TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Marc HOFFMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

La société SCI CONSEIL -GESTION DES ARCADES

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06448 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6POT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]” situé [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire Maître [G] [S], administrateur judiciaire domicilié [Adresse 1]

représenté par M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDERESSE

La société SCI CONSEIL -GESTION DES ARCADES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06448 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6POT

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI Conseil-Gestion des Arcades est propriétaire du lot n°83 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré BG n°[Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 182/100000ème.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 7]" situé [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, Me [G] [S], désignée en cette qualité par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 27 novembre 2023, a assigné la société SCI Conseil-Gestion des Arcades devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4596,30 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement (3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 4 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1000 euros de dommages et intérêts,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 7] " situé [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 7]" situé [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la société SCI Conseil-Gestion des Arcades n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 7]" situé [Adresse 4] a transmis au tribunal l’extrait KBIS de la société SCI Conseil-Gestion des Arcades en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire).

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 83, indiquant la répartition des tantièmes (182/100000èmes), les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2024,un historique de compte dont il résulte qu’au 4 juillet 2024, la SCI CONSEIL GESTION DES ARCARDES était débitrice de la somme de 4596,30 euros au titre des charges de copropriété, mais dont il résulte que les sommes de 6168,48 euros et 329,84 euros ont été réglées le 30 octobre 2024, les procès-verbaux des assemblées générales des 10 juin 2022, 15 juin 2023 et 22 avril 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023

— vote des budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’amélioration du niveau de sécurité phase II lot 6.1 RIA et colonne sèche (assemblée générale du 15 juin 2023)

une mise en demeure de payer la somme de 4596,30 euros adressée en recommandé le 11 octobre 2024 à la société SCI Conseil-Gestion des Arcades le contrat de syndic, une note de frais et d’honoraires d’avocat, d’un montant de 780 euros TTC

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier au titre des charges de copropriété à la date de l’assignation n’est pas établie. En effet, l’intégralité des sommes réclamée aux termes de l’assignation été réglée le 30 octobre 2024 étant rappelé que ces paiements ont vocation à être imputés prioritairement sur les appels de fonds les plus anciens conformément à l’article 1342-10 du code civil.

Le syndicat sera donc débouté de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en l’espèce d’aucun abus de droit, et d’aucune mauvaise foi de la SCI CONSEIL -GESTION DES ARCADES qui s’est vue délivrer une assignation en justice alors qu’elle était à jour de ses charges de copropriété.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de condamnation en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 7]" situé [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [G] [S],

REJETTE la demande de condamnation en paiement de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 7]" situé [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur provisoire, Me [G] [S],

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 7]" situé [Adresse 4] aux dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06448 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6POT