TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/55056 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMI6

N° : 5

Assignation du :

23 Juillet 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 novembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. REINO, société civile

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS – #B0045

DEFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 7] [Adresse 9], représenté par son Syndic, le cabinet LA PAGERIE, S.A.R.L.

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Véronique REHBACH, avocat au barreau de PARIS – #C1786

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, la SCI REINO, propriétaire d’un bien immobilier situé au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, le syndicat des copropriétaires dudit ensemble immobilier afin notamment de l’enjoindre à effectuer des travaux sur des parties communes et le condamner au paiement d’une somme provisionnelle à titre de dommages-intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2025.

A cette audience, la SCI REINO soutient et maintient oralement l’ensemble des prétentions de son assignation et sollicite, au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et 14 de la loi du 10 juillet 1965, notamment du juge des référés de :

— faire injonction au syndicat des copropriétaires d’avoir à réaliser les travaux de reprise structurelle du plancher haut du 2ème étage, sous un délai de 15 jours à compter du prononcé de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 25.000 euros, à parfaire, à titre de provisoin sur l’indemnisation de ses préjudices,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispenser des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés de :

« - JUGER que les conditions des articles 835 et suivants du CPC ne sont pas réunies.

— JUGER la SCI REINO mal fondée en sa demande d’astreinte sollicitée en vue de faire réaliser des travaux pour faire cesser un désordre auquel sa locataire a clairement contribué alors même que les travaux ont été commandés par le Syndicat des copropriétaires.

— JUGER que la demande de la SCI REINO concernant l’allocation à titre provisionnel d’une somme de 25 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance ne relève pas de la compétence du juge des référés.

En conséquence,

— DEBOUTER la SCI REINO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Subsidairement,

— JUGER la SCI REINO mal fondée en ses demandes.

L’en DEBOUTER.

En tout état de cause

— CONDAMNER la SCI REINO au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur l’obligation de réaliser des travaux sur les parties communes

La SCI REINO énonce substantiellement qu’elle ne peut pas louer son appartement en raison de défauts de structure atteignant le plancher haut de son appartement. En conséquence, il convient de mettre fin au trouble manifestement illicite que cela lui cause, dès lors que son appartement a été étayé et que compte tenu de la présence desdits étais, elle ne peut procéder à la mise en location de son bien.

De son côté, le syndicat des copropriétaires énonce qu’il ne saurait être condamné à procéder aux travaux de reprise sollicité, dès lors qu’il ne pouvait y procéder sans qu’il ait été mis fin aux causes des infiltrations subies par l’appartement de la SCI REINO. En effet, il pointe l’origine de l’atteinte au plancher haut en raison qui vient du ballon d’eau chaude de l’appartement situé au-dessus de celui de la SCI REINO. Il dénie toute responsabilité en raison d’une quelconque carence de sa part à intervenir.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Et, selon les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort que la SCI REINO, au départ de son ancienne locataire le 29 janvier 2023 s’est aperçue d’une infiltration d’eau au niveau du plafond de la cuisine de son appartement. A l’issue, un constat de dégât des eaux a été établi avec Madame [R] [G], occupante de l’appartement situé au-dessus de celui de la SCI REINO. L’assureur de cette dernière a sollicité l’intervention d’une société spécialisée, la société SARETEC, laquelle relève dans son rapport du 1er juillet 2024, que les travaux de rénovation de l’appartement de la SCI REINO ont révélé l’existence d’une poutre en bois dans les planchers hauts et bas des appartements concernés comme étant atteinte. Toutefois, si les désordres subis par la société SCI REINO ont révélé que la cause des désordres qu’elle a subis ont pour origine les équipements sanitaires de l’appartement occupé par Madame [G], il n’en demeure pas moins que la société DURANCE-THIBAULT qui est intervenue à la demande du syndicat des copropriétaires a pointé une existence anormale d’humidité dans son compte-rendu d’intervention du 12 septembre 2024. Quoi qu’il en soit, par rapport final de la société SARETEC faisant suite à une réunion d’expertise amiable en présence de l’ensemble des parties concernées, dont le syndicat des copropriétaires, qui a été effectuée le 5 mai 2025, il est indiqué que « la structure en bois a été endommagée par des infiltrations lentes sur plusieurs années, une structure atteinte à coeur ne pouvant résulter d’un événement ponctuel et accidentel. »

Parallèlement et de son côté, le syndicat des copropriétaires avait, pour connaître l’origine des désodres mandaté le bureau d’études SARRC lequel a établi le 25 septembre 2024, un rapport valant compte rendu d’intervention. Il résulte en effet des termes dudit rapport que concernant le plafond de la cuisine de l’appartement de la SCI REINO : « Il y a manifestement un dégât des eaux qui n’a pas été traité dans sa globalité. Nous vous conseillons pour cette zone de faire poursuivre les investigations de fuites et de faire procéder à leur réparation. Comme évoqué plus haut dans notre rapport, le bac à douche sans cabine ne nous paraît pas adapté. De purger les plâtres du plafond de la cuisine, après étaiement de la zone, afin de contrôler l’état des solives. Les sondages pourront être limités si les solives sont saines. » Puis, le 20 juin 2025, la société SARRC précise dans un courrier adressé au syndicat des copropriétaires que les mesures correctives apportées ont permis d’arrêter les arrivées d’eaux au sol.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et dès lors que les travaux peuvent être désormais réalisés, puisque les causes du sinistre ont été jugulées, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, de toute évidence, puisque ils portent sur le plancher haut, dont la nature commune n’est ni contesté ni contestable, de l’appartement de la SCI REINO. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à procéder aux travaux de remise en état.

Ces travaux de remise en état seront ordonnés dans les termes du dispositif de l’ordonnance. Une astreinte sera également fixée, afin d’assurer l’exécution rapide de la présente décision, eu égard notamment à la date de découverte de l’état de la poutre en cause.

Sur la demande provisionnelle

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

En l’espèce, au vu de ce qui précède, et peu important les actions menées par le syndicat des copropriétaires pour procéder aux travaux de remise en état de la partie commune incriminée, laquelle a été endommagée en raison des fuites en provenance des équipements sanitaires de l’appartement occupé actuellement par Madame [G], s’il convient de préciser que l’ensemble des frais relatifs aux travaux de remise en état du plancher haut de l’appartement de la SCI REINO sont à la charge du syndicat des copropriétaires, il n’en demeure pas moins qu’au stade des référés, il existe une contestation sérieuse à voir imputer au syndicat des copropriétaires les dommages-intérêts nés de la perte de chance de la partie demanderesse à pouvoir louer son appartement depuis le mois de juin 2024.

En effet, et à tout le moins, au vu des pièces produites, un partage de responsabilité devra être, en cas de saisine, tranché par le juge du fond, dès lors qu’ il n’est pas démontré que les travaux de reprise auraient pu être effectués dans des délais plus contraints, compte tenu de la présence manifeste d’un taux d’humidité encore important au cours du premier trimestre de l’année 2025.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande d’indemnisation provisionnelle, au stade des référés, sera rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Partie tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 2.500 euros à la SCI REINO en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il convient de rappeler que la SCI REINO sera dispensée des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à procéder, à ses frais, aux travaux de remise en état du plancher haut de l’appartement de la SCI REINO à la suite des infiltrations ayant pour origine les équipements sanitaires de l’appartement situé au-dessus du sien ;

Disons que ces travaux devront être effectués dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, pendant 3 mois ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons le surplus des demandes de la SCI REINO ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens ;

Rappelons que la SCI REINO est dispensée des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer la somme de 2.500 euros à la SCI REINO en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance est, de droit, exécutoire par provision.

Fait à [Localité 8] le 26 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI