TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°25/1750

N° RG 25/00200 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEZY

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. DES OISEAUX, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [V] [L], née le 12 Février 1997 à [Localité 6] (HAUTE SAVOIE), demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat des 18 et 19 Juillet 2022 avec effet au 1er Aout 2022, la SCI des Oiseaux a donné en location à Madame [H] [L] un logement de deux pièces principales à usage d’habitation de 52 mètres carrés sis à [Adresse 8] au troisième étage, moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros et une provision sur charges de 20 euros et à ce jour à la somme de 434,68 euros et 20 € de provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 9 Janvier 2025, la SCI des Oiseaux a fait assigner Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par la SCI des Oiseaux

— Constater que le bail a été résilié de plein droit depuis le 19 Novembre 2023

— En conséquence ORDONNER l’expulsion de Madame [H] [L] du logement qu’elle occupe à [Adresse 8] et de tout occupant de son chef sans délai ;

— Condamner Madame [H] [L] à verser à la SCI des Oiseaux le montant de 2623,28 euros au titre des impayés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 19 Novembre 2023 à la somme de 454,68 euros.

— Condamner Madame [H] [L] à verser à la SCI des Oiseaux une indemnité d’occupation de 454,58 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Ordonner que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié.

— Condamner Madame [H] [L] à verser à la SCI des Oiseaux la somme de 800 euros avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

— Condamner Madame [H] [L] en tous les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer du 18 Septembre 2023.

À l’audience du 13 Mai 2025, la SCI des Oiseaux, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces sauf à réactualiser la dette locative à la somme de 4980,68 euros. Elle indique également que l’ensemble des prélèvements sont rejetés par la banque.

Madame [H] [L] déclare qu’elle n’a jamais eu les clés de la boite aux lettres et qu’elle n’a pas eu d’assignation. Elle a essayé de payer un peu plus, elle a dû arrêter de travailler et a des revenus de 900 euros mensuels. Elle a des dettes d’électricité, elle est au pied du mur soit elle s’alimente soit elle paie le loyer. Elle est en arrêt maladie et ne peut travailler. Elle veut bien partir et apurer la dette.

L’affaire est mise en délibéré au 11 Septembre 2025 avec une prorogation de délibéré au 26 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ledit article prévoit que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

La SCI des Oiseaux justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 18 Septembre 2023, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation intervenue le 9 Janvier 2025.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

La SCI des Oiseaux justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin en date du 9 Janvier 2025 soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 13 Mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SCI des Oiseaux, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location des 18 et 19 Juillet 2022 prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, la SCI des Oiseaux a fait délivrer à Madame [H] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 Septembre 2023 pour la somme en principal de 1121,60 euros.

Madame [H] [L] n’ayant, dans le délai légal de six semaines ni dans le délai conventionnel de deux mois plus favorable, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 19 Novembre 2023.

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [H] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 Novembre 2023, causant ainsi un préjudice à la SCI des Oiseaux.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle de 454,68 euros égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié que Madame [H] [L] sera tenue de régler à la SCI des Oiseaux à compter du 19 Novembre 2023 et jusqu’à son départ effectif.

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

La SCI des Oiseaux établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties les18 et 19 Juillet 2022, prévoyant un loyer mensuel,

— Le décompte de créance locative au 18 Septembre 2023 faisant apparaître un arriéré de 1121,60 euros et tel qu’indiqué dans le commandement de payer. Il convient cependant de déduire un montant total de 33,60 euros se décomposant ainsi pour frais de rejet 2 x16,80 €, correspondants à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou des frais inclus dans les dépens, soit la somme de 1088 euros

— Le décompte de créance locative au 9 Décembre 2024 faisant apparaître un arriéré de 2623,28 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation. Il convient cependant de déduire un montant total de 184,80 euros se décomposant ainsi pour frais de rejet 11x16,80, correspondants à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou des frais inclus dans les dépens, soit la somme de 2438,48 euros

— Le décompte de créance locative au 9 Mai 2025 faisant apparaître un arriéré de 4980,68 euros tel qu’indiqué à l’audience. Il convient cependant de déduire un montant total de 268,80 euros se décomposant ainsi pour frais de rejet 16x16,80, correspondants à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou des frais inclus dans les dépens, soit la somme de 4711,88 euros.

Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [L] à payer à la SCI des Oiseaux la somme de 4711,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le loyer courant n’est pas à ce jour réglé. Il apparait de toute évidence que Madame [H] [L] n’est pas en capacité d’apurer la dette qui est très élevée, voire même une part significative de la dette, dans le délai prévu par la loi. Il y a lieu a rejeter la demande de délai de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [L] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 18 Septembre 2023.

Il paraît inéquitable de laisser la SCI des Oiseaux supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 800 euros avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SCI des Oiseaux ;

CONSTATE que le bail consenti les 18 et 19 Juillet 2022 avec effet au 1er Aout 2022 par la SCI des Oiseaux d’une part au profit de Madame [H] [L] d’autre part portant sur un logement de deux pièces principales à usage d’habitation de 52 mètres carrés sis à [Adresse 8] au troisième étage, moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros et une provision sur charges de 20 euros et à ce jour à la somme de 434,68 euros et 20 € de provision sur charges se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 19 Novembre 2023;

En conséquence, ORDONNE à Madame [H] [L] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit actuellement 454,68 euros avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [H] [L] à la SCI des Oiseaux et CONDAMNE Madame [H] [L] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à la SCI des Oiseaux à compter du 19 Novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à la SCI des Oiseaux la somme de 4711,88 euros (quatre mille sept cent onze euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à la SCI des Oiseaux la somme de 800 euros (huit cents euros) avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Madame [H] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2023.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2025, par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,