TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : SCI LES PATRICIENNES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DEZARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06410 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4G

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4],

dont le siège social est représenté par son syndic, la SAS J. LESIEUR & CIE – [Adresse 5]

représenté par Maître DEZARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0244

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES PATRICIENNES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée lors de l’audience par Madame [L] [M], en sa qualité de gérante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06410 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O4G

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES PATRICIENNES est propriétaire des lots n°10, 23 et 25 d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société J. LESIEUR & CIE, a fait assigner la SCI LES PATRICIENNES devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

-5 810,48 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 octobre 2024, 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

-2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

Appelée à l’audience du 20 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la demande en paiement au titre des charges de copropriété à la somme de 7 500,46 euros au 25 mars 2025.

La SCI LES PATRICIENNES, représentée par Mme [M] [L], gérante, a indiqué souhaiter vendre le bien pour pouvoir payer la dette mais ne pas parvenir à obtenir la signature du mandat de vente par un des associés.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI LES PATRICIENNES tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°10, 23 et 25,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 30 novembre 2023 au 1er avril 2025 et arrêté à cette date à 7 636,58 euros (en ce inclus 136,12 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période,

— les comptes de charges pour l’année 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 7 juin 2021, 7 juin 2022, 15 juin 2023, 12 juin 2024 ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour l’exercice 2023,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2024, 2025,

▸ décidé des travaux ou opérations suivants : rénovation des halls d’entrée (résolution 16, AG 07/06/21), travaux sur l’ascenseur (résolution 15, AG 07/06/22), réfection des peintures de la cage d’escalier (résolution 19, AG 15/06/23)

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 243,65 euros pour recherche de fuite, il ne s’agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais de dépense effectuée par le syndicat des copropriétaires pour le compte personnel de copropriétaires et pouvant donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d’affaires. Toutefois encore faut-il que ces dépenses de réparation concernent le copropriétaire auquel elles sont imputées et qu’il en soit justifiées.

En l’espèce, il ressort de la facture de la société P. DEBARLE ENTREPRISE produite que le plombier n’est pas intervenu dans le local appartenant à la SCI LES PATRICIENNES. En l’absence d’élément permettant d’imputer le coût de cette recherche de fuite dans le local situé au 1er étage face D à la défenderesse, cette demande sera rejetée.

Au vu des pièces produites, la SCI LES PATRICIENNES est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 7 392,93 euros, pour la période allant du 30 novembre 2023 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5 566,83 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCI LES PATRICIENNES ne paye pas régulièrement ses charges, aucun paiement n’a été réalisé depuis le 8 novembre 2023. Il apparaît également qu’elle a déjà été condamnée, par le tribunal judiciaire de Paris, le 25 janvier 2019, à payer notamment la somme de 1 649,82 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété du au 1er novembre 2018. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCI LES PATRICIENNES, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, la SCI LES PATRICIENNES devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LES PATRICIENNES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société J. LESIEUR & CIE, les sommes suivantes :

-7 392,93 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 30 novembre 2023 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 22 octobre 2024, sur la somme de 5 566,83 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

-200 euros au titre des dommages-intérêts,

REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] au titre des dépenses privatives,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCI LES PATRICIENNES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la société J. LESIEUR & CIE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI LES PATRICIENNES aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier Le président