TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre

2ème section

N° RG 21/05553

N° Portalis 352J-W-B7F-CUIBE

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Février 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 3] représenté par son Syndic, la société ATRIUM GESTION, SAS

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2416

DÉFENDEUR

La Société Civile Immobilière PONTHIEU 51, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

[Adresse 2]/FRANCE

représentée par Maître Helen KANOUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0902

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Olivier PERRIN, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Léa GALLIEN, Greffière lors de la mise à disposition

Décision du 15 Février 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/05553 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUIBE

DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Olivier PERRIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3], à usage mixte de commerces et de bureaux, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI « PONTHIEU 51 » y était propriétaire des lots n° 233, 300, 301, 423, 424, 425, 426, 427, 429, 430, 852, 868, 871 et 875 (immeuble du [Adresse 3]), ainsi que des lots n°712, 713 et 714 (immeuble du [Adresse 4]).

Estimant qu’elle s’était abstenue de payer régulièrement ses charges de copropriété au titre des 2e, 3e et 4e trimestres 2015, aux exercices 2016 à 2020, et du premier trimestre 2021, ainsi que les appels correspondant aux travaux d’entretien et de rénovation votés en assemblée, le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, a fait délivrer une mise en demeure à ce titre, le 25 janvier 2021, à la SCI « PONTHIEU 51 ».

Le 15 janvier 2021, la SCI « PONTHIEU 51 » a vendu l’ensemble des lots n°233, 300, 301, 423, 424, 425, 426, 427, 429, 430, 852, 868, 871 et 875 à la SCI PARIS CHAMPS.

Le 2 février 2021, le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] a formé opposition sur le prix de vente auprès du notaire pour un montant total de 122.187,08 euros.

Par acte d’huissier de justice du 15 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] a fait assigner la SCI « PONTHIEU 51 » devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement de la somme de 122.187,08 euros. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 21/05553.

Par acte d’huissier de justice du 26 avril 2021, la SCI « PONTHIEU 51 » a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris, en contestation de l’opposition formée le 2 février 2021. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 21/05803.

Le 6 janvier 2022, compte tenu de la connexité, l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/05803 a été jointe à celle enregistrée sous le numéro RG 21/05553.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] demande au tribunal :

« Vu les dispositions des articles 10 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu les dispositions de l’article 1344-1 du Code civil ;

Vu les pièces versées aux débats ;

DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 3].

PRONONCER la jonction des instances RG 21/05553 – N° Portalis 352J-W-B7E-CUIBE et la présente instance enregistrée sous le numéro RG 21/05803 n° Portalis 352J-W-B7F-CUJMX.

CONDAMNER la SCI PONTHIEU 51 à lui payer la somme de 122.187,08 € euros arrêtée au 15 Janvier 2021 et correspondant à un solde de charges impayées au titre des 2e, 3e et 4e trimestres 2015, aux exercices 2016 à 2020, et du premier trimestre 2021, ainsi qu’aux appels correspondant aux travaux d’entretien et de rénovation votés en assemblée, augmentée des intérêts de droit à compter du 25 janvier 2021 conformément aux dispositions de l’article 36 du Décret du 17 Mars 1967 ;

DIRE ET JUGER recevable et fondée l’opposition délivrée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 4] le 5 Février 2021 ;

DEBOUTER la SCI PONTHIEU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SCI PONTHIEU 51 à payer au Syndicat des Copropriétaires une somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la SCI PONTHIEU 51 au paiement d’une somme de 3.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCI PONTHIEU 51 aux entiers dépens, comprenant le coût de l’opposition article 20 du 2 février 2021. »

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2022, la société civile immobilière PONTHIEU 51 demande au tribunal :

Décision du 15 Février 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/05553 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUIBE

« Vu les dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019, et notamment les articles 20 I et 22,

Vu les dispositions de l’article 367 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, pris en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’assignation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société ATRIUM GESTION en date du 15 avril 2021,

Vu l’assignation délivrée par la SCI PONTHIEU 51 du 26 avril 2021,

Vu la jonction ordonnée le 6 janvier 2022,

Vu les pièces apportées aux débats et notamment l’assemblée générale du 18 décembre 2021, postérieure à la cession des lots par la SCI, sensée justifier de la régularité de la créance prétendu du SDC,

ANNULER les oppositions formées le 2 février 2021 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société ATRIUM GESTION, entre les mains de Maître [T] [J], Notaire la SAS THESEE à 13h00 et entre les mains de la SCI PONTHIEU 51 à 13h20 par l’intermédiaire de Me [Z] [X], Huissier de justice à [Localité 5], du fait de l’imprécision des sommes sollicitées pour 141.968,76 € pour les années 2010 et avant, jusqu’à 2016 inclus, et en outre du fait du caractère non liquide, certain et exigible de la créance alléguée ;

DÉBOUTER en conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société ATRIUM GESTION de sa demande de condamnation de la SCI PONTHIEU 51, représenté par son gérant, Monsieur [I] [V], au paiement d’une somme de 122.187,08 € du fait de l’absence de caractère liquide, certain et exigible de la créance prétendument alléguée au titre d’un arriéré de charges ;

DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société ATRIUM GESTION de toutes ses autres demandes, venues ou à venir, telles que formulées à l’encontre de la SCI PONTHIEU 51 et notamment de ses demandes de condamnation de la SCI PONTHIEU 51 au paiement d’une somme de 5.000 € pour résistance abusive, 3.000 € au titre des frais de recouvrement engagés non démontrés et de 3.000 € au titre des frais irrépétibles du SDC.

ORDONNER l’exécution provisoire s’agissant des condamnations qui seront prononcées contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société ATRIUM GESTION et dire que celle-ci sera remplie en cas d’hypothétique condamnation de la SCI PONTHIEU 51, dès lors que les fonds restent consignés en l’Etude de Me [J], Notaire, le temps de purger tout recours éventuel de la décision à intervenir ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société ATRIUM GESTION, à régler la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] ET [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société ATRIUM GESTION, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Hélen KANOUI, avocat au Barreau de Paris ».

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2022.

Plaidée à l’audience du 30 novembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 15 février 2024.

MOTIFS

La jonction des deux instances ayant été ordonnée le 6 janvier 2022, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande formulée par le syndicat des copropriétaires, devenue sans objet.

I – Sur la nullité de l’opposition formée le 22 février 2021 :

La SCI « PONTHIEU 51 » soutient notamment, au visa de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des exercices antérieurs à 2010 ainsi que des exercices des années 2011, 2012, 2013 et 2014 sont imprécises car elles ne détaillent pas la nature, les causes et les montants des « charges et travaux » dont le paiement est réclamé.

S’agissant des sommes réclamées au titre des exercices 2015 à 2020, la SCI « PONTHIEU 51 » explique que les créances alléguées n’ont aucun caractère certain, liquide et exigible, compte tenu d’irrégularités dans la tenue de la comptabilité et d’erreurs manifestes dans la répartition des charges entre les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] rétorque notamment que l’opposition est bien fondée dans la mesure où les montants réclamés sont clairement identifiés, précis et détaillés, la SCI « PONTHIEU 51 » ayant voté en faveur de l’approbation des comptes

***

En droit, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« I.- Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

II.- Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :

1° Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;

2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. »

Par ailleurs, l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 énonce que :

« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention. »

L’opposition doit comporter, pour être régulière, non seulement la répartition des charges et travaux que le syndicat des copropriétaires invoque, mais également le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot, objet de la vente, auxquelles elles sont afférentes.

***

En l’espèce, la SCI « PONTHIEU 51 » produit en pièce n° 3-1 l’opposition formée par le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, auprès du notaire chargé de la vente.

En premier lieu, cette opposition mentionne, au titre des années antérieures à 2010, ainsi que pour les exercices 2011, 2012, 2013 et 2014, des sommes dues au titre de « charges et travaux », sans distinguer et préciser la nature et les montants de ces « charges et travaux ».

Décision du 15 Février 2024

8ème chambre 2ème section

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Les sommes réclamées à ce titre, d’un montant total de 108.061,37 euros, ne peuvent donc pas faire l’objet d’une opposition régulière, dans la mesure où les dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ont été violées, puisque l’opposition n’a pas énoncée « d’une manière précise (…) le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat ».

En second lieu, concernant l’ensemble des sommes réclamées au titre des années antérieures à 2010, ainsi que pour les exercices 2011 à 2020 inclus, l’opposition mentionne en sa première page les 14 lots concernés par la vente et l’opposition, à savoir les lots n°233, 300, 301, 423, 424, 425, 426, 427, 429, 430, 852, 868, 871 et 875.

En revanche, les pages 2, 3, 4, 5 et 6 de l’opposition, si elles ventilent les sommes réclamées entre « superprivilège » et « privilège », ainsi que les sommes réclamées année par année en distinguant les appels de charges et les appels pour travaux, ne précisent pas les sommes réclamées respectivement pour les lots n°233, 300, 301, 423, 424, 425, 426, 427, 429, 430, 852, 868, 871 et 875.

Il en découle que l’opposition n’est pas régulière au sens des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 qui imposent un détail des sommes dues lot par lot.

L’opposition doit donc être donc annulée.

Il est rappelé, surabondamment, qu’une opposition irrégulière n’éteint pas les créances privilégiées ou superprivilégiées, mais que ces dernières perdent leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, de sorte qu’elles ne peuvent valoir que comme créances chirographaires ou le cas échéant hypothécaires.

II – Sur la créance du syndicat des copropriétaires et sur sa demande en paiement :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] soutient notamment que sa créance est justifiée par les pièces versées aux débats et que les sommes réclamées sont clairement identifiées, précises et détaillées, la SCI « PONTHIEU 51 » ayant voté en faveur de l’approbation des comptes.

La SCI « PONTHIEU 51 » rétorque notamment que la créance alléguée n’a aucun caractère certain, liquide et exigible, compte tenu d’irrégularités dans la tenue de la comptabilité et d’erreurs manifestes dans la répartition des charges entre les copropriétaires.

***

En droit, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

Par ailleurs, l’article 14-1 de ladite loi précise que :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues pour les lots, du 1er juillet 2020 au 1er janvier 2021 (pièce n° 1),

— les provisions pour charges des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et jusqu’au 1er janvier 2021 inclus (pièce n° 3)

— les procès-verbaux des assemblées générales du 18 février 2016, du 23 novembre 2016, du 19 décembre 2017, du 4 décembre 2018, du 19 novembre 2019, du 17 décembre 2019, du 14 décembre 2020 ainsi que les courriers de notification (pièce n° 4),

— les attestations de non recours pour les assemblées générales du 18 février 2016, du 19 décembre 2017, du 4 décembre 2018, du 19 novembre 2019 et du 17 décembre 2019 (pièce n° 5),

— la mise en demeure du 25 janvier 2021 ordonnant à la SCI de payer la somme de 5.679,91 euros (pièce n° 6),

— le contrat de syndic (pièce n° 7),

— l’acte d’opposition du 2 février 2021 (pièce n° 10),

— les procès-verbaux des assemblées générales du 5 novembre 2020 et du 16 décembre 2021 (pièce n°12).

En premier lieu, la SCI « PONTHIEU 51 », qui invoque notamment l’existence d’irrégularités dans la tenue de la comptabilité et d’erreurs manifestes dans la répartition des charges entre les copropriétaires, ne justifie pas ses allégations formées à ce titre.

En deuxième lieu, la juridiction observe que, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, les sommes réclamées sont clairement identifiées, précises et détaillées.

Les sommes réclamées sont donc bien liquides et exigibles.

En troisième lieu, l’opposition querellée mentionne, au titre des années antérieures à 2010, ainsi que pour les exercices 2011, 2012, 2013 et 2014, des sommes dues au titre de « charges et travaux », sans distinguer et préciser la nature et les montants de ces « charges et travaux ». Les sommes réclamées à ce titre ne sont donc pas justifiées.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun décompte général concernant les sommes dues au titre des exercices 2015 à 2019 inclus, ni de décompte pour la période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2020.

Le décompte (intitulé « relevé de compte ») débute à la date du 1er juillet 2020, avec un « solde antérieur » de 118.287,54 euros dont le calcul n’est pas précisé. Cette créance antérieure au 1er juillet 2020 n’est donc pas certaine et liquide.

Il convient de déduire de la créance réclamée la somme précitée, non justifiée, de 118.287,54 euros.

La créance doit donc être calculée de la manière suivante :

> [121.557,08 euros (solde dû au 1er janvier 2021) + 630 euros (frais d’opposition)] – 118.287,54 euros (reprise du solde antérieur) = 3.899,54 euros

> étant souligné que la somme de 630 euros au titre des frais d’opposition, incluse dans le principal, n’est pas contestée par la SCI « PONTHIEU 51 ».

III – Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir l’ancienneté de sa créance et l’absence de volonté sérieuse de la SCI « PONTHIEU 51 » de payer les charges dont elle est débitrice. Elle réclame une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La SCI « PONTHIEU 51 » conteste cette demande en faisant valoir sa bonne foi.

En droit, l’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par la SCI « PONTHIEU 51 », alors qu’il est établi que le calcul des sommes réclamées est affecté d’erreurs, ni de l’existence d’un préjudice financier qui lui aurait été causé par le retard de paiement de la SCI « PONTHIEU 51 ».

Le syndicat des copropriétaires sera donc intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

IV – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (cf. section II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile auquel renvoie l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La SCI « PONTHIEU 51 », qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Corrélativement, la SCI « PONTHIEU 51 » doit être déboutée de ses demandes formées au titre de la distraction des dépens et des frais irrépétibles.

Les intérêts légaux sur la somme due en principal doivent courir à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure.

Les frais de l’opposition, d’un montant de 630 euros, sont déjà pris en compte dans le calcul du principal.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ANNULE l’opposition formée le 2 février 2021 par syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3], entre les mains de Maître [T] [J], notaire de la SAS THESEE par l’intermédiaire de Maître [Z] [X], huissier de justice à Paris ;

CONDAMNE la SCI « PONTHIEU 51 » à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] la somme de 3.899,54 euros au titre des charges de copropriété dues, somme arrêtée au 1er janvier 2021, avec intérêts de droit à compter du 25 janvier 2021 ;

CONDAMNE la SCI « PONTHIEU 51 » à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] et [Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement ;

CONDAMNE la SCI « PONTHIEU 51 » aux entiers dépens, excluant les frais d’opposition déjà pris en compte dans le calcul du principal ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre de la distraction des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024

La Greffière Le Président