TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à

M^e LOREK

M^e WEISSBERG

■

9ème chambre 1ère section

N° RG 22/06107

N° Portalis 352J-W-B7G-CW5PQ

N° MINUTE : 3

Assignation du :

16 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BH CAPITAL

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1707

DÉFENDERESSE

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître David WEISSBERG de la SELARL d’avocats SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0254

Décision du 29 Septembre 2025

9ème chambre 1ère section

N° RG 22/06107 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW5PQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente

Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente

Patrick NAVARRI, Vice-président

assistés de Chloé DOS SANTOS, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 30 Juin 2025 tenue en audience publique devant Marine PARNAUDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue le 29 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 1er juillet 2021, une promesse unilatérale de vente a été consentie par la SCI JP TIMBAUD au profit de la SAS FONCIERE VOG, ayant pour objet un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à Paris (75011) au prix de 878 500 euros, pour une durée expirant le 29 octobre 2021 à seize heures, étant précisé que si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 87 000 euros était mise à la charge du bénéficiaire de la promesse.

Le 26 octobre 2021, la SCI JP TIMBAUD et la SAS FONCIERE VOG se sont accordées pour que le délai de réalisation de la promesse de vente initialement fixé au 29 octobre 2021 à seize heures, soit prorogé au 10 décembre 2021 à seize heures.

Le 28 octobre 2021, la SAS BH CAPITAL en cours d’immatriculation, représentée par M. [U] [H], agissant en qualité de directeur général et par M. [D] [V] agissant en qualité de président, s’est substituée à la SAS FONCIERE VOG dans les droits et actions résultant de ladite promesse de vente.

Le 2 novembre 2021, la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France (ci-après « la banque ») a donné son accord pour le concours financier sollicité par la SAS BH CAPITAL.

Les statuts constitutifs de la SAS BH CAPITAL ont été signés le 30 novembre 2021.

Le 3 décembre 2021, la banque informait la SAS BH CAPITAL de la caducité de son accord.

Par acte notarié du 24 mars 2022, la SCI JP TIMBAUD a vendu à la SAS BH CAPITAL le bien immobilier querellé au prix de 878 500 euros. Cette somme a été acquittée par la SAS BH CAPITAL au moyen, d’un prêt in fine du même montant d’une durée de trente-six mois au taux d’intérêt nominal de 5.50% sans garantie hypothécaire, que lui a octroyé la SAS JLS. Le prêteur a été représentée à l’acte notarié par le collaborateur du notaire rédacteur, en vertu d’une délégation de pouvoir du 24 mars 2022 que lui a consentie M. [D] [V], agissant en qualité de président et associé unique de cette société.

Par acte d’huissier du 16 mai 2022, la SAS BH CAPITAL a fait assigner devant la présente juridiction la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France en responsabilité au titre du retrait injustifié du concours financier qu’elle lui avait octroyé.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par le biais du RPVA le 6 janvier 2025, la SAS BH CAPITAL demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

“- DECLARER la Société BH CAPITAL recevable et bien fondée en son acte introductif d’instance.

Y faisant droit,

— CONDAMNER la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France à payer à la Société BH CAPITAL une somme de 129.420,48 euros à titre de dommages et intérêts

— CONDAMNER la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France à payer à la Société BH CAPITAL une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

— CONDAMNER la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France à payer à la Société BH CAPITAL une somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France aux entiers dépens.

— DIRE que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire et ordonner en conséquence l’exécution provisoire.”

La SAS BH CAPITAL expose tout d’abord que le 1er juillet 2021, la SCI JP TIMBAUD a consenti au profit de la SAS FONCIERE VOG une promesse unilatérale de vente portant sur un local commercial situé [Adresse 3] à Paris (75011) au prix de 878 500 euros. Elle souligne que la durée de validité de cette promesse expirait le 29 octobre 2021 à seize heures et qu’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 87 000 euros dont la moitié devait être réglée avant le 7 juillet 2021, était stipulée. Elle relève également que cette promesse ne contenait pas de condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt, que l’acte notarié prévoyait une faculté de substitution au profit du bénéficiaire de la promesse ainsi qu’une possibilité de prorogation de la date de validité de ladite promesse. Elle précise que n’ayant pu obtenir un accord de financement, le bénéficiaire s’est rapproché du promettant et que ceux-ci se sont accordés sur la prorogation des effets de la promesse au 10 décembre 2021.

Décision du 29 Septembre 2025

9ème chambre 1ère section

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De plus, la SAS BH CAPITAL affirme que s’étant substituée au bénéficiaire alors qu’elle était en cours d’immatriculation, elle a obtenu de la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France un accord de financement pour acquérir le bien objet de la promesse. Elle indique que le notaire rédacteur a adressé un appel de fonds en vue du rendez-vous de signature prévu le 10 décembre 2021, à la banque qui fut taisante. La demanderesse déclare que la banque indique qu’elle n’a été destinataire d’aucun justificatif de prorogation ni substitution de bénéficiaire de la promesse et que son accord de prêt était dépourvu de tout objet et devenu caduc. La SAS BH CAPITAL prétend toutefois que l’un de ses associés a déposé directement auprès de l’agence bancaire l’avenant mentionnant la prorogation de la date des effets de la promesse au 10 décembre 2021.

Compte tenu de la position de la banque, la SAS BH CAPITAL fait ensuite valoir qu’un nouvel avenant de prorogation a été signé entre les parties reportant la durée de validité de la promesse au 31 mars 2022 aux fins de lui permettre de trouver un nouveau financement et de lui éviter de perdre la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation. Elle déclare que la vente a été conclue le 24 mars 2022, après avoir obtenu de la société JLS un prêt in fine d’un montant de 878 500 euros, d’une durée de 36 mois, au taux de 5.50 % l’an.

Elle soutient enfin que l’accord donné par la banque est un accord de prêt définitif, non soumis à condition ni réserve, qu’il n’était pas subordonné à l’immatriculation de la société et qu’il n’était soumis à aucune formalité particulière, pour avoir été consenti à une personne morale non concernée par la loi Scrivener. La demanderesse note, en outre, que la banque affirme à tort qu’il s’agit d’un accord de principe puisqu’elle n’a pas soumis son offre de prêt à la communication d’un quelconque document, dont elle ne justifie pas la demande.

La SAS BH CAPITAL en conclut qu’en refusant de libérer les fonds, objet de cet accord de financement, la banque a commis une faute en lien de causalité direct avec le préjudice matériel subi, consistant en la différence existant entre le coût total du prêt in fine octroyé par la société JLS (151 732,08 euros) et le coût du prêt amortissable consenti par la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France sur trois ans (22 311,60 euros). Elle allègue de surcroît souffrir d’un préjudice moral lié à la crainte de perdre l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le biais du RPVA le 28 mars 2022, la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

“A titre principal,

— REJETER la demande de la société BH CAPITAL tendant à la condamnation CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE à lui payer la somme de 129.420,48 euros à titre de dommages et intérêts;

A titre subsidiaire,

— REJETER la demande de la société BH CAPITAL tendant à la condamnation CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE à lui payer la somme de 129.420,48 euros à titre de dommages et intérêts;

A titre infiniment subsidiaire,

— LIMITER la condamnation de la CEIDF à la somme de 75,32 euros;

En tout état de cause,

— REJETER la demande de la société BH CAPITAL tendant à la condamnation CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— REJETER la demande de la société BH CAPITAL tendant à la condamnation CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— REJETER toute demande plus ample et contraire; CONDAMNER la société BH CAPITAL à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— CONDAMNER la société BH CAPITAL aux entiers dépens”.

La Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France soutient tout d’abord qu’elle a émis un accord de principe, aussi appelé « accord de prêt » libellé au nom du candidat emprunteur pour une durée expressément précisée (le 2 novembre 2021), qu’elle opère toujours plusieurs vérifications parmi lesquelles figure la capacité juridique de ce dernier. La défenderesse souligne qu’elle n’a toutefois formalisé aucune offre de prêt si bien que le déblocage des fonds objet dudit accord, n’a pu intervenir.

Réfutant avoir commis une quelconque faute, la banque rappelle ensuite qu’un accord de principe ne constitue pas une offre de prêt, que cet accord a été émis au profit d’une société qui au, 2 novembre 2021, n’existait pas. Elle observe qu’après l’envoi de son courrier, elle était dans l’attente de la communication par la SAS BH CAPITAL de plusieurs documents parmi lesquels figuraient notamment une attestation de son immatriculation, l’acte de prorogation de la durée de validité de la promesse unilatérale de vente et une attestation de sa substitution au bénéficiaire initial de la promesse. Elle affirme, enfin, que n’ayant pas été rendue destinataire, dans le délai imparti, de ces documents nécessaires à l’émission d’une offre de prêt – la preuve de la communication de ceux-ci n’étant, de surcroît, pas rapportée par la demanderesse -, elle a, à bon droit, soutenu que son accord était frappé de caducité dès le 3 novembre 2021.

Au surplus, la banque relève que la promesse unilatérale de vente n’était assortie d’aucune condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire, que l’acte litigieux qui a été accompli avant la signature des statuts, n’a pas été repris dans l’état annexé aux statuts de la SAS BH CAPITAL, que cet état annexé emporte reprise des engagements par la société lorsque celle-ci a été immatriculée au registre du commerce. La défenderesse ajoute qu’elle n’est pas tenue de proroger la durée de l’accord de principe et qu’elle demeure libre d’octroyer ou non un crédit. La banque déclare de surcroît que la demanderesse ne justifie ni du principe ni du quantum des préjudices allégués ni de l’existence d’un lien de causalité entre la faute invoquée et lesdits préjudices.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé complet des moyens et arguments respectifs des parties.

L’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue le 30 juin 2025.

MOTIFS

Sur la mise en jeu de la responsabilité de la banque

L’article L. 312-2 du code de la consommation dispose que :

« ?Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ; (…)"

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que :

— par acte notarié du 1er juillet 2021, une promesse unilatérale de vente a été consentie par la SCI JP TIMBAUD au profit de la SAS FONCIERE VOG, ayant pour objet un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à Paris (75011) au prix de 878 500 euros, pour une durée expirant le 29 octobre 2021 à seize heures, étant précisé que si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours,

— une indemnité d’immobilisation d’un montant de 87 000 euros était mise à la charge du bénéficiaire de la promesse, qu’une somme de 43 500 euros devait être acquittée au plus tard le 7 juillet 2021, le reliquat étant réglé au plus tard le jour de la signature de la réitération des présentes par acte authentique,

— le 26 octobre 2021, la SCI JP TIMBAUD et la SAS FONCIERE VOG se sont accordées pour que le délai de réalisation de la promesse de vente initialement fixé au 29 octobre 2021 à seize heures, soit prorogé au 10 décembre 2021 à seize heures,

— le 28 octobre 2021, la SAS BH CAPITAL en cours d’immatriculation, représentée par M. [U] [H], agissant en qualité de directeur général et par M. [D] [V] agissant en qualité de président, s’est substituée à la SAS FONCIERE VOG dans ses droits et actions résultant de ladite promesse de vente,

— les statuts constitutifs de la SAS BH CAPITAL ont été signés le 30 novembre 2021,

— le greffier du tribunal de commerce de Paris a délivré le 12 octobre 2023, une copie certifiée conforme de ces statuts et de l’annexe, vierge de toute information quant à l’état des actes accomplies pour la société en voie de formation avant la signature des statuts.

Il ressort du courrier du 2 novembre 2021 que la banque a informé la SAS BH CAPITAL que :

— elle donnait son accord pour le concours qu’elle avait sollicité, à savoir l’obtention d’un financement destiné à un achat immobilier consistant en un prêt d’un montant de 878 500 euros remboursable au taux de 1.30 % l’an, d’une durée de 180 mois et en des frais de dossier de 3 000 euros, étant noté qu’à cette date, le candidat emprunteur n’était pas encore immatriculé,

— la CNP, mentionnée en qualité d’assureur du concours financier évoqué, concernait tant M. [U] [H] que M. [D] [V] sur les garanties décès (DC) et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), la quotité étant de 50% pour chacun d’entre eux et le taux d’assurance étant estimé à 0.218 %,

— la banque subordonnait son accord à trois garanties que sont deux actes de cautionnement solidaires à concurrence, pour chacun d’eux, d’une somme de 1 142 050 euros d’une part, et à un privilège de prêteur de deniers d’autre part,

— les conditions de son accord demeuraient valables jusqu’au 2 décembre 2021.

Compte tenu de l’objet de l’accord de financement donné par la banque et de la personne morale qui en est bénéficiaire, il apparait que ce dernier n’entre pas dans le champ d’application des dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier.

La SAS BH CAPITAL qui prétend que l’un de ses associés a déposé directement auprès de l’agence bancaire l’avenant mentionnant la prorogation de la date des effets de la promesse au 10 décembre 2021, ne verse aucune pièce aux débats pour étayer la véracité de son assertion. De même, elle ne justifie pas avoir communiqué à la banque l’avenant à la promesse faisant apparaitre qu’elle s’est substituée au bénéficiaire initial de la promesse.

Force est de relever que ni le quantum du TAEG ni le montant de la mensualité de remboursement du prêt litigieux n’est précisé dans ce courrier, qu’aucun document contractuel préalable à l’émission d’une offre de prêt par la banque n’est versé aux débats.

De plus, l’obtention de l’accord de l’assurance CNP dans les conditions évoquées dans ce courrier n’est pas démontrée.

De même, l’accord matérialisé par la rédaction manuscrite et la signature de l’acte de cautionnement solidaire – qui précède l’acception de l’offre de prêt par l’emprunteur – tant par M. [U] [H] que par M. [D] [V] n’est pas produit aux débats. Il en va de même de l’inscription du privilège de prêteur de deniers à hauteur de 878 500 euros.

Par ailleurs, la demanderesse produit aux débats deux courriels émanant de [U] [H] faisant apparaitre qu’il a transmis à la banque :

— le 26 octobre 2021, trois documents présentés comme étant " relevés [V], BP BH CAPITAL et répartition de capital ", courriel en réponse duquel la banque a sollicité, le même jour, la communication du contrat de mariage de M. [V],

— le 7 octobre 2021, quatre documents dont l’intitulé respectif correspond à une série de chiffres et ou de chiffres et de lettres, seul le quatrième document étant intitulé avis d’impôts 2020 sur les revenus 2019.

Dès lors, l’accord donné par la banque le 2 novembre 2021 ne constituait pas un accord de prêt ferme et définitif.

Il découle de ce qui précède qu’il s’agit d’un accord de principe et que les conditions de cet accord sont devenues caduques le 3 décembre 2021, éléments confirmés par le courrier de la banque du 3 décembre 2021 (pièce n°7 du demandeur consistant en une copie de très mauvaise facture).

Or, un accord de principe ne saurait s’analyser en une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Par conséquent, le fait pour la banque de ne pas avoir maintenu son accord au-delà du 2 décembre 2021 et d’avoir refusé de libérer le capital d’un montant de 878 500 euros ne saurait caractériser une faute à l’égard de la banque.

Au surplus, il est établi que par acte notarié du 24 mars 2022, la SCI JP TIMBAUD a vendu à la SAS BH CAPITAL le bien immobilier querellé au prix de 878 500 euros, que cette somme a été acquittée au moyen, d’un prêt in fine du même montant d’une durée de trente-six mois au taux d’intérêt nominal de 5.50% sans garantie hypothécaire. Le prêteur est la SAS JLS, représentée à l’acte notarié par le collaborateur du notaire rédacteur, en vertu d’une délégation de pouvoir du 24 mars 2022 que lui a consentie M. [D] [V], agissant en qualité de président et associé unique de cette société.

Les demandes indemnitaires de la SAS BH CAPITAL seront donc rejetées.

Il convient de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la SAS BH CAPITAL sera condamnée aux dépens.

Pour ce motif, la SAS BH CAPITAL sera déboutée de sa demande indemnitaire formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SAS BH CAPITAL à régler à la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est revêtue de droit de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable dès le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SAS BH CAPITAL de l’intégralité de ses demandes ;

DÉBOUTE la SAS BH CAPITAL de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS BH CAPITAL à régler à la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile de France la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS BH CAPITAL aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 6] le 29 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE