Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 29 novembre 2024, n° 24/00590

TJ Orléans 29 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Irrégularité de la mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure ne respectait pas les conditions requises par la loi, rendant l'action irrecevable.
Rejeté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de l'action principale, qui ne permet pas d'accéder à la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Dépens et frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que le syndicat des copropriétaires était la partie succombante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 29 nov. 2024, n° 24/00590
Numéro(s) :	24/00590
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Odile COTEL
Cabinet(s) :	LEROY AVOCATS
Parties :	son syndic la SAS FONCIA LOIRET immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le numéro, prise

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 29 Novembre 2024

N° RG 24/00590 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZYF

Numéro de minute : 24/466

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. VERVILLE

prise en la personne de son syndic la SAS FONCIA LOIRET immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le numéro 348 912 965 dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [V] [E] [G]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 11 Octobre 2024 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la 1ère vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERVILLE située [Adresse 1] à [Localité 5] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d’Orléans, selon la procédure accélérée au fond, Mme [V] [E] [G] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes à lui verser les sommes de :

—  5512.48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 09.07.2024, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossiers contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Copies conformes le :

à : M^e Cotel

—  2379.72 euros au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant du 01.10.2024 au 30.09.2025, en vertu de l’article 19-2 du 10 juillet 1965,

Augmentées des intérêts de droit à compter du 24 mai 2024, date de la sommation de payer restée vaine sur la somme en principal de 5 183.68 euros, et à compter de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 octobre 2024, lors de laquelle a été relevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action engagée selon la procédure accélérée au fond compte tenu de l’irrégularité de la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle ne distingue pas entre les sommes provisionnelles dues au titre du budget prévisionnel et l’arriéré de charges dû dans son intégralité au titre de l’impayé.

Le syndicat des copropriétaires LE VERVILLE, qui a maintenu ses prétentions, a été autorisé à faire valoir ses observations par note en délibéré sur le moyen ainsi relevé d’office.

Mme [V] [E] [G], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

Le 16 octobre 2024, le demandeur a adressé sa note en délibéré.

Pour un exposé des moyens développés par le demandeur à l’appui de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures et à sa note en délibéré en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 / Sur la recevabilité de l’action engagée suivant la procédure accélérée au fond

Suivant l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 124 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-I.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est conditionnée par l’existence d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, doit respecter trois conditions cumulatives :

— l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

— la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision,

— le rappel que, passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a délivré une sommation de payer les charges de copropriété à Mme [G] « dans un délai de trente jours à compter de la date portée en tête du présent acte, directement entre les mains du syndic, la SAS FONCIA LOIRET sis [Adresse 2] à [Localité 3], chargée de recevoir et de donner bonne et valable quittance, les sommes suivantes : 5 341.88 euros ». Il lui est rappelé les dispositions de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il résulte du décompte des sommes dues, joint à la sommation de payer, que la somme de 5341.88 euros incluant notamment des sommes dues au 01/10/2021, 01/01/2022, 01/04/2022, 01/07/2022, 01/08/2022, 01/10/2022, 01/01/2023, 01/04/2023 alors que les comptes de ces exercices étaient approuvés, outre des frais de mise en demeure et de relance.

Les sommes appelées durant ces exercices ne revêtaient donc pas le caractère de provision au 21 mai 2024, date de la sommation de payer, étant observé que les frais de mise en demeure et de relance ne relèvent pas de la catégorie des charges de copropriété au sens de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En ne précisant pas le montant des provisions échues impayées dont Mme [V] [E] [G] devait s’acquitter dans le délai de trente jours sous peine de rendre exigibles les provisions non encore échues résultant du vote du budget prévisionnel, la mise en demeure ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En soumettant l’action fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges, le Syndicat des copropriétaires a ajouté à la loi une condition que le législateur n’a pas prévue dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a imposé le paiement de charges dont les budgets ont été approuvés et qui ne sont donc plus des provisions.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer cette provision que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de cette provision ainsi que des provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par ailleurs, la mise en demeure précitée ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il règle cette provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré des charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours .

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

2 / Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sa demande, formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, prononcé en dernier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence LE VERVILLE à l’encontre de Mme [V] [E] [G] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VERVILLE aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA 1ère VICE_PRÉSIDENTE.