TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Didier NAKACHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 6] ROSSI LANDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08220 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJS

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

DÉFENDERESSE

Madame [J] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08220 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 7 août 2019, Mme [J] [H] a consenti à M. [C] [Y] un bail d’habitation meublé, portant sur un appartement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer en principal de 870 euros, outre une provision sur charges de 50 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1740 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 20 août 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, Mme [J] [H] a signifié un congé pour vente à M. [C] [Y] à effet du 6 août 2023.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 4 juillet 2023 par deux procès-verbaux de constat de commissaires de justice.

L’intégralité du dépôt de garantie n’a pas été restituée à M. [C] [Y], Madame [J] [H] ayant indiqué, par courriel du 8 août 2023 adressé à M. [C] [Y], avoir conservé la somme de 1 302,05 euros au titre de la remise en état du bien ainsi qu’au titre d’une « provision sur la régularisation des charges » et du loyer proratisé du mois de juillet 2023.

Par courrier du 22 septembre 2023, l’assureur protection juridique de M. [C] [Y] a mis Mme [J] [H] en demeure de lui restituer la somme de 1 267 euros, majorée des pénalités de retard sous 15 jours.

Soupçonnant l’existence d’un nouveau bail portant sur le logement qu’il avait quitté en exécution du congé pour vente qui lui avait été délivré, M. [C] [Y] a, par sommation interpellative du 29 avril 2024, mis en demeure l’occupant du logement litigieux d’avoir à justifier de son identité et de son titre d’occupation. L’occupant a déclaré se nommer [D] [X] et avoir conclu un contrat de bail d’habitation meublé avec Mme [J] [H] le 9 novembre 2023.

Après tentative de conciliation infructueuse du 6 mars 2024, M. [C] [Y] a, par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024 fait assigner Mme [J] [H] devant la juridiction de céans aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Dire et juger que le congé pour vente signifié le 4 mai 2023 est frauduleux,

— Prononcer, en conséquence, la nullité du congé pour vente signifié le 4 mai 2023,

— Condamner Mme [J] [H] au paiement des sommes suivantes :

132,23 euros, au titre de la sommation interpellative du 9 avril 2024,860 euros au titre du dépôt de garantie de sa nouvelle location,429,20 euros au titre du coût du constat de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie,5000 euros en réparation de son préjudice moral,2081 euros au titre du dépôt de garantie avec majoration de retard prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à parfaire;2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, M. [C] [Y], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Mme [J] [H] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Par courriel reçu au greffe le 4 octobre 2024, le conseil de Mme [J] [H] a sollicité la réouverture des débats, aux fins de permettre à sa cliente de faire valoir ses moyens de défense.

Le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats le 28 novembre 2024.

L’affaire a été ré-examinée à l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience du 1er avril 2025, Monsieur [C] [Y], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

— Juger que le congé pour vente adressé le 4 mai 2023 par Madame [J] [H] a été signifié frauduleusement et sans intention réelle de vendre ;

— Déclarer nul le congé pour vente signifié le 4 mai 2023 ;

— Condamner Madame [J] [H] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 1 413,13 euros au titre du préjudice matériel ;

— Condamner Madame [J] [H] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner Madame [J] [H] à rembourser à Monsieur [C] [Y] le montant restant du dépôt de garantie, soit la somme de 1 302,50 euros, majorée de 10% par mois de retard depuis le 4 septembre 2023 jusqu’au parfait règlement et sous astreinte de 150 euros par mois à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner Madame [J] [H] aux entiers dépens ;

— Condamner Madame [J] [H] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, il expose qu’après avoir quitté les lieux en exécution du congé pour vente qui lui avait été délivré, il a constaté que Mme [J] [H] avait redonné le logement à bail dans un court délai, ce qui, couplé à l’absence de diligences sérieuses en vue de vendre le bien, atteste selon lui du caractère frauduleux dudit congé. Cette éviction frauduleuse lui aurait causé un préjudice matériel et moral dont il sollicite réparation. Au visa des articles 7 et 22 de la même loi, il ajoute que la bailleresse a retenu sans justification la somme de 1302,50 euros sur son dépôt de garantie, contestant être à l’origine de dégradations invoquées par la bailleresse.

Madame [J] [H], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il :

— juge que le congé pour vente délivré le 4 mai 2023 à Monsieur [C] [Y] est valable ;

— juge que la retenue de la somme de 1 302,50 euros sur le dépôt de garantie est parfaitement justifiée ;

— déboute Monsieur [C] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel :

— condamne Monsieur [C] [Y] à payer à Madame [J] [H] la somme de 3 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;

— condamne Monsieur [C] [Y] à payer à Madame [J] [H] la somme de 1 500 euros au titre de la procédure abusive ;

— condamne Monsieur [C] [Y] à payer à Madame [J] [H] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Monsieur [C] [Y] au paiement des entiers dépens ;

Madame [J] [H] justifie la sincérité du congé pour vente par elle délivré par les diligences qu’elle a entreprises auprès d’un mandataire immobilier, à qui elle aurait confié un mandat exclusif de vente. Elle explique avoir voulu vendre son bien pour régler des frais de succession, mais s’être finalement résolue à le remettre en location, après avoir constaté qu’en raison de l’effondrement du marché immobilier et de la conjoncture économique, elle ne serait pas en mesure de le vendre à un prix raisonnable.

Elle fait par ailleurs état de différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, qui, selon elle, justifient la retenue opérée sur le dépôt de garantie.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Madame [J] [H] a été expressément autorisée lors de l’audience du 1er avril 2015 à produire le contrat de bail conclu avec le nouveau locataire avant le 30 avril 2025.

Par courriel en date du 3 avril 2025, le conseil de Mme [J] [H] a fait par parvenir la copie du bail demandée, accompagnée d’un courrier soulignant que le montant du loyer et des charges était similaire à celui réglé par M. [C] [Y], de sorte que la bailleresse n’avait aucun intérêt à faire délivrer un congé à Monsieur [Y] en vue de le remettre en location par la suite. Par courriel en date du 15 avril 2025, le conseil de M. [C] [Y] y a répondu, en indiquant que les éléments communiqués suggéraient au contraire que la seule volonté de Mme [H] était de se séparer de Monsieur [Y] en tant que locataire, afin de relouer le bien dans des conditions inchangées.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » et de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la validité du congé pour vendre

Le logement litigieux étant un logement meublé, les dispositions du titre 1er bis de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989 s’appliquent.

En vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, ce sont les dispositions de l’article 25-8 qui régissent le congé applicable aux logements meublés.

En application de ce texte, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le bail consenti à M. [C] [Y], à effet au 7 août 2019, l’a été pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. Il a été reconduit annuellement et pour la dernière fois le 7 août 2022, de sorte qu’il expirait le 6 août 2023.

Mme [J] [H], a, par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, signifié au locataire un congé pour vente, à effet au 6 août 2023.

Le congé de la bailleresse a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que l’acte de commissaire de justice précise le motif du congé, à savoir la vente du bien. Le congé est donc régulier en la forme.

Sur le fond, Monsieur [C] [Y] estime que le congé est frauduleux, l’appartement n’ayant pas été vendu suite à son départ, mais reloué. Il considère que la bailleresse ne justifie d’aucune démarche sérieuse en vue de la vente du bien et observe que le bien a été redonné à bail seulement quatre mois après son départ. Il conteste ainsi la réalité de l’intention de vendre de Madame [J] [H] au moment de la délivrance du congé.

Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la volonté du bailleur qui cherche à mettre fin au bail dans un autre objectif, notamment pour relouer le bien. Ont ainsi été jugés frauduleux des congés délivrés en l’absence de diligences sérieuses en vue de vendre le bien ou lorsque le bien avait été reloué quelques mois après le départ d’un locataire, à un prix bien supérieur au loyer précédemment consenti.

Si le juge doit, en application des dispositions précitées, rechercher si le congé a été délivré frauduleusement, notamment en ce que le bailleur n’aurait pas eu de réelle intention de vendre, la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé repose sur le locataire.

Au soutien du caractère frauduleux du congé délivré par Mme [J] [H], M. [C] [Y] produit une sommation interpellative du 29 avril 2024 qui mentionne le nom du nouveau locataire, Monsieur [D] [X], et la date du nouveau contrat de bail signé du 9 novembre 2023 soit quatre mois après son départ.

Mme [J] [H] produit le contrat de bail de M. [D] [X], dont il résulte que le bien a en effet redonné à bail quatre mois et 3 jours après le départ de M. [C] [Y], dans les mêmes conditions que celles régissant le bail qui avait été consenti à ce dernier.

Elle produit par ailleurs des échanges de courriels avec Mme [I] [O], conseillère en immobilier SAFTI, datant de mai et juin 2023, dont il résulte que des diagnostics de l’appartement ont été effectués et payés, ainsi qu’un mandat exclusif de vente signé le 2 juin 2023 (non signé par le mandataire), outre un avenant au mandat du 16 septembre 2023, signé des deux parties.

Il résulte de l’ensemble de ses éléments que, bien que le logement ait été reloué quatre mois après le départ du locataire, ce dernier l’a été moyennant un loyer comparable à celui qui avait été consenti à M. [Y], ce qui permet d’écarter l’intention de relouer moyennant un loyer supérieur.

La bailleresse justifie par ailleurs avoir entamé une démarche active de mise en vente en en donnant le mandat à un agent immobilier basé à [Localité 3] mais également en produisant un avenant portant réduction du prix (de 293 000 à 280 0000 euros) le 16 septembre 2023 corroborant ses déclarations quant à ses difficultés à vendre son bien au prix escompté.

Le juge devant, en la matière, vérifier la sincérité du congé au moment de sa délivrance, et non son opportunité, il sera constaté que le congé litigieux a été délivré de façon sincère à la date à laquelle il a été donné.

M. [C] [Y] sera par conséquent débouté de ses demandes tendant au constat de la nullité du congé et, en l’absence de faute établie, de ses demandes indemnitaires.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il ressort de ces dispositions qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir.

En l’espèce, il est constant qu’un dépôt de garantie de 1 740 euros a été versé et que le logement a été restitué le 4 juillet 2023 après la réalisation de l’état des lieux de sortie. La somme de 437,50 euros a été restituée le 3 septembre 2023.

Mme [J] [H] indique, dans ses conclusions, avoir retenu la somme de 1302,50 au titre des frais de remise en état du bien, ainsi décomposées :

—  715 euros au titre de la réfection d’une partie du carrelage de la salle de bain ;

—  330 euros au titre de la réfection d’une partie du carrelage de la cuisine ;

—  302,50 euros s’agissant des frais de ménage.

Madame [J] [H] avait toutefois, dans son courriel du 8 août 2023, ainsi justifié la conservation de la somme de 1 302,50 euros:

— " Ustensiles ménagers abimés ou absents, carrelage de la cuisine fissuré, éclats de peinture rouge sur le comptoir de la cuisine + colonne sdb (rouille), armature du clic-clac cassée… 175 euros

— Etat de saleté générale, particulièrement dans la sdb : présence de tartre sur les carrelages, joints noircis (cf devis équivalent à la prestation effectuée lors de votre entrée dans les lieux : grilles de ventilation, détartrage, désinfection) … 302,50 euros

— Fenêtre en bois du séjour (proche sdb) cassée (cf photos + devis de réparation) … 352 euros

— Retenue provisoire de 20 p cent du dépôt de garantie afin de procéder à la régularisation des charges (l’AG ayant lieu en septembre) ajoutée aux 4 jours d’occupation de juillet… 348 euros + 125 euros "

La similitude, au centime près, du montant total des réparations locatives qui étaient alors alléguées, avec la somme réclamée dans le cadre de la présente instance interroge la réalité des dépenses par elle supportées aux fins de remise en état du bien, aujourd’hui justifiée par une facture du 27 juillet 2023 et deux devis du 15 janvier 2024 établis comme suit :

—  715 euros TTC s’agissant de la réfaction d’une partie du carrelage de la salle de bain

—  330 euros TTC s’agissant de la réfaction d’une partie du carrelage de la cuisine

—  302,50 euros TTC s’agissant des frais de ménage.

Soit, au total, une somme de 1302,50 euros, similaire, au centime près, à celle qu’elle réclamait le 8 août 2023, au titre de postes de dépense dont certains ne sont aujourd’hui pas justifiés.

Il convient dès lors d’apprécier la réalité des dégradations locatives alléguées pour apprécier le bien ou mal-fondé de la demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, les états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis contradictoirement. De l’état des lieux d’entrée réalisé le 20 août 2019, il résulte que le carrelage de la cuisine comme celui de la salle de bain n’étaient pas en bon état, ainsi qu’il en résulte des mentions suivantes :

° Cuisine :

— Sol : carrelage façon marbre avec l’inscription « BL » + « cf 1 : Le parquet gondole sur une portion de cinq mètres carrés environ proche cuisine et à proximité immédiate de la salle d’eau. Marques à de multiples endroits » ;

Cf. 2 Carrelage au sol abimé ; éclats et fissures multiples et nombreuses traces blanches circulaires ".

° Salle de bain :

— Sol : « cf 3 joints très noircis au niveau de la jonction avec la paroi de douche et traces de calcaire au sol au niveau du BEL et du lavabo ».

L’état des lieux de sortie a donné lieu à deux procès-verbaux de constat de commissaires de justice réalisés le 4 juillet 2023, en présence de Monsieur [C] [Y], Maitre [W] [R], Maitre [K] [P] et en l’absence de Madame [J] [H], dont il résulte que :

— Dans la cuisine : les carrelages au sol sont en état d’usage comportant deux fissures et les joints sont noircis (procès-verbal de constat de Maitre [K] [P]) ; le sol en carrelage marbre comporte quelques éclats de peinture blanche et deux fissures ; les joints sont noircis (procès-verbal de constat de Maitre [W] [R])

— Dans la salle de bain : les carrelages au sol sont en état d’usage et certains joints sont noircis (procès-verbal de constat de Maitre [K] [P]), le sol et les murs recouverts d’un carrelage gris sont à l’état d’usage (procès-verbal de constat de Maitre [W] [R])

Aucune différence notable n’apparaît donc entre l’état des lieux d’entrée, lequel permet d’établir que les carrelages que Mme [H] déclare avoir fait reprendre suite au départ de M. [C] [Y] étaient déjà abîmés lors de l’entrée dans les lieux du locataire, et l’état des lieux de sortie, dont il résulte qu’ils ont été restitués dans un état similaire, aucun élément ne permettant d’établir qu’ils auraient été détériorés par le fait du locataire entre temps.

Mme [J] [H] échoue ainsi à établir l’imputabilité des désordres concernant les carrelages à son locataire.

S’agissant du poste de nettoyage, pour laquelle la bailleresse a retenu la somme de 302,50 euros, au soutien de laquelle elle produit une facture qu’elle explique par un « état de saleté général, particulièrement dans la sdb », il doit être relevé que ni l’état des lieux d’entrée et ni les états des lieux de sortie ne font mention de l’état de propreté du logement, de sorte que la somme retenue par Madame [J] [H] à ce titre n’est pas justifiée.

Enfin, si tant est que la remise en état de la fenêtre de la salle de séjour constitue un poste de réparation dont l’indemnisation est sollicitée, ce qui n’apparaît pas distinctement dans les écritures de Mme [J] [H], il sera constaté que sa poignée était déjà décrite comme « légèrement branlante » dans l’état des lieux d’entrée, de sorte que « les difficultés à manœuvrer la poignée de la fenêtre » décrites par Me [P] dans son procès-verbal de constat ne constituent pas une nouveauté. S’agissant des « dégâts sur le montant » évoqués par ce commissaire de justice, ils ne sont ni décrits, ni visibles sur les photographies, Me [W] [R] ayant pour sa part constaté que « les fenêtres étaient en bon état d’apparence et d’usage ».

Ainsi, en l’état des éléments apportés, aucune dégradation locative n’est démontrée.

Madame [J] [H] devra ainsi restituer la somme de 1302,50 euros, cela à compter du 4 août 2023.

Elle sera par ailleurs tenue d’une pénalité de 87 euros (870 euros, dernier loyer non contesté x 10% par mois de retard) à compter du 4 août 2023 jusqu’à la délivrance de l’assignation (3 septembre 2024) pour ne pas faire supporter à la bailleresse la durée de la procédure judiciaire.

En conséquence, Mme [J] [H] sera condamnée à payer à M. [C] [Y] la somme de 1302,50 + 1 131 (87 x 13 mois) = 2 433,50 euros.

En revanche, aucun élément ne justifie qu’une astreinte soit prononcée. En effet, Monsieur [C] [Y] n’explique en effet pas en quoi les mesures prévues par le Code des procédures civiles d’exécution ne seraient pas suffisantes pour assurer l’exécution du jugement.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la réparation du préjudice moral de Madame [J] [H]

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à un autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

En l’espèce, Madame [J] [H] sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle invoque des rapports conflictuels avec le demandeur et sa famille durant la période de location du logement, ayant eu des conséquences sur sa santé mentale.

Elle précise qu’en dépit de sa bonne foi et de ses interventions rapides pour répondre aux multiples sollicitations de son ancien locataire, dépourvues de toute urgence, M. [C] [Y] et sa mère n’ont cessé de la solliciter sans pour autant permettre aux entreprises qu’elle mandatait à cet effet d’intervenir sur les lieux.

Ces sollicitations répétées ainsi que la présente procédure, jugée injustifiée, lui auraient causé de fortes angoisses.

Au soutien de ses allégations, Madame [J] [H] produit des échanges de courriels avec Monsieur [C] [Y] ainsi qu’avec la mère de ce dernier, dont il résulte en effet de multiples sollicitations, concernant des clés ég_arées, la réalisation d’un DPE, une hypothétique ré-évaluation du loyer, des quittances de loyer, ou encore la présence de coléoptères.

S’il en résulte des relations tendues entre la bailleresse et son ancien locataire, tant la faute que le préjudice moral et le lien de causalité allégués sont insuffisamment démontrés.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la procédure abusive

Madame [J] [H] sollicite la condamnation de M. [C] [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros en raison de son action en justice, jugée abusive.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

En outre, la mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, Madame [J] [H] ne rapporte pas la preuve d’une faute dans l’exercice de l’action en justice intentée par le demandeur qui a légitimement pu se méprendre sur l’étendue de ses droits s’agissant de la validité du congé, et était bien fondé à solliciter la restitution de son dépôt de garantie.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sur ce fondement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [H], qui succombe partiellement, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de n’accorder à M. [C] [Y] que la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [C] [Y] de sa demande tendant à constater la nullité du congé pour vente signifié le 4 mai 2023;

DEBOUTE Monsieur [C] [Y] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice matériel ;

DEBOUTE Monsieur [C] [Y] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à Monsieur [C] [Y] la somme de 2 433,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoré des pénalités de retard;

DEBOUTE Monsieur [C] [Y] de sa demande d’astreinte;

REJETTE la demande de Madame [J] [H] au paiement de dommages et intérets pour procedure abusive ;

DEBOUTE Madame [J] [H] de sa demande d’indemnisation au titre du prejudice moral ;

CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [J] [H] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,