MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 28 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01102 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GFG6

AFFAIRE : [J] [D], [U] [P] épouse [D] C/ [K] [F], [K] [F] épouse [Y]

NATURE : 70B Demande formée par le propriétaire de démolition d’une construction ou d’enlèvement d’une plantation faite par un tiers sur son terrain

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [D]

né le 19 Novembre 1956 à [Localité 1] (PAS-DE-CALAIS)

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant, représenté par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [U] [P] épouse [D]

née le 14 Avril 1958 à [Localité 2] (HAUTE VIENNE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante, représentée par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSES

Madame [K] [F]

née le 24 Octobre 1961 à [Localité 2] (HAUTE VIENNE)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [K] [F] épouse [Y]

née le 24 Octobre 1961 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES

La cause a été appelée à l’audience du

03 Mars 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Pierre COLOMER, premier vice-président, rapporteur assisté de Karine COULAUDON-DUTHEIL, faisant fonction de greffier, et en présence de Madame BUSTREAU, juge, a tenu l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport oral.

M^e PLAS, M^e VILLETTE ont été entendus en leurs observations.

Après quoi, Monsieur COLOMER a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 Avril 2026 par mise à disposition des parties au greffe du Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur COLOMER, Premier Vice-Président, a rendu compte au tribunal composé de lui-même, de Madame GOUGUET, et de Madame BUSTREAU, juge.

A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, le jugement dont la teneur suit a été mis à disposition des parties au greffe de lapremière chambre civile.

Madame [Z] [X],auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré ;

A l’audience du 28 Avril 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

M. et Mme [D] sont propriétaires d’une parcelle cadastrée section BH n° [Cadastre 1], située [Adresse 1] à [Localité 2].

M. et Mme [Y] sont propriétaires d’une parcelle voisine, section BH n° [Cadastre 2], située au 48/50 de la même rue.

À la suite d’un différend sur les limites de propriété entre plusieurs fonds dont ceux des époux [D] et [Y], un certificat de rétablissement de limites a été établi le 1er mars 2011 par M. [M] [W], géomètre expert.

Ce certificat mentionne notamment la présence entre les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] des bornes A, B et C, matérialisées comme suit et placées aux coordonnées suivantes :

— Borne A, matérialisée par un « Clou OGE nouveau », coordonnées X = 549,076 et Y = 993,368

Cette borne était posée lors de la remise en place de la limite de propriété le 28 février 2011.

— Borne B, matérialisée par « Tige fer nouvelle », coordonnées X = 545,644 et Y = 973,657

— Borne C, matérialisée par « Axe poteau ciment existant en place le 28/02/2011 », coordonnées X = 545,478 et Y = 968,590.

Un constat d’accord était signé le 21 avril 2011 par les demandeurs et les défendeurs à la présente instance, et permettait d’établir que :

— les époux [D] acceptaient le bornage et le rétablissement des limites de propriété effectués par le géomètre expert [W], susvisé,

— l’implantation de la clôture béton de Monsieur et Madame [D] empiétait sur la propriété des époux [Y]

— les époux [Y] consentaient à ce que la clôture béton reste néanmoins à l’intérieur de leur propriété mais que les limites réelles de propriété restaient tout de même celles définies par le bornage précité, réalisé par le géomètre [W]

— qu’en cas d’agrandissement du local professionnel des époux [Y], ladite clôture béton serait démolie sur toute la longueur correspondant à l’agrandissement du local qui sera implanté en limite de propriété telle que définie par le bornage précité, le mur du local faisant alors office de clôture.

Un permis de construire a été délivré par le maire de la commune de [Localité 2] le 27 février 2015 aux époux [Y] aux fins d’agrandissement du local professionnel jusqu’en limite de propriété sur la totalité de la longueur séparant la propriété de celle des époux [D].

Ces derniers ont assigné les époux [Y] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges par acte de commissaire de justice du 15 avril 2016 afin qu’il en soit fait interdiction ainsi qu’à l’entrepreneur mandaté par eux de démolir le mur de clôture au-delà de ce qui constitue l’agrandissement du local professionnel.

Par ordonnance de référé du 29 juin 2016 le juge des référés déboutait les époux [D] de leur demande, se fondant sur les termes de l’accord de conciliation du 21 avril 2011, lequel prévoyait qu’en cas d’agrandissement du local professionnel des époux [Y], la clôture béton des époux [D] serait démolie sur toute la longueur correspondant agrandissement du local qui sera implanté en limite de propriété telle que définie par le bornage, le mur du local faisant alors office de clôture.

Par courrier du 22 août 2016 adressé aux époux [D], le géomètre [M] [W] informait les époux [D] de ce qu’il avait procédé le 25 août 2016 à l’implantation d’un bâtiment situé sur la parcelle cadastrée numéro [Cadastre 2] des époux [Y] et indiquait « le bâtiment projeté s’étend jusqu’à la limite foncière vous séparant. C’est la raison pour laquelle l’implantation de ce bâtiment s’effectuera conformément bornage déjà réalisé et formalisé notre certificat de rétablissement de limites réalisées en 2011 ».

Le cabinet de géomètre expert [W] [V], qui avait déjà procédé au rétablissement des limites de propriété par le bornage de 2011, établissait ainsi un nouveau plan en août 2016 comportant l’emprise au sol du bâtiment projeté par les époux [Y], ainsi que la mention de la rematérialisation de la borne B par un « clou sur piquet bois », outre l’ajout de nouveaux repères implantés sur la ligne A-B et sur la ligne B-C (3 « clous sur chaise »). S’agissant du point C il était indiqué « point non matérialisé, défini conformément bornage ré-établi en février 2011 ».

Postérieurement à la réalisation des travaux, les époux [D] ont mandaté le géomètre expert [R] [E] lequel dans un rapport daté du mois de juillet 2021 conclut :

— à l’empiètement du bâtiment [Y] sur la parcelle [D], au point B, à raison de 7,5 cm

— au point C, un empiètement de 5cm du bâtiment [Y] sur la parcelle [D].

C’est dans ces circonstance que M. et Mme [D], par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, ont fait assigner M. et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Limoges.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant leurs conclusions signifiées par RPVA en date du 19 juin 2025, M. et Mme [D] demandent au présent tribunal de :

— CONSTATER que le mur du bien immobilier appartenant à Monsieur et Madame [Y] se situant sur la parcelle [Cadastre 2] empiète sur la propriété [D] se situant sur la parcelle [Cadastre 1].

— JUGER que cet empiètement est un empiètement de plusieurs centimètres, soit compris entre 5 et 7,5 centimètres, selon le rapport de Monsieur [E].

— ORDONNER la démolition de l’ensemble des éléments de construction, y compris les fondations et éléments de toiture dans leur totalité, en ce qu’ils empiètent sur la propriété de Monsieur et Madame [D], sous astreinte du versement de la somme de 500 € par jour de retard à compte de la décision à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à Monsieur et Madame [D] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, au regard des conséquences de l’empiètement.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à Monsieur et Madame [D] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de leurs prétentions, ils affirment que les bornes ont été déplacées durant les travaux de démolition de l’ancienne clôture mitoyenne, et lors de la construction du nouveau mur mitoyen, travaux survenus en juillet 2016, ainsi qu’en atteste le rapport du géomètre [E] daté du mois de juillet 2021. Ils soulignent que ce rapport établit que les limites de propriété fixées par le cabinet [W] [V] en 2011 n’ont pas été respectées, relevant un empiétement de 5 cm au point C et de 7,5 cm au point B, du mur construit par les époux [Y], et sollicitent en conséquence sa démolition outre des dommages et intérêts.

En réponse, suivant leurs conclusions signifiées par RPVA en date du 27 février 2026, M. et Mme [Y] demandent au présent tribunal de :

— Débouter Monsieur et Madame [D] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Les condamner au paiement d’une somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que le rapport [E] de juillet 2021 ne permet pas d’établir un empiètement de leur propriété sur celle des époux [D]. Ils rappellent avoir mandaté en 2016 le cabinet [W] [V], géomètre expert, afin d’établir un plan d’implantation du projet d’agrandissement conformément au rétablissement des limites foncières établi en 2011, compte tenu de précédents litiges avec les époux [D]. Ils affirment que la construction a été réalisée strictement selon le plan d’implantation du 26 août 2016 et les limites de terrain fixées en 2011, excluant tout empiétement et concluent au débouté des demandeurs.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

Par ordonnance du 24 février 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l’audience de plaidoirie au 3 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Les parties ont fait part de leur accord pour un rabat de la clôture au jour de l’audience du 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’empiètement

En droit, l’article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

L’article 545 du même code dispose que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ».

L’empiétement d’une construction édifiée par son propriétaire sur le terrain voisin est soumis aux dispositions de ce dernier article.

La jurisprudence l’applique rigoureusement en ordonnant la démolition des empiétements même quand le constructeur est de bonne foi, quand ils sont minimes, ou ne créent aucun préjudice ; sauf à rechercher, si cela est demandé aux juges du fond, si la construction peut être rétablie en ses limites sans qu’il n’y ait lieu de la démolir en entier.

Il a récemment été rappelé que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus (Cass., 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925).

En l’espèce, les époux [D] se fondent essentiellement, pour conclure à l’existence d’un empiètement du fonds [Y] sur leur propriété, sur le rapport du géomètre [E] établi en juillet 2021, soit 5 ans après les travaux de démolition de la clôture mitoyenne et de construction du mur en limite de propriété par les époux [Y], ayant eu lieu à compter de juillet 2016.

Ils déduisent de ce rapport que le mur construit en juillet 2016 par les époux [Y] ne respecte pas les limites rétablies en 2011 par le géomètre [W], lequel avait figé et matérialisé les bornes A, B et C séparant les propriétés des parties et ainsi rétabli les limites entre leurs propriétés respectives.

Il sera souligné en premier lieu qu’il s’agit d’un rapport d’expertise amiable, lequel doit être corroboré par d’autres éléments de preuve selon une jurisprudence établie de la Cour de cassation.

Le rapport succinct du géomètre [E] atteste de la présence physique des bornes G et H (bornes plastiques) et A (clou d’arpentage).

La présence des bornes G et H situées en limite de propriété des parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 1] est indifférente au présent litige.

Il n’est pas contesté par les parties que la position de la borne A, dont la présence est relevée par le géomètre [E], est inchangée par rapport au certificat de rétablissement des limites susvisé, établi par le géomètre [W] en 2011. Le géomètre [E] conclut ainsi s’agissant des bornes G, H et A « les trois points de calage retrouvés sont conformes à leur position d’origine ».

Le géomètre [E] conclut en revanche à un empiètement au niveau de la borne B à raison de 7,5 cm, ainsi qu’au niveau de la borne C à raison de 5 cm ; en procédant par affirmations.

Il est joint au rapport un plan intitulé « état des lieux » sur lequel sont notamment matérialisés la borne A, ainsi que les points B et C.

Il sera relevé tout d’abord que le système de repérage de la borne A, et des points B et C, est différent de celui utilisé par le géomètre [W], de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si le géomètre [E] s’est référé aux points définis conjointement entre les parties en 2011 sous l’égide du géomètre [W], lors du certificat commun de rétablissement de limites.

Ainsi sur ce plan intitulé « état des lieux », les coordonnées (x : abscisses et y : ordonnées) de la borne A et des points B et C, sont différentes de celles des points A, B et C, reconnus conjointement par les parties en 2011 comme étant constitutifs des limites de leurs propriétés respectives.

Le fait que l’expert [E] ait utilisé, comme l’indiquent les demandeurs, les instruments de mesure les plus fiables pour déterminer les coordonnées de ces points, n’est pas de nature à pallier à cette lacune importante.

— S’agissant de l’empiètement allégué au niveau de la borne B le géomètre [E] indique (p. 6) :

« au point B, le bâtiment présent une forme arrondie. On constate qu’à cet endroit, l’empiètement du bâtiment [Y] sur la parcelle [D] et de 7,5 cm. L’annexe 7 montre que le positionnement de l’ancienne borne B confirmait l’appartenance de la clôture sur la parcelle [D]. »

Si l’expert relève un empiètement de 7,5 cm du mur [Y], au niveau du point B, il convient de constater que :

— aucun élément du rapport ne permet au tribunal de s’assurer de la réalité de cet empiètement et de la « forme arrondie » du mur à cet endroit, et encore moins de la surface alléguée de cet empiètement, qui n’est d’ailleurs pas matérialisé par l’expert sur le plan intitulé « état des lieux » joint au rapport,

— l’annexe 7 mentionnée par l’expert est la photo non datée de ce qui paraît être une borne, prise de près, qui ne permet pas de caractériser l’empiètement allégué de 7,5 cm, au point B.

Ainsi, le rapport du géomètre [E] est insuffisant à caractériser l’empiètement de 7,5 cm allégué du mur [Y] édifié en limite de propriété, au point B.

— S’agissant de l’empiètement allégué au niveau de la borne C le géomètre [E] indique :

« Angle C – on remarque au sol les restes de la clôture [D].

La Borne C devait être placée derrière le poteau de clôture c’est-à-dire sous l’actuel garage [Y].

La Borne manquante au point C qui devrait correspondre à l’angle du bâtiment présente un écart de 5 cm à l’intérieur de la propriété [D] ».

Le plan intitulé « état des lieux » matérialise un empiètement de 5cm à l’angle du point C par le biais d’un agrandissement au 1/25.

Il sera relevé tout d’abord que la zone d’empiètement alléguée n’est pas représentée dans son intégralité sur le plan intitulé « état des lieux », seul un zoom sur le point C est présent sur le plan. La surface de l’empiètement alléguée n’est, là encore, pas précisée par les demandeurs.

Ensuite, les conclusions succinctes du rapport du géomètre [E] sont établies à partir du postulat que la borne C était située « derrière le poteau de clôture ».

Outre la difficulté déjà soulevée quant à la localisation des points A, B et C par le géomètre [E], il convient de rappeler que dans le certificat de rétablissement de limites établi entre les parties en 2011, il est indiqué s’agissant de la borne C « axe poteau ciment existant en place le 28/02/2011 » ce dont il semble qu’il faille comprendre qu’il s’agit du dernier poteau de l’ancienne clôture mitoyenne [D], aujourd’hui détruite.

La borne C pourrait donc correspondre au poteau toujours visible, présent sur la photo en page 5 du rapport du géomètre [E] ; auquel cas il n’existerait aucun empiètement du mur [Y] sur la propriété [D] au point C.

Les demandeurs n’apportent aucune réponse sur ce point, soulevé par les défendeurs, se contentant de se ranger derrière les conclusions du géomètre [E].

Pourtant, le constat d’huissier du 12 juillet 2016 produit par les demandeurs, constate dans le même sens que l’ensemble de la clôture mitoyenne a été détruite et que « seuls restent présents (…) et le pilier en limite de propriété à l’angle entre les parcelles BH[Cadastre 1], BH[Cadastre 4] et BH[Cadastre 2] », ce qui paraît correspondre au « poteau ciment », borne C, évoqué dans le certificat de rétablissement de limites établi entre les parties en 2011.

Il résulte de ces éléments que le rapport du géomètre [E] est insuffisant à caractériser l’empiètement de 5 cm allégué du mur [Y] édifié en limite de propriété, au point C.

Le surplus des pièces produites par les demandeurs n’est pas plus de nature à caractériser l’empiètement allégué que le rapport succinct du géomètre [E], établi 5 ans après les travaux.

Il en va ainsi de photographies de bouts de clôture, de murs, de bornes, (pièces 1, 7 et 10), vraisemblablement prises pendant les travaux, jointes aux débats mais non exploitées par les demandeurs dans leurs conclusions.

Il en va ainsi également des constats d’huissiers des 12 et 19 juillet 2016, et 2 septembre 2020.

S’agissant des premiers, ils ont pour objet des constats de désordres divers pendant les travaux (tâches d’huile, mur noirci, traces d’impacts sur des éléments en pierre sur la propriété [D], trou visible dans la terre, …) indifférents au présent litige.

Ils sont intéressants en ce qu’ils indiquent toutefois que le pilier en limite de propriété des fonds BH[Cadastre 1], BH[Cadastre 2] et BH[Cadastre 4] est demeuré postérieurement aux travaux, or, il paraît correspondre à la borne C telle que déterminée par le certificat de rétablissement de limites de propriété établi conjointement par les parties en 2011 ; ce qui contredit le rapport du géomètre [E] selon lequel la borne C se situerait désormais sous le bâtiment construit en limite de propriété par les époux [Y].

S’agissant du constat d’huissier de 2020, il relève également plusieurs désordres (fissurations, façade noircie…) indifférents au présent litige. Il relève également que « la toiture de la construction voisine (…) dépasse de plusieurs centimètres l’aplomb du mur ». Toutefois, les demandeurs n’en tirent pas argument, et ce point n’est pas repris comme caractérisant un empiètement, par le géomètre [E].

Enfin, il sera rappelé que les travaux entrepris en 2016 ont été encadrés en ce qui concerne les limites de propriété [D]/[Y], par le géomètre [W], celui-là même qui avait procédé au certificat de rétablissement des limites en 2011 et qui avait de ce fait une connaissance fine de la situation, lequel a indiqué aux époux [D] par courrier du 22 août 2016 que « l’implantation de ce bâtiment s’effectuera conformément au bornage déjà réalisé et formalisé par notre certificat de rétablissement de limites réalisé en 2011 » ; joignant un plan sur lequel l’emprise projetée du bâtiment [Y] était visible, encadrée par les bornes initiales A, B et C, outre l’ajout de nouveaux repères implantés sur la ligne A-B et sur la ligne B-C (3 « clous sur chaise ») ; que ce plan et les localisations des bornes, de nature à sécuriser les travaux et à éviter tout risque d’empiètement, n’ont pas été remis en question par les époux [D], pendant le temps des travaux ; les constats d’huissier ayant essentiellement eu pour objet ainsi qu’il a été vu, non de remettre en question le positionnement des bornes susvisées et donc les limites de propriété, mais de faire constater divers désordres causés par les travaux entrepris, dans un contexte de litige ancien et ancré, entre les deux couples voisins.

En conséquence, les demandeurs échouent à démontrer la réalité de l’empiètement allégué et seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [D], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. et Mme [D], parties tenues aux dépens, devront verser à M. et Mme [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à la disposition des parties au greffe de la juridiction :

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 24 février 2026, et prononce la clôture de l’instruction à la date de l’audience,

DEBOUTE M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE M. et Mme [D] solidairement aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. et Mme [D] solidairement au paiement à M. et Mme [Y] de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGE PAR :

— Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président, premier vice-président

— Madame GOUGUET, vice-présidente

— Madame BUSTREAU, juge

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par Monsieur Jean-Pierre COLOMER, 1er Vice-Président, assisté de Karine COULAUDON-DUTHEIL, Faisant fonction de greffière par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du vingt huit Avril deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,