TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOUSQUET

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e ALLALI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/00945

N° Portalis 352J-W-B7F-CTUTS

N° MINUTE :

Assignation du :

19 janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 21 mars 2025

DEMANDEURS

Madame [W] [R]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Monsieur [F] [X]

Madame [E] [C] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 11] (AUSTRALIE)

représentés par Maître Pierre BOUSQUET de la SELEURL ROCHE BOUSQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2052

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par syndic le Cabinet SULLY GESTION, S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Bruno ALLALI de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0709

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00945 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTUTS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 24 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [W] [R] y est propriétaire des lots n°14 et 21 (un appartement au 5ème étage et une cave), tandis que M. [F] [X] et Mme [E] [C] (ép. [X]) sont propriétaires des lots n°10 et 23 (un appartement au 3ème étage et une cave).

L’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2020, tenue par visioconférence ou par correspondance, a autorisé les époux [D] à installer un climatiseur sur le balcon du 2ème étage (résolution n°19).

Par exploit délivré le 19 janvier 2021, Mme [R] et les époux [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris 3ème arrondissement, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2020 en toutes ses résolutions et, subsidiairement, l’annulation de la résolution n°19.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, Mme [W] [R], M. [F] [X] et Mme [E] [C] demandent au tribunal, au visa de l’article 13 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 et des articles 22 et 23 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Juger nulle et en tout cas prononcer l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2020 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 13] à payer Madame [R] et Monsieur et Madame [X], une indemnité de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’instance ;

Dispenser Madame [W] [R] et Monsieur et Madame [X] de toute participation à dépense commune des frais de procédure.

***

Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 15 du décret du 17 mars 1967 et 22- de l’ordonnance du 25 mars 2020, de :

DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], prise en la personne de son syndic, la société SULLY GESTION,

Et en conséquence :

DEBOUTER Madame [R] et les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER solidairement Madame [R] et les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 04 décembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries le 24 janvier 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 l’assemblée générale du 30 novembre 2020

Les demandeurs soutiennent, en premier lieu, que l’assemblée générale a été convoquée par courrier du 3 novembre 2020 indiquant qu’elle se tiendrait physiquement dans les locaux du syndic sis [Adresse 3], à 15 heures, avec possibilité d’y participer par visioconférence ou encore en utilisant le vote par correspondance ; que la société Oralia Sully Gestion a pris l’initiative, le 25 novembre 2020, de recourir exclusivement au vote par correspondance ; que si l’assemblée générale s’est finalement tenue par visioconférence et par correspondance, l’initiative du syndic est de nature à entacher de nullité la résolution contestée en ce que l’information sur les possibilités de participer à l’assemblée générale était erronée, qu’elle a été donnée en méconnaissance du délai d’information de quinze jours prévu par l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 et qu’elle est enfin de nature à avoir eu une incidence sur le résultat des votes.

Décision du 21 mars 2025

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Le syndicat des copropriétaires oppose que les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale par courrier du 3 novembre 2020 comprenant une notice détaillant les différents moyens permettant d’y participer, notamment par visioconférence ou par correspondance ; qu’eu égard à l’ampleur de l’épidémie du Covid-19, le syndic a informé les copropriétaires, le 05 novembre 2020, que l’assemblée générale se déroulerait « uniquement par vote par correspondance à l’aide du formulaire de vote joint à la convocation ou par visioconférence si votre copropriétaire est éligible » ; qu’il a par ailleurs invité les copropriétaires à débattre des points à l’ordre du jour par le biais du forum accessible depuis leur espace client sur son site internet ; que les copropriétaires ont été informés du changement des modalités de tenue de l’assemblée générale par courriels des 10 et 13 novembre 2020 ; que ces correspondances ont été adressées plus de 15 jours avant la tenue de l’assemblée générale conformément à l’article 22-2 de la loi du 20 mai 2020.

Il ajoute que les demandeurs ne peuvent affirmer que certains copropriétaires n’étaient pas au courant de la possibilité de participer à l’assemblée générale par visioconférence et que le fait que le syndic ait envoyé un ultime courriel aux copropriétaires le 25 novembre 2020, comprenant une omission sur la tenue de l’assemblée générale en visioconférence, pour leur rappeler de voter, ne peut être interprété ni comme étant la première information d’une participation à l’assemblée générale sans présence physique, ni comme une convocation à l’assemblée générale.

Sur ce,

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 :

« Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

Des dispositions dérogatoires ont toutefois été adoptées, pendant la période d’état d’urgence sanitaire, afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété.

L’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 dispose que :

« I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Décision du 21 mars 2025

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Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

II. – Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information. »

Il est en l’espèce établi que les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale du 30 novembre 2020 par courrier du 03 novembre 2020 accompagné d’une notice intitulée « Comment participer à votre assemblée générale ? » détaillant les différentes façons d’y participer (visioconférence, vote par correspondance, transmission d’un pouvoir ou présence physique).

Le syndic a ensuite adressé, le 05 novembre 2020, un courrier aux copropriétaires les informant qu’en accord avec le conseil syndical, l’assemblée générale se déroulerait uniquement au moyen du vote par correspondance en application de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifiée le 20 mai 2020.

Par courrier du 10 novembre 2020, la société Oralia Sully a informé les copropriétaires qu’en application des articles 22-2, 22-3 et 22-5 de l’ordonnance précitée, « l’assemblée générale se déroulera sans présence physique des copropriétaires et uniquement par vote par correspondance à l’aide du formulaire de vote joint à la convocation ou par visioconférence si votre copropriété est éligible. »

Par courrier électronique du13 novembre 2020, le syndic a corrigé l’erreur d’horaire contenue dans son précédent courrier et rappelé les différentes possibilités d’y participer (visioconférence, par correspondance ou pouvoir).

En vertu de l’article 8 de l’ordonnance du 18 novembre 2020, le titre II de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 susvisée a été modifié et l’article 22-2 complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d’information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d’information. Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021. »

Décision du 21 mars 2025

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Aux termes d’un courrier intitulé « votre assemblée générale se tient dans 5 jours ! » adressé aux copropriétaires par voie électronique le 25 novembre 2020, le syndic a informé ces derniers dans les termes suivants :

« Comme nous vous l’avions indiqué et compte tenu de la situation sanitaire actuelle, votre assemblée générale se déroulera cette année uniquement au moyen du vote par correspondance en application de l’ordonnance de 25/03/2020 modifiée le 20/05/2020.

Si vous n’avez pas encore retourné votre formulaire de vote par correspondance, nous vous invitons à vous rendre dès maintenant sur notre espace client (..) afin de le compléter en ligne et ainsi vous assurer de sa bonne réception par nos soins avant l’assemblée générale !

Nous vous rappelons que vous pouvez débattre des points à l’ordre du jour de votre assemblée générale par le biais du forum accessible depuis votre espace client.(….)

Nous réaliserons avec le conseil syndical le dépouillement des votes par correspondance à la date fixée de l’assemblée générale et vous adresserons le procès-verbal à l’issue de cette réunion. »

Par courrier du même jour, Mme [R] s’est étonnée de la mise en place de ces nouvelles modalités, sans justification des circonstances expliquant l’absence de recours à un moyen de communication électronique.

L’assemblée générale a finalement eu lieu le 30 novembre 2020 par visioconférence ou vote par correspondance.

Il résulte de ces éléments que si le syndic a bien informé les copropriétaires de sa décision de recourir à la visioconférence ou au vote par correspondance dans le délai de 15 jours requis par l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance du 20 mai 2020, il leur a ensuite indiqué que l’assemblée générale se déroulerait uniquement au moyen du vote par correspondance, selon courrier du 25 novembre 2020 ne fixant pas un nouveau délai de réception des formulaires de vote par correspondance, qui ne pouvait être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier, en violation des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance du 18 novembre 2020 précité.

A supposer, comme l’affirme le syndicat des copropriétaires, que le courrier du 25 novembre 2020 ait comporté une omission sur la tenue de l’assemblée générale en visioconférence, il n’en a pas moins induit en erreur les copropriétaires qui ne pouvaient savoir qu’un tel vote aurait lieu, ce que confirme d’ailleurs le courrier du même jour de Mme [R] reprochant au syndic de priver « l’assemblée générale des copropriétaires de son rôle délibératif. »

Cette atteinte portée au droit fondamental des copropriétaires de participer à l’assemblée générale au moyen de l’ensemble des modalités mises en place justifie l’annulation de la résolution n°19 sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés par les demandeurs.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux dépens.

Décision du 21 mars 2025

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Eu égard à sa condamnation aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [W] [R], M. [F] [X] et Mme [E] [C] (ép. [X]), la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

Le sens du présent jugement commande par ailleurs de dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10], tenue le 30 novembre 2020 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à payer à Mme [W] [R], M. [F] [X] et Mme [E] [C] (ép. [X]), la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le DÉBOUTE de sa demande à ce titre ;

DISPENSE Mme [W] [R], M. [F] [X] et Mme [E] [C] (ép. [X]) de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 21 mars 2025

La greffière La présidente