TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/00376

N° Portalis 352J-W-B7E-CRN4N

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

27 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 03 Mars 2025

DEMANDEURS

Madame [N] [X] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Madame [K] [X] épouse [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [R] [X]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

ETATS UNIS

Monsieur [T] [X]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Madame [Z] [F] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Tous les quatre représentés par Maître Thierry LASSOUX de la SCP LASSOUX PARLANGE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0096

Décision du 03 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/00376 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRN4N

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE (SERP)

[Adresse 4]

[Localité 16]

représentée par M^e Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1846

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2010, Madame [Z] [X] a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE, des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 16], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2020 avec échéance au 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 3.200 euros.

La destination est la suivante : " Produits culturels (Librairie – papeterie – presse hors tabac – disques – vidéos- DVD hors location – logiciels – jeux vidéos [sic]- CD ROM – téléphonie – internet et autres produits culturels), jouets cadeaux (cadeaux -gadgets – carterie – jouets et jeux-magasins à thèmes- autres jouets et cadeaux), confiserie. ".

Par exploit d’huissier du 13 décembre 2018, Madame [N] [L] née [X], Madame [K] [J] née [X], Monsieur [R] [X], en qualité de nus-propriétaires, Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X] née [F], en qualité d’usufruitiers ont délivré à la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE un congé avec refus de renouvellement pour le 30 juin 2019 et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier du 27 septembre 2019, les consorts [X] ont fait assigner la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes les requérants ;

— dire bon et valable le congé avec refus de renouvellement délivré le 13 décembre 2019 à la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE (SERP) pour la date du 30 juin 2019 ;

— ordonner l’expulsion de la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE (SERP) des lieux objets du litige ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la Force publique au besoin assistée d’un serrurier et ordonner la séquestration des meubles ou objets dans tel garde-meubles choisi par les requérants;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme 9.500 euros (neuf mille cinq cents €uros) hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à la restitution des lieux par la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE (SERP);

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 10.000 € (dix mille €uros) ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

— condamner la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE (SERP) à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamner en tous les dépens dont distraction au profitt de la SCPA LASSOUX PARLANGE, avocats aux offres de droit conformément aux disposition de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement avant-dire droit du 12 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a en substance :

— Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 13 décembre 2018 par Madame [N] [L] née [X], Madame [K] [J] née [X], Monsieur [R] [X], en qualité de nus-propriétaires, Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X] née [F], en qualité d’usufruitiers à la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE, ouvre droit au profit de celle-ci au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de la bailleresse au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er juillet 2019 ;

— Ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert, Madame [V] [D] aux fins substantielles de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et déterminer le montant de l’indemnité due par la locataire pour l’occupation des lieux.

L’expert a déposé son rapport le 13 décembre 2022 et a estimé:

— à 36.000 euros le montant de l’indemnité d’éviction à être allouée à la SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE après refus de renouvellement du bail dont elle est titulaire au [Adresse 4] à [Localité 16] ;

— à 5.300 euros l’indemnité d’occupation à être allouée aux consorts [X] à effet du 1er juillet 2019.

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2022, les consorts [X] ont fait signifier à la SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause une créance au titre du bail de 9.117,34 euros et 170,36 euros au titre du coût de l’acte.

Par conclusions notifiées le 6 juillet 2023 par RPVA, les consorts [X] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes les requérants ;

— constater la validité du congé avec refus de renouvellement délivré le 13 décembre 2019 à la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE pour la date du 30 juin 2019 ;

— débouter la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE de toutes ses demandes, fins et conclusions visant au versement d’une indemnité d’éviction ;

— ordonner l’expulsion de la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE des lieux objets du litige ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la Force publique au besoin assistée d’un serrurier et ordonner la séquestration des meubles ou objets dans tel garde-meubles choisi par les requérants ;

— condamner la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE à payer une indemnité d’occupation de 9.500 euros hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à la restitution des lieux par la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE

Subsidiairement,

— condamner au titre de l’indemnité d’occupation la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE à verser la somme de 5.300 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2019, au visa du rapport de Madame [V] [D] ;

Dans tous les cas,

— condamner la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE à payer aux requérants les intérêts légaux :

o à compter du 22 septembre 2022 sur la somme de 9.287,70 euros figurant sur le commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale délivré à la SARL SOCIETE D’EDITION PHONOGRAPHIQUE le 22 septembre 2022 par le ministère de la SCP AVALLE, Commissaires de Justice à Paris ;

o à compter de la date de l’assignation délivrée, pour le surplus ;

— ordonner la compensation des sommes qui pourraient être dues par l’une à l’autre des parties à titre d’indemnité d’occupation ou d’indemnité d’éviction ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

— condamner la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE à payer la somme de 7.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les dépens, qui comprendront le coût de l’assignation et le coût du commandement de payer y compris les frais d’expertise judiciaire de Madame [V] [D] pour la somme de 5.304 euros, dont distraction au profit de la SCPA LASSOUX PARLANGE, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, les consorts [X] énoncent :

— que les lieux sont inexploités depuis de très nombreuses années, fait attesté par un procès-verbal de constat du 28 novembre 2018; que l’absence de communication de pièces comptables au cours des opérations d’expertise l’atteste également ;

— que la clientèle fait défaut ; qu’en l’absence d’activité, elle est transférée sans perte de fonds de commerce ;

— qu’en l’absence d’exploitation, l’indemnité d’occupation doit être fixé au prix de marché et non pas à la valeur statutaire ;

Par conclusions notifiées le 9 mars 2021, la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter entièrement les consorts [X] de leurs demandes, fins et conclusions comme mal fondées ;

— fixer l’indemnité d’occupation au 1er juin 2019 au montant du loyer du bail expiré au 30

juin 2019, augmentée des charges ;

— fixer l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme en principal de 140.800 euros, à compléter du montant des indemnités accessoires s’élevant à 25.000 euros ;

— condamner les consorts [X] aux entiers dépens d’instance.

Subsidiairement, et au cas où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé pour statuer,

— ordonner telle mesure d’instruction qu’il plaira à l’effet de recueillir contradictoirement

toutes informations nécessaires pour statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction et des indemnités accessoires qui lui sont dues, en raison du congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré pour la date du 30 juin 2019 ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE énonce :

— que par application d’un coefficient multiplicateur 8, justifié au regard de l’excellente situation des locaux sur l'[Adresse 13], à proximité de l’entrée des catacombes. l’indemnité d’éviction en principal doit s’élever à 140.800 euros.

La clôture a été prononcée le 23 novembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Il est constaté que le preneur n’a pas actualisé ses conclusions à la suite du dépôt du rapport d’expertise, ses conclusions récapitulatives datant d’avant le rapport.

Sur le droit à indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

En l’espèce, le congé délivré par les consorts [X] est un congé avec offre d’indemnité d’éviction. Les consorts [X] soutiennent qu’il y a eu cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds pour contester le droit à indemnité d’éviction.

Toutefois, à la supposer vraie, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Or, postérieurement au congé qui ne vise pas ladite infraction, aucune mise en demeure de reprendre l’exploitation n’a été signifiée ou notifiée au preneur, de sorte que ce moyen ne peut être utilement invoqué. Il sera d’autant plus rejeté que le constat de commissaire de justice constatant la fermeture du rideau un mercredi 28 novembre à un horaire dont il n’est pas établi qu’il est compris dans les horaires d’ouverture du commerce, et au demeurant compatible avec la pause méridienne (11h15), est insuffisant à lui seul, à apporter la preuve d’une inexploitation des locaux pris à bail qui doit s’inscrire dans la durée.

En conséquence, le tribunal maintient le constat posé par le jugement avant-dire droit du 12 mai 2022, qu’en l’absence de motifs de dénégation du droit au statut ou de déchéance du droit à indemnité d’éviction, la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE a droit à une indemnité d’éviction.

Sur l’expulsion

Il résulte de l’article L.145-28 du code de commerce qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Le droit à indemnité d’éviction ayant été constaté, il convient en conséquence de rejeter la demande d’expulsion formée par les consorts [X].

Sur l’indemnité d’éviction

Il résulte de l’article L.145-14 du code de commerce que l’indemnité dite d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon le rapport d’expertise non contesté sur ces points par les parties, l’implantation des locaux se situe au sein d’un secteur résidentiel dense et plutôt favorisé.

La commercialité est modeste à destination d’une clientèle de proximité, l’activité commerciale du secteur est concentrée sur l'[Adresse 12] qui croise l'[Adresse 14].

La desserte assurée par :

— le métro aux stations Saint Jacques (ligne 6) et Mouton-Duvernet (ligne 4) à 480 mètres ;

— l’autobus aux stations Alésia- René Coty (lignes 88 et 216) à 180 mètres et René Coty (ligne 62) à 190 mètres ;

— le RER (ligne B) à la station Denfert-Rochereau à 500 mètres.

S’agissant des caractéristiques des locaux, il ressort du rapport qu’ils se situent dans un immeuble de construction haussmannienne édifié en 1902 à façade en pierre de taille, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, quatre étages droits, deux étages en retrait derrière balcons et un étage mansardé sous combles et toiture de zinc.

La configuration de la boutique située à gauche de l’entrée de l’immeuble qui développe un linéaire de façade de 3 mètres environ, largement vitré se caractérise comme suit :

— une zone de vente à l’avant ;

— à la suite dégagement (ancienne cuisine) ;

— sur l’arrière avec issue sur la cour intérieure de l’immeuble, réserve (ancienne chambre) équipée d’un bac-évier et d’un chauffe-eau ;

— une cave accessible en sous-sol.

Les locaux sont décrits comme étant en état d’usage.

L’expert estime la superficie pondérée à 19 m2 P, laquelle n’est pas contestée par les parties et sera donc retenue, avec une répartition comme suit :

Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre

Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Selon l’expert, l’exploitant a décrit la clientèle comme constituée de professionnels revendeurs et clients sur fichier, outre des ventes en ligne, ne devant rien à l’achalandage du site. Le transfert étant possible, l’expert a valorisé l’indemnité d’éviction en termes d’indemnité de déplacement et l’indemnité principale par référence au droit au bail.

Les parties ne s’opposent pas sur ce point.

Dès lors, en application des dispositions de l’article L.145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de transfert.

L’expert rappelle à juste titre que la valeur des droits aux baux est estimée par capitalisation de la différence mesurée entre la valeur locative de marché des locaux et leur loyer contractuel dans l’hypothèse d’un renouvellement de bail. L’observation du marché souligne que le multiplicateur de l’économie de loyer est un coefficient dit « de situation » qui s’inscrit habituellement dans une fourchette statistique comprise entre 3 et 10 pour les boutiques, voire plus pour des emplacements d’exception.

Le niveau de ce multiplicateur est directement corrélé à la commercialité de l’emplacement : meilleure est l’implantation, plus sûres les perspectives de retour sur investissement et plus élevé est ce coefficient. Celui-ci donne la mesure de la demande, placée dans son contexte conjoncturel.

La valeur locative des locaux est déterminée en appliquant à leur surface pondérée un prix unitaire estimé par comparaison.

En termes de données de comparaison, il ressort de l’expertise en substance :

— s’agissant des prix de marché : des prix qui oscillent entre 291 euros par m2 P pour une agence immobilière sise [Adresse 3] à [Localité 16], jusqu’à 821 euros par m2 P pour un commerce de restauration sis [Adresse 6] à [Localité 16], voire 847 euros par m2 P (loyer incluant la décapitalisation) pour un restaurant sis [Adresse 2] à [Localité 16] ;

— s’agissant des prix dans le cadre des renouvellements amiables : ils oscillent entre 246 euros par m2 P pour un commerce de restaurant sis [Adresse 17] à [Localité 15], jusqu’à 554 euros par m2 P pour un commerce de laverie sis [Adresse 11] à [Localité 16] ;

— s’agissant des fixations judiciaires : une seule référence est fournie, soit un prix du loyer de 540 euros par m2 P pour une agence bancaire sise [Adresse 7] à [Localité 16].

L’expert estime la valeur locative à 400 euros par m2 P, soit 7.600 euros annuel (400 *19 m2 P = 7.600), au regard de l’implantation des locaux, de la destination contractuelle très libérale, de la petite superficie, de la commercialité assez faible et de l’absence de sanitaire et de chauffage fixe.

Le preneur estime cette valeur à 650 euros par m2 P sans fournir aucune pièce, ni élément nouveau au soutien de cette allégation. Il convient donc de retenir la valeur expertale.

Le bailleur conteste le principe de l’existence du fonds de commerce sans en apporter la preuve. Au surplus, la valeur du fonds de commerce, eut-elle été nulle, importe peu au cas d’espèce, puisque l’indemnité est calculée par référence à la valeur du droit au bail, méthodologie distincte et autonome de la détermination de la valeur du fonds de commerce.

L’expert estime que le loyer aurait été renouvelé à la valeur plafond l’indexation ILC sur la durée du bail de neuf ans au loyer à la prise d’effet du bail à la somme annuelle de 3.619 euros (dernier indice publié au 1er juillet 2019 : 1er trimestre 2019 – 114,64/ 1er trimestre 2010 – 101,36).

La différence entre le prix de marché et le loyer théorique de renouvellement est donc selon l’expert de 3.981 euros.

Il retient un coefficient de 6 sur la fourchette statistique de 3 à 10 au regard de la faible demande d’emplacements sur le site et le caractère banal des locaux et détermine une valeur de droit au bail de : 24.000 euros (3.981 * 6 = 23.884 arrondis à 3.981 euros).

Le preneur propose un coefficient 8 au motif d’une proximité avec l’entrée des catacombes. Pour autant, les coefficients avoisinants le coefficient maximal doivent être justifiés non seulement par l’implantation exceptionnelle des lieux, mais aussi par les caractéristiques exceptionnelles des locaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce sur aucun de ces points, s’agissant de locaux de petite taille voire assez étroit au regard de leur agencement et d’une grande banalité, à proximité des catacombes.

En conséquence, le coefficient de 6 sera validé par le tribunal.

Il appert que l’indemnité principale doit être fixée à 24.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi :

Les frais de cette nature sont destinés à couvrir les coûts d’acquisition d’un fonds de commerce ou droit au bail équivalent en valeur et comprennent les droits de mutation, les commissions et honoraires d’assistance juridique. L’expert estime ces frais à 5.000 euros au regard de la très grande modestie de la valeur du droit au bail.

Le preneur n’articule aucun moyen au soutien de sa demande globale d’indemnisation accessoire d’au moins 25.000 euros.

Le bailleur s’est borné à contester le principe de l’indemnité sans contester subsidiairement les estimations poste par poste.

Il convient donc de valider l’estimation de l’expert à hauteur de 5.000 euros sur ce chef de préjudice.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial à indemniser est lié à l’indisponibilité temporaire de l’exploitant pour gestion de l’éviction et mise en œuvre d’un nouveau site d’exploitation.

Il ressort du rapport d’expertise que ce préjudice ne peut être chiffré faute de communication de ses données comptables par le preneur.

Il est relevé qu’aucun chiffrage n’est proposé pour ce chef de préjudice, ni aucune pièce produite. Il n’y a donc pas lieu d’intégrer ce poste dans les chefs de préjudice.

Sur les frais administratifs et divers

S’agissant d’un fonds exploité sous la forme sociale (frais d’assemblée, publications…), l’expert a retenu un forfait de 3.000 euros, incluant le coût d’information sur le transfert de l’activité auprès de la clientèle et de correspondants divers.

Les parties n’offrant aucun point de vue alternatif, il convient de valider l’estimation expertale sur ce point à hauteur de 3.000 euros.

Sur les frais de déménagement

Il ressort de l’expertise que le locataire sera tenu de procéder à l’enlèvement de ses mobiliers, matériels et stock résiduel. En l’absence de devis, il a retenu forfaitairement 2.000 euros.

En l’absence de contestation des parties sur ce chef de préjudice, l’indemnité relativement aux de déménagement sera fixée à 2.000 euros.

Sur les frais de réinstallation

Il est relevé dans l’expertise que le preneur sera tenu de supporter des coûts techniques de réinstallation :

— Dépose et remontage des étagères de présentation des ouvrages ;

— Dépose et scellement de la grille de protection dont la présence a été constatée dans les locaux. Cette grille placée à l’entrée de la boutique serait destinée à protéger l’exploitant contre des intrusions liées au caractère sensible de certaines de ses publications.

En l’absence de devis, l’expert a estimé ce chef de préjudice forfaitairement 1.500 euros.

Les parties ne se prononçant pas sur ce poste, il y a lieu de valider l’appréciation expertale à hauteur de 1.500 euros de ce chef.

Sur l’indemnité de double loyers

Le transfert de l’activité imposera la prise à bail de nouveaux locaux par anticipation pour poursuite de l’activité sans rupture. Selon l’expert, les contraintes de déplacement du stock et de remise en place des rayonnages peuvent justifier que soit retenu un mois de double loyer sur la base d’une valeur locative de marché, soit 600 euros.

En l’absence de positionnement des parties sur ce point, le tribunal validera l’appréciation de l’expert, soit 600 euros de ce chef.

Il en résulte une indemnité d’éviction globale de 36.100 euros, décomposée comme suit:

— Indemnité principale : 24.000 euros ;

— Frais de remploi : 5.000 euros ;

— Frais administratifs et divers : 3.000 euros ;

— Frais de déménagement : 2.000 euros ;

— Frais de réinstallation : 1.500 euros ;

— Indemnité de double loyers : 600 euros.

Le preneur sera débouté du surplus de ses demandes en paiement qui n’apparaissent pas justifiées.

Sur l’indemnité d’occupation statutaire

Il résulte de l’article L.145-8 du code de commerce que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les sections auxquelles il est renvoyé posent notamment en substance le principe qu’à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : les caractéristiques du local considéré; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il ressort du rapport d’expertise qu’en tenant compte des loyers de marché, des loyers de renouvellements amiables de bail, des fixations judiciaires de loyer avec une décote de 10% au titre de l’abattement de précarité usuel, le prix de marché actuel ayant été estimé à 400 €/m² pondéré, la valeur locative statutaire au 1er juillet est estimée à 280 €/m² pondéré, soit 5.300 euros par an HC HT (280 * 19 = 5.320, arrondis à 5.300).

Le preneur estime qu’elle devrait être fixée au loyer actuel, sans faire valoir aucun moyen, ni pièce utile.

Le bailleur sollicite un montant de 9.500 euros en invoquant curieusement des moyens étrangers aux critères légaux posés pour déterminer la valeur locative (impayés de loyers, prétendue absence de fonds de commerce).

En l’absence de moyen utile susceptible de prospérer, il y a lieu de confirmer l’appréciation expertale, l’indemnité d’occupation statutaire sera donc fixée à 5.300 euros par an hors charges et hors taxe.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [X] ayant succombé dans leurs demandes principales seront condamnés aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, les consorts [X] seront condamnés à payer à la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Réitère le constat du droit à indemnité d’éviction de la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE effectué par le jugement avant-dire droit du 12 mai 2022 relativement au non renouvellement du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 16] ;

— Fixe à la somme de 36.100 euros, l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due solidairement par Madame [N] [L] née [X], Madame [K] [J] née [X], Monsieur [R] [X], en qualité de nus-propriétaires, Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X] née [F], en qualité d’usufruitiers, ladite somme se décomposant comme suit :

o Indemnité principale : 24.000 euros ;

o Frais de remploi : 5.000 euros ;

o Frais administratifs et divers : 3.000 euros ;

o Frais de déménagement : 2.000 euros ;

o Frais de réinstallation : 1.500 euros ;

o Indemnité de double loyers : 600 euros.

— Déboute la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE du surplus de ses demandes en paiement ;

— Dit que la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE est redevable à l’égard de Madame [N] [L] née [X], Madame [K] [J] née [X], Monsieur [R] [X], en qualité de nus-propriétaires, Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X] née [F], en qualité d’usufruitiers, d’une indemnité d’occupation à hauteur de 5.300 euros par an hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2019 ;

— Condamne solidairement Madame [N] [L] née [X], Madame [K] [J] née [X], Monsieur [R] [X], en qualité de nus-propriétaires, Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X] née [F], en qualité d’usufruitiers aux entiers dépens ;

— Condamne solidairement Madame [N] [L] née [X], Madame [K] [J] née [X], Monsieur [R] [X], en qualité de nus-propriétaires, Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X] née [F], en qualité d’usufruitiers à payer à la SARL SOCIETE D’EDITION ET DE REALISATION PHONOGRAPHIQUE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Ecarte l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 03 Mars 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON