TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W6L

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 22 septembre 2025

DEMANDEUR

S.A CNP ASSURANCES,

[Adresse 2]

représenté par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [L],

[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 septembre 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6W6L

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 9 février 2023, la CNP Assurances représentée par la société ESSET a loué à M. [F] [L] un logement à usage d’habitation, un parking et une cave situés [Adresse 1] pour un loyer total de 1259 €.

Des échéances de loyer et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 4 octobre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [F] [L] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 6131,65 € en principal et pour sommation de produire sous un mois l’attestation de son assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, la CNP Assurances a assigné M. [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 26 juin 2024 pour double défaut d’assurance et de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [F] [L] ainsi que de tous occupants de son chef du logement à usage d’habitation, du parking et de la cave, avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec transport et séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner M. [F] [L] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 8584, 31 €, outre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter de la décision, ainsi que 858, 43 € au titre de la clause pénale,

— condamner M. [F] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant de l’ensemble des emprises du bail,

— prononcer la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [F] [L] au paiement d’une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de son exécution.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de PARIS le 11 décembre 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, le conseil de la CNP Assurances s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 11078, 70 € au 5 mai 2025, échéance de mai incluse. Il s’est opposé à tout délai de paiement et fait état du versement intégral du loyer courant.

Assigné à étude, M. [F] [L] a exposé ses difficultés, étant gérant d’une société liquidée en 2020 et débiteur de plusieurs emprunts. Il a indiqué avoir trouvé un emploi en CDI et posséder les capacités de remboursements à raison de 500 € par mois, ayant repris le paiement du loyer en janvier sans faillir.

Il a été autorisé à produire en délibéré son attestation d’assurance, laquelle (LUKO), datée du 19 mars 2025, est parvenue au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 7 octobre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 9 décembre 2024 ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article 8).

M. [F] [L] n’ayant pas réglé la dette de 6131,65 € euros en principal dans les deux mois impartis par le commandement pour apurer sa dette, ni fourni une attestation d’assurance dans le mois imparti, il convient de constater, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 décembre 2024.

M. [F] [L] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre.

M. [F] [L] a fait état des difficultés financières et professionnelles dont il déclare qu’il vient d’émerger en février 2025, date depuis laquelle il a effectivement réglé ses échéances, y compris l’échéance d’avril qui est celle à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais.

Détail venant accréditer sa bonne foi, il a également transmis en délibéré l’attestation de l’assurance, datée de mars 2025, qu’il a souscrit auprès de la société LIKO au titre des risques locatifs.

Compte tenu de l’apurement conséquent proposé par le locataire et des fcaiultés dont il a fait état lors de l’enquête sociale (3817 € de revenus mensuels et 904 € de charges hors location), il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [F] [L] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [F] [L] et de tout occupant de son chef, des logement, parking et cave, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, le parking et la cave dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [F] [L], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience et des décomptes fourni, non contestés par le débiteur, que M. [F] [L] reste débiteur envers la CNP Assurances d’une somme de 11070, 78 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 5 mai 2025, échéance de mai 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner M. [F] [L] au paiement de cette somme de 11070, 78 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6131,65 € sous réserve des échéances échues depuis lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, la mensualité de 590€ proposée par le locataire étant excessive dans une perspective réelle d’apurement de la dette, celle-ci, sans préjudice du paiement du loyer courant, sera apurée par 36 mensualités de 300 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts, frais et clause pénale, selon les modalités fixées au dispositif.

Il est entendu que nonobstant cet aménagement judiciaire, les parties demeurent libres de convenir à tout moment d’un réaménagement de cet échéancier selon les modalités de leur choix.

IV. Sur la demande en paiement de la clause pénale :

Aux termes de l’article 3.6 du bail, « tout retard de paiement, à son exacte échéance, d’un seul terme de loyer, charges et accessoires et plus généralement du non paiement de toute autre somme exigible au titre du présent bail dans les délais requis, rend le preneur redevable de plein droit, sans mise en demeure préalable, du paiement d’une indemnité au titre de la réparation du préjudice subi par le bailleur, égale à 10 % du total des sommes dues »

Le bailleur réclame à cet égard une somme de 858, 43 € qui n’a pas été réactualisée lors de l’audience, au cours de laquelle le conseil de la CNP s’est rapporté à son assignation.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, « est réputée non écrite toute clause :

(…)

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ; »

Il convient donc de rejeter la demande au titre de la clause pénale.

V. Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 3.7 du bail stipule qu’en cas de maintien dans les lieux après terminaison du bail, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le dernier loyer mensuel dû en vertu du présent bail.

Il ressort des règles de la responsabilité civile que si le locataire se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, il est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit, sans perte ni profit.

L’indemnité d’occupation est ainsi à la fois compensatoire et indemnitaire : elle vise à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible à ses prérogatives de propriétaire.

Toutefois, l’existence de la clause ci-dessus nécessite de combiner cette règle avec celle issue de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Cela revient à dire que la clause 3.7 est réputée non écrite et que le juge a plein pouvoir pour, appréciant le préjudice réel subi par le propriétaire, fixer de son chef le montant de l’indemnité d’occupations sous le double angle de la parte de loyer et de l’atteinte aux droits du propriétaire.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra donc de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 5 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer augmenté de 10 %, sans préjudice et des charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi.

M. [F] [L] sera donc condamné au paiement de cette indemnité s’il se maintenait dans les lieux malgré l’empire retrouvé de la clause résolutoire.

VI. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [F] [L] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [F] [L] à payer à LA CNP ASSURANCES la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE à compter du 5 décembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 9 février 2023 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation, un parking et une cave situés [Adresse 1],

CONDAMNE M. [F] [L] à payer à LA CNP ASSURANCES la somme de 11.070, 78 euros au titre de son arriéré locatif au 5 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de

6131,65 €, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

Toutefois,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

AUTORISE M. [F] [L] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 300 euros, payable en plus du loyer courant, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [F] [L] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

ORDONNE en ce cas l’expulsion de M. [F] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE en ce cas le bailleur à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement , la cave et le parking dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT en ce cas que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE en ce cas M. [F] [L] à payer à LA CNP ASSURANCES une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé augmenté de 10% et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 5 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise par le bailleur,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [F] [L] aux dépens,

CONDAMNE M. [F] [L] à payer à LA CNP ASSURANCES la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT