N°Minute:25/1603

N° RG 25/00575 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQDS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [C] [T] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne,

assisté de Mme [F] [V] née [L], épouse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 12 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Juillet 2025 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

Copie certifiée delivrée à : M. [I] [V]

Le 07 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 1997, M. [Z] [X] a donné à bail à M. [I] [V] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, M. [Z] [X] a délivré à M. [I] [V] un congé pour vente.

Reprochant au locataire de se maintenir dans les lieux, M. [Z] [X] a, par acte délivré le 07 février 2025, fait assigner M. [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins :

— constater la validité du congé délivré le 24 mai 2024 ;

— constater la déchéance du droit d’occupation du bail depuis le 30 novembre 2024 ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [V] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2024 à une somme équivalente du montant du loyer et provision sur charges qui auraient été dus si le bail s’était normalement poursuivi et condamner M. [I] [V] à payer à M. [Z] [X] à titre de provision ladite somme jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner M. [I] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

— condamner M. [I] [V] à payer à M. [Z] [X] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mai 2025.

A cette audience, le conseil de M. [Z] [X] reprend oralement les termes de son assignation. Il explique qu’il s’agit d’un congé pour vente, qu’il n’y a pas de dette locative et qu’il demande l’expulsion du locataire. Sur la validité du congé soulevé par le juge, il expose que ledit acte a été délivré le 24 mai 2024 et qu’il a pris effet le 30 novembre 2024. Durant le délai d’option, expiré le 30 juillet 2024, le locataire est resté taisant. Il conclue que le délai de préavis de six mois est respecté. Il explique avoir fait une offre de vente de 129 000 euros.

En réponse à la demande de délai formulée par M. [I] [V], M. [Z] [X] réplique qu’il n’a reçu aucune pièce de sa part et qu’il s’oppose à l’octroi de tout délai.

En réponse, M. [I] [V], accompagné de son épouse, indique à l’audience qu’ils sont locataires du logement depuis 28 ans et qu’ils n’ont pas de dette locative. Il explique que cela fait 13 ans qu’ils déposent des demandes de logement social, accompagnés par une assistance, mais qu’ils ne trouvent rien. Il renouvelle ses demandes de logement social mais ne comprend pas pourquoi il n’en obtient pas. Il conclue qu’il veut juste avoir un logement avec son épouse ou avoir le temps d’en trouver un autre.

En réponse à l’absence de pièce soulevée par M. [Z] [X], M. [I] [V] verse aux débats une attestation de renouvellement départemental d’une demande de logement locatif social dont il fait état à l’audience.

La décision mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé donné par le bailleur

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

«  I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

En l’espèce, le contrat de bail initial conclu le 1er décembre 1997 prévoit une durée de location de 3 ans, soit du 1er décembre 1997 au 30 novembre 2000, reconductible tacitement.

Le congé pour vente a été signifié par acte de commissaire de justice délivré le 24 mai 2024 avec une prise d’effet au 30 novembre 2024.

Il y a donc lieu de relever qu’il a été donné pour l’échéance du bail, prévue le 30 novembre 2024.

Il y a également lieu de relever que ce congé mentionne, conformément aux dispositions précitées, le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée. Il respecte le délai de 6 mois, contient une offre de vente au profit des locataires et en annexe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Dès lors, le locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 30 novembre 2024.

Bien que M. [I] [V] justifie son maintien dans les lieux par les difficultés rencontrées dans la recherche d’un logement, ces éléments sont inopérants compte tenu de la validité du congé délivré et par suite, de la déchéance de tout titre d’occupation sur le local.

En conséquence, M. [I] [V] sera expulsé du logement objet du présent litige.

M. [I] [V] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter de l’échéance du bail, il sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’octroi de délais d’expulsion

Conformément à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L.412-4 du même code précise que, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ou supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [I] [V] explique à l’audience qu’il reste dans l’appartement, avec son épouse, n’ayant pas encore trouvé de nouveau logement auprès du département, en dépit de sa demande déposée depuis plusieurs années.

A ce titre, il verse aux débats une attestation de renouvellement d’une demande de logement locatif social qui mentionne effectivement qu’il cherche une solution de logement, avec son épouse, codemanderesse, depuis le 4 novembre 2013 et qu’il a réalisé le dernier renouvellement de sa demande le 07 octobre 2024.

Outre le dépôt de la demande auprès des services de logements sociaux datant de plus de 10 ans, cette attestation mentionne un total de ressources mensuelles de 1 250 euros, 4 personnes au sein du foyer et pas moins de 8 communes souhaitées par les demandeurs, ce sur tout le périmètre géographique autour de [Localité 4].

De surcroit, les parties conviennent qu’il n’y a jamais eu de dette locative et que les locataires demeurent dans le logement uniquement dans l’attente de trouver une solution d’hébergement.

M. [Z] [X] n’apporte pas au tribunal des précisions sur le motif de la vente ou l’urgence de cette vente, de sorte que son intérêt en tant que propriétaire ne peut plus amplement être pris en compte par le juge dans la mise en balance des intérêts du propriétaire et du locataire, pour décider de l’octroi de délai pour quitter les lieux.

Dans ces conditions, il y a donc lieu de tenir compte de la bonne foi du locataire, de l’absence de relogement malgré une demande en ce sens introduite en 2013 et renouvelée en 2024, et de sa situation financière précaire, pour lui octroyer un délai supplémentaire de 8 mois à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, M. [I] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la bonne foi du locataire dans sa démarche de relogement, de l’absence de dette locative et de sa situation financière, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de M. [Z] [X] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par M. [Z] [X] à M. [I] [V] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

DECLARE M. [I] [V] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 30 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

OCTROIT à M. [I] [V] un délai complémentaire de 8 mois, à compter du présent jugement, pour quitter les lieux, soit jusqu’au 07 mars 2026 ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés avant cette date, M. [Z] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs ;

CONDAMNE M. [I] [V] à verser à M. [Z] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance du bail le 30 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [I] [V] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande de M. [Z] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département ;

La greffière La juge des contentieux de la protection