Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 15 décembre 2025, n° 25/03589

TJ Paris 15 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la Société MCBL n'a pas contesté son obligation de paiement et que les pièces produites attestent de l'existence de la créance.
Accepté
Résistance abusive au paiement
La cour a jugé que la résistance au paiement, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute en lien avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété.
Accepté
Frais de recouvrement dus par le débiteur
La cour a reconnu que les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur, conformément à la loi.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que la Société MCBL, partie perdante, doit payer les frais irrépétibles conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 15 déc. 2025, n° 25/03589
Numéro(s) :	25/03589
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Brice REVENEYFrançois THOMAS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [ Adresse 2 ] c/ Société MCBL [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François THOMAS ; Société MCBL [Adresse 6]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03589 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAH7N

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 15 décembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #186

DÉFENDEURS

Société MCBL [Adresse 6], ayant pour gérant Monsieur [L] [F] (demeurant [Adresse 4]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 octobre 2025

Délibéré le 15 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03589 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAH7N

EXPOSE DU LITIGE

LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] est propriétaire du lot n° 9 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division.

Il a été constaté par le syndic que LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui a été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 mai 2025, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] (ci-après le SDC) a assigné LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] avec dénonciation au domicile de M. [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] à lui payer la somme de 5842,12 € d’arriérés arrêtés au 4 avril 2025, appel de fond 2 eme trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024 pour la somme de 3073,83 € et de l’assignation pour le surplus,

— condamner LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] à lui payer la somme de 1000 € de dommages et intérêts,

— condamner LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] à lui payer la somme de 121,93 €, 179,99 € et 73,50€ de frais nécessaires,

— condamner LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] à lui payer la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et évoqué un paiement précédent sous forme de saisie immobilière de biens. Il a indiqué que la SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] était toujours immatriculée au RCS.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses avec dénonciation au domicile de M. [L] [F], LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 2] produit une matrice cadastrale et un acte notarié justifiant que LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] est bien propriétaire du lot 19 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] correspondant respectivement à 36/10000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2022 à 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 21 novembre 2024 délivré par la société de gérance Richelieu, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années précitées ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025 ainsi que, suite à leur inefficacité, des factures de frais de recouvrement (pièces 17,18).

— des mise en demeure et sommations de payer (pièces 8, 9) attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6], à défaut de justification de sa part,

La somme réclamée par le SDC, qui se réfère aux termes de l’assignation, fait suite au relevé du compte de LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] partant d’un solde à zéro au 28/12/2022 et arrêté au 01/01/2025 également produit aux débats (pièce 10) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 6210,84 € arrêtée au 04/04/2025, intégrant aussi des paiements en 2022 et 2023 ainsi que les frais de recouvrement intervenus au cours de cette période qu’il y a lieu, sur le fondement de l’article 10-1 a) précité, de mettre à la charge de la copropriétaire (121,93 €, 173,99 € et 73,50€)

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 6210,84 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 juin 2024 pour la somme de 3073,83 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure diligentées en vain, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2023 à 2024.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (36/1000 e), mais compte tenu de la période de défaillance établie sur 3 ans, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à ce titre.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 6210,84 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2025 pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 juin 2024 pour la somme de 3073,83 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE la société LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de sa résistance abusive,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] aux entiers dépens,

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ MCBL [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE