TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e CHAIEB

Expédition exécutoire délivrée le:

àM^e PEREIRA

■

7ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 22/11190 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2H7

N° MINUTE : 10

Assignation du :

07 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 16 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [O]

14, rue le Brun

75013 Paris

Madame [N] [O]

14, rue le Brun

75013 Paris

représentées par M^e Cérine CHAIEB, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #G181

DÉFENDERESSE

Madame [K] [C]

72 Prom du Verger

92130 ISSY LES MOULINEAUX

représentée par M^e Cristina PEREIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0815

Décision du 30 Septembre 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 22/11190 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2H7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

Madame Malika KOURAR, Juge

assistée de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame KOURAR, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

_____________________________________

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [C] est propriétaire d’un appartement au 7ème étage d’un immeuble en copropriété situé 14/16 rue Le Brun à Paris 13ème (lot n°26) comportant une terrasse à jouissance privative.

L’appartement est occupé par son père, Monsieur [U] [C].

La terrasse, partie commune, à jouissance privative, surplombe partiellement l’appartement du dessous situé au 6ème étage au regard de la construction en retrait du 7ème étage.

Monsieur [U] [O] et Madame [N] [O] (ci-après désignés Madame et Monsieur [O]) sont propriétaires de l’appartement situé au 6ème étage.

Monsieur et Madame [O] ont déclaré à leur assureur un dégât des eaux le 6 juin 2011, lequel a fait diligenter une expertise amiable.

Par courriel du 7 novembre 2015, la société C.P.A.B, en qualité de syndic, a demandé à Monsieur [C], occupant de l’appartement, de refaire les joints de carrelage en terrasse afin d’éviter les infiltrations.

Par courriel du 19 novembre 2015, Monsieur [C] a répondu au syndic faire le nécessaire.

Par courriel du 13 décembre 2015, Monsieur [C] a demandé au syndic les coordonnées de l’entreprise agréée par celui-ci qui serait en capacité de réaliser ces travaux de reprise des joints de la terrasse. Les coordonnées de la société 3 ARTS et BECIBTP ont été communiquées par le syndic par courriel du 14 décembre 2015.

Par courriel du 18 janvier 2016, Monsieur [C] a informé le syndic du début de travaux de réfection totale de la terrasse.

Consécutivement à la démolition des jardinières et à la réfection du sol de la terrasse, Monsieur et Madame [O] se sont plaints de l’existence d’infiltrations sur les murs de leur appartement.

Le syndic a alors missionné la société BECIBTP le 2 février 2016 pour détecter l’origine de la fuite chez Monsieur et Madame [O] qui a dressé un rapport le 08 février 2016 concluant que la fuite était due aux travaux dans l’appartement du dessus.

Par courrier non daté, Monsieur [C] a indiqué avoir pris l’initiative de faire réaliser des travaux sur le toit-terrasse en urgence le 18 janvier 2016 sans attendre une décision de l’assemblée générale, les infiltrations perdurant depuis des années et causant des dommages récurrents au voisinage.

Par constat établi le 25 janvier 2017 par Madame [L] [F], huissier de justice, Monsieur et Madame [O] ont fait constater les désordres qu’ils estiment subir.

A la demande de Monsieur et Madame [O], une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris le 10 février 2017.

Monsieur [E] [H], expert judiciaire, a clos son rapport « en l’état » le 29 juin 2021, à défaut de versement de la consignation complémentaire ordonné par le juge chargé du contrôle des expertises.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 7 septembre 2022, Monsieur et Madame [O] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [K] [C] aux fins de la faire condamner, au visa de l’article 1240 du code civil, au paiement de la somme de 25.105,67 euros au titre de leur préjudice.

Par jugement du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires, a condamné Madame [K] [C] à lui payer la somme de 16.919,10 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de remise en état du complexe d’étanchéité et de suppression de la surélévation effectuée sur la terrasse, partie commune, qui avaient été réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2024, Monsieur et Madame [O] sollicitent du tribunal de:

« CONDAMNER Madame [C] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 25.105,67 euros au titre de leur préjudice ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER Madame [C] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction directe au profit de Maître Cérine CHAÏEB, Avocate au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution de la décision à intervenir. »

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame [O] soutiennent que Madame [K] [C] a entrepris des travaux de réfection de la terrasse en l’absence d’autorisation du syndicat des copropriétaires. Ils précisent que Monsieur [C] a dénaturé la demande de « refaire les joints de carrelage en terrasse afin d’éviter des infiltrations » pour procéder à une réfection totale de la terrasse.

Ils font valoir que la force majeure tenant à l’urgence de réaliser ces travaux ne peut justifier l’absence d’autorisation du syndicat des copropriétaires d’autant plus que ces travaux ont été réalisés neuf mois après. Ils soulèvent que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies.

Ils exposent que la matérialité des désordres a été constatée notamment par l’expert judiciaire confirmant les constats d’huissier du 25 janvier 2017.

Ils soutiennent ensuite que l’expert judiciaire et la société BECIBTP ont tous deux relevé que les fuites se sont produites pendant la réalisation des travaux de sorte que le lien de causalité est également établi.

Sur le coût des réparations, ils font valoir que l’expert judiciaire a retenu seulement le remplacement partiel de la moquette alors que ce remplacement ne peut être que total. Ils précisent avoir actualisé les devis, devis qui évaluent les travaux de reprise à la somme de 15.105,67 euros.

Ils sollicitent la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral exposant que l’humidité importante pouvait provoquer des difficultés respiratoires et une chauffe plus forte lors des périodes automnales et hivernales. Ils indiquent également que ces désordres les ont contraints à débarrasser leurs affaires pour les stocker ailleurs.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, Madame [K] [C] sollicite du tribunal de :

« – débouter Monsieur et Madame [O] de toutes leurs demandes et à toutes fins qu’elles comportent ;

— condamner Monsieur et Madame [O] à payer à Madame [C] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. »

A l’appui de ses prétentions, Madame [K] [C] soutient qu’il n’existe plus de désordres depuis la réalisation des travaux de réfection de la toiture en janvier 2016. Elle fait valoir que l’expert judiciaire n’a pu constater une importante fuite en décembre 2016 pendant les travaux alors que ces derniers avaient été achevés depuis plusieurs mois. Elle expose que l’origine des désordres n’a pas été clairement identifiée par l’expert judiciaire, l’imputabilité ne pouvant être traitée de façon identique selon l’origine des désordres. Elle précise que les demandeurs n’indiquent pas s’ils ont été indemnisés par leur assureur.

Elle soutient qu’il incombait au syndicat des copropriétaires de faire réaliser ces travaux de réfection de sorte que les désordres proviennent de la carence de celui-ci qui était informé des problèmes d’étanchéité de ce toit-terrasse depuis de nombreuses années. Elle considère que sa faute à l’égard du syndicat des copropriétaires n’est pas constitutive d’une faute à l’égard de Monsieur et Madame [O] et que le lien de causalité entre la faute et le préjudice n’est pas démontré.

Subsidiairement, Madame [K] [C] conteste les sommes sollicitées par les demandeurs. Elle indique que Monsieur et Madame [O] ne produisent que des devis et aucune facture alors que les désordres sont antérieurs au mois de décembre 2016, de sorte qu’ils ont forcément fait réaliser des travaux. Elle ajoute que Monsieur et Madame [O] ne justifient pas avoir fait le nécessaire auprès de leur assurance habitation, de sorte qu’il n’est pas certain qu’ils n’aient pas perçu une indemnisation à ce titre. Elle expose que l’expert judiciaire a estimé que le coût des travaux était surévalué. Elle fait enfin valoir que les demandeurs ne justifient pas le préjudice moral.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2024 et l’affaire, appelée à l’audience du 13 mai 2025, a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 puis le délibéré a été prorogé au 18 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Cette responsabilité suppose l’existence d’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel dont la preuve incombe au demandeur.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel lorsque ce manquement lui a causé un dommage. Dès lors qu’il établit un lien de causalité entre le manquement contractuel et le dommage qu’il subit, il n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

Sur la matérialité des désordres

Monsieur et Madame [O], qui se prévalent de l’existence d’infiltrations d’eau dans leur appartement provenant de la terrasse dont Madame [C] a la jouissance privative versent aux débats :

— une fiche d’intervention de la société BECIBTP établie le 2 février 2016 indiquant : « notre équipe sur place n’a pu que constater la fuite dans l’appartement de M. [V] due aux travaux en cours réalisés par une autre société d’étanchéité pour la réfection de la terrasse en R+7. Ces travaux consisteraient à la réalisation d’une étanchéité sur une protection d’étanchéité existante. » ;

— un constat du 25 janvier 2017 établi par Madame [L] [F], huissier de justice, relevant dans l’appartement de Monsieur et Madame [O] : dans la chambre du fond, la présence de tâches d’humidité sur toute la hauteur du mur droit, y compris à l’intérieur des placards, une dégradation du plateau situé sous le deuxième placard, un décollement de la dalle en liège du plafond. Il y est également relevé que la moquette est tâchée et que, dans la salle de bain, la peinture du mur est décollée et cloquée. Il est également constaté qu’une trentaine de livres et quatre albums photos ont subi des infiltrations (auréoles, tâches et moisissures) ;

— le rapport d’expertise judiciaire clos « en l’état » le 29 juin 2021 comportant les constats suivants : la chambre d’amis dans laquelle il y a du papier japonais aux murs et des dalles de liège au plafond est « sinistrée » dans la mesure où les dalles sont « gaufrées et décollées » et le papier peint japonais « taché ». Il précise que l’humidité varie entre 0 et 10 % ce qui atteste que la fuite n’est plus active. Il ajoute que Monsieur [O] fait état de la détérioration de plusieurs livres.

Il en résulte que la matérialité des désordres survenus dans l’appartement de Monsieur et Madame [O] est établie.

Sur la faute de Madame [C]

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un premier dégât des eaux est survenu en 2011 et que Monsieur [C] a fait réaliser des travaux sur une toiture-terrasse qui est une partie commune de l’immeuble en 2016 à la suite d’infiltrations persistantes.

L’expert judiciaire confirme la réalisation de tels travaux par Monsieur [C] qui consistent en la réfection totale de la toiture-terrasse et ce, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

L’expert retient que la défenderesse a « effectivement fait réaliser la suppression des jardinières, la réfection complète de l’étanchéité, et la mise en œuvre d’un carrelage par la société JM ETANCHEITE pour un montant de 8 140€ HT. Ces travaux n’auraient pas été achevés en totalité, l’entreprise ayant stoppé son intervention en cours de travaux.

Puis d’autres travaux d’achèvement ont été faits, chape légère en béton, pose de carrelage par la société ABDI, selon facture n°2016/050 58 du 23 mai 2016. » et que « les époux [O] confirment que depuis 2017, plus aucune infiltration d’eau ne s’est produite. »

Il conclut : « la responsabilité des entrepreneurs ayant œuvré à cette époque, ou à défaut celle du propriétaire, Monsieur [C] me semble donc engagée. ».

Par jugement du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires, a condamné Madame [K] [C] à payer à celui-ci la somme de 16.919,10 euros TTC au titre des travaux de remise en état du complexe d’étanchéité et de suppression de la surélévation effectuée sur la terrasse, partie commune, sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

Il résulte cependant de ces éléments que s’il est incontestable que Madame [K] [C] a commis une faute en engageant des travaux conséquents sans autorisation du syndicat des copropriétaires et que ces travaux sont manifestement à l’origine des désordres subis par les demandeurs, les époux [O] échouent cependant à démontrer un lien de causalité entre la faute de Madame [K] [C], consistant exclusivement en une violation du règlement de copropriété et les désordres dont ils demandent réparation.

Par conséquent, Monsieur et Madame [O] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, Monsieur et Madame [O], qui succombent à l’instance, seront condamnés au paiement des dépens en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

En l’espèce, il convient de condamner Madame [K] [C], partie tenue aux dépens, au paiement à Monsieur et Madame [O] de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [U] [O] et Madame [N] [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] et Madame [N] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] et Madame [N] [O] au paiement de la somme de 1.500 euros à Madame [K] [C] au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 16 décembre 2025

La Greffière Le Président

Lénaïg BLANCHO Perrine ROBERT