TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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N° RG 24/03557 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E6F2

Minute 26-

Jugement du :

06 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 06 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 décembre 2025

DEMANDERESSE :

LA S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [O] [Z]

[Adresse 1]

1 E

[Localité 4]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 26 juillet 1984, la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA a consenti à Monsieur [Z] [E] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel.

Suivant jugement en date du 11 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de Monsieur [Z] [E].

Les efforts de paiement de l’intéressé ont amené la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA a lui consentir un nouveau bail sur ce logement le 16 février 2024.

Par acte d’huissier du 25 octobre 2024, la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître Monsieur [Z] [E] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail du 26 juillet 1984 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 1] [Localité 4];

— la condamnation de Monsieur [Z] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 5 septembre 2025, la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocat, maintient ses demandes.

Le locataire, comparant, expose sa situation et reconnaît ses négligences.

La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour permettre au bailleur de préciser le bail dont la résiliation est demandée.

A l’audience du 5 décembre 2025, la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA précise qu’elle demande, en réalité, la résiliation judiciaire du bail du 16 février 2024, celui du 26 juillet 1984 étant déjà résilié.

Le locataire n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [Z] [E] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA.

Sur la résiliation du bail d’habitation

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

De même, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la signature du contrat prévoit que le locataire est obligé « b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites que dès le 29 mars 2024, une pétition était signées de la main de 11 voisins, faisant état d’odeurs très fortes et désagréables depuis plusieurs années, de manière régulière.

Les photographies produites ainsi que le procès-verbal de commissaire de justice du 15 mai 2024 démontrent que le logement contient des sacs de détritus, présente un état de saleté et d’encombrement important. Le commissaire de justice constate l’odeur nauséabonde régnant dans le logement.

Monsieur [Z] [E] ne conteste pas ses négligences et fait part de son souhait de remettre le logement en état.

Par conséquent, au vu de l’état d’insalubrité majeur observé dans l’appartement de Monsieur [Z] [E], de son fait tant la négligence est frappante en termes d’entretien, et nuisible pour les voisins au vu des odeurs se propageant alors dans l’immeuble, il convient de retenir un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux au sens des articles 1224 et suivants du code civil.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [Z] [E] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation au bail d’habitation conclu entre la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA et Monsieur [Z] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 4] aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [E], à compter du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [Z] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à la SA D’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 6 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge