TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Octobre 2025

N° RG 23/09189 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YZ6V

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic :

C/

Société SEA AND FIELD

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic :

Cabinet PHILIPPE GALLARD

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 197

DEFENDERESSE

Société SEA AND FIELD

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 17 juin 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Carole GAYET, juge, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société Sea and Field dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet Philippe Gallard, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 15 novembre 2023, aux fins de la voir :

La société Sea and Field, assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.057,94 euros au titre des charges, échéances du 3e trimestre 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que la société Sea and Field est propriétaire des lots n°6, 11, 12, 55 et 74 de l’état descriptif de division,

— un extrait du compte de la société Sea and Field pour la période du 7 janvier 2021 au 6 juillet 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 4 décembre 2018, 11 décembre 2019, 22 janvier et 12 novembre 2021, 20 janvier 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2017 à 2021, voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2019 à 2023 ainsi que divers travaux,

— les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible, déduction faite du report à nouveau de 2.860,70 euros, d’un montant de 8.197,24 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 7 janvier 2021 au 6 juillet 2023, échéances du 3e trimestre 2023 incluses.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2023.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée à la société Sea and Field datée du 1er février 2023 ainsi que le bordereau d’avis de réception signé le 3 février suivant.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de cette date pour les sommes venues à échéance antérieurement et à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure, pour le surplus.

La société Sea and Field sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.197,24 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 7 janvier 2021 au 6 juillet 2023, échéances du 3e trimestre 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 pour la somme de 5.967,50 euros et à compter de l’assignation du 15 novembre 2023 pour le surplus (2.229,74 euros).

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la société Sea and Field dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la société Sea and Field sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

la société Sea and Field, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la société Sea and Field sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société Sea and Field à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic les sommes de :

8.197,24 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 7 janvier 2021 au 6 juillet 2023, échéances du 3e trimestre 2023 incluses, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 pour la somme de 5.967,50 euros et à compter de l’assignation du 15 novembre 2023 pour le surplus (2.229,74 euros),

500,00 euros à titre de dommages et intérêts,1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la société Sea and Field au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Nadia TEFAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT