GROSSE :

Le 07/07/25

à M^e VAISON DE FONTAUBE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07/07/25

à M^e LACONI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06949 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VTU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [K]

né le 11 Septembre 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [D]

née le 01 Janvier 1997 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 20 septembre 2021, M. [W] [K] a consenti à Mme [T] [D] un bail portant sur un appartement sis [Adresse 2] moyennant un loyer initial mensuel de 681 euros, outre 79 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, M. [W] [K] a signifié à Mme [T] [D] un congé pour vendre sur le fondement des dispositions 15-II de la loi du 6 juillet 1989 avec effet au 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, M. [W] [K] a assigné Mme [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Déclarer recevable le congé pour vente signifié par commissaire de justice le 29 février 2024 pour le 19 septembre 2024 et le valider;Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique;La condamner au paiement de la somme de 3.636,74 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté au 30 octobre 2024;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé, outre provisions sur charges et la taxe d’ordures ménagères, soit la somme totale de 964,72 euros à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, sous réserve des sommes versées depuis cette date;La condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, M. [W] [K], représenté par son conseil, a actualisé le montant de la dette à la somme de 6.020,95 euros et pour le reste, a maintenu ses demandes.

Mme [T] [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle ne conteste pas la validité du congé mais explique qu’elle a été dans l’impossibilité de quitter les lieux faute d’avoir trouvé un nouveau logement. Elle précise qu’elle vit seule avec ses deux enfants et perçoit des revenus de 1.929,67 euros par mois. Cependant, elle conteste le montant de la dette et en particulier le montant des régularisations de charges – 3.278,40 euros – dont le bailleur ne justifie pas. Elle reconnaît ainsi ne devoir que la somme de 2.742,55 euros et sollicite des délais de paiement de 36 mois par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la suspension de la clause résolutoire. Elle demande également le rejet de la demande de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré le 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 25 mars 2022

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

La décision de vendre le logement en tant que motif justifiant le congé donné par le bailleur au locataire constitue, comme celle de reprendre le logement, un motif péremptoire.

En l’espèce, le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice le 29 février 2024. Le bail a pris effet le 20 septembre 2021 pour une durée de trois ans. Il arrivait à expiration le 20 septembre 2024, de sorte que le congé est régulièrement délivré six mois avant l’expiration du bail.

Le contrat de bail litigieux porte sur un appartement d’une surface de 61,64 m² et sur un box au sous-sol. Le congé mentionne les éléments relatifs à la vente et propose à Mme [T] [D] de l’acquérir au prix de 230.000 euros.

Il en ressort que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est régulier. Mme [T] [D] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 20 septembre 2024.

Mme [T] [D] qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 21 septembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Elle sera dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas pris fin, soit la somme de 753,97 euros outre 210 euros au titre des provisions sur charges, soit la somme totale de 963,97 euros, à compter du 21 septembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur demande de paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 23 de la même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 et comprend notamment les dépenses d’entretien courant, les installations individuelles et collectives (chauffage collectif – entretien et consommation, eau froide, eau chaude), les taxes et redevances.

Enfin, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une provision sur les charges locatives récupérables de 79 euros par mois était prévue, devant faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Le bailleur produit le bilan annuel des charges sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2002 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. Les redditions de comptes afférentes à ces périodes précisent le décompte par nature de charges (charges générales, charges ascenseur, charges du bâtiment, consommation de chauffage, d’eau chaude et d’eau froide) et le mode de répartition entre les locataires de l’immeuble. Ils font état de charges réelles pour les lots 54 et 237 qui apparaissent suffisamment justifiées, étant souligné qu’il était loisible à la locataire de demander à consulter les pièces justificatives pendant le délai de six mois prévu au contrat de bail.

Il en résulte que :

Au titre de la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, il reste dû la somme de 442,69 euros ;Au titre de la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, il reste dû la somme de 1.498,29 euros ;Au titre de la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, il reste dû la somme de 923,56 euros ;Soit une somme totale de 2.864,54 euros.

Au regard des décomptes produits, il convient donc de condamner Mme [T] [D] à payer la somme de 6.020,95 euros au titre des indemnités d’occupation et des charges locatives selon décompte arrêté au 6 mai 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, dans la limite de deux années, de reporter ou échelonner les sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation personnelle et financière de Mme [T] [D], il y a lieu d’échelonner le paiement des sommes dues dans les conditions suivantes : la défenderesse devra se libérer de la dette sur 24 mois par règlements mensuels de la somme de 250 euros le 5 de chaque mois, la dernière mensualité devant solder la dette.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [D] supportera la charge des dépens de l’instance.

Il convient également de la condamner au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort:

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 29 février 2024 par M. [W] [K] à Mme [T] [D] relatif au bail conclu le 20 septembre 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 2] et constate que le bail a ainsi expiré 20 septembre 2024;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Mme [T] [D] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à M. [W] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas pris fin, soit la somme de 753,97 euros outre 210 euros au titre des provisions sur charges, soit la somme totale de 963,97 euros, à compter du 21 septembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux;

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à M. [W] [K] la somme de 6.020,95 euros selon décompte arrêté au 6 mai 2025;

DIT que Mme [T] [D] pourra se libérer de ladite somme par 24 mensualités successives de 250 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 5 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision;

CONDAMNE Mme [T] [D] aux dépens;

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à M. [W] [K] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 7 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE