TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00025 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WQP

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 20 mai 2025

DEMANDERESSE

Fondation CHAMPAGNAT,

[Adresse 3]

représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [J],

[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00025 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WQP

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2019, la Fondation CHAMPAGNAT a donné en location à Monsieur [U] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 425,26 euros par mois.

Monsieur [U] [J] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la Fondation CHAMPAGNAT lui a fait délivrer un commandement de payer le 16 août 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 6988,63 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2024, la Fondation CHAMPAGNAT a fait assigner Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail depuis le 16 octobre 2024 et constater que depuis cette date, Monsieur [U] [J] est occupant sans droit ni titre des locaux lui appartenant et à titre subsidiaire, constater les différents manquements du locataire à ses obligations contractuelles et légales, et ordonner la résiliation judiciaire du bail,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [J] et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

▸ ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner et aux frais, risques et périls du locataire,

▸ fixer, conformément aux dispositions contractuelles, au montant du loyer l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [U] [J] sera tenu de lui payer jusqu’à la libération effective des locaux et le condamner en tant que de besoin, au paiement de ladite indemnité,

▸ condamner Monsieur [U] [J] à lui payer la somme de 8324,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 6988,63 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus,

▸ condamner Monsieur [U] [J] à lui régler la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement du 16 août 2024.

La dénonciation au préfet est intervenue le 10 décembre 2024.

A l’audience du 21 mars 2025, la Fondation CHAMPAGNAT a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 10105,87 euros.

En défense, Monsieur [U] [J] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et expliquant rechercher un emploi pour pouvoir régler sa dette.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 10 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Fondation CHAMPAGNAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 06 décembre 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 16 août 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [U] [J], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 31 juillet 2019, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 17 octobre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [U] [J] restait devoir la somme de 10105,87 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 mars 2025.

Monsieur [U] [J], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera en conséquence condamné à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte l’absence de paiement des loyers depuis janvier 2024 par le locataire dont la dette est en augmentation constante, et l’opposition du bailleur à l’audience concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et à octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [J] étant donc occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [U] [J] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [U] [J] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [U] [J] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 17 octobre 2024, du bail consenti par la Fondation CHAMPAGNAT à Monsieur [U] [J] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [J], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la Fondation CHAMPAGNAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [J] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à la Fondation CHAMPAGNAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à la Fondation CHAMPAGNAT la somme de 10105,87 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à la Fondation CHAMPAGNAT une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.