TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BRANJONNEAU (E1252)

M^e YAHIA CHERIF (B0277)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/09033

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DU2

N° MINUTE : 3

Assignation du :

16 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Septembre 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. [Adresse 11] (RCS de [Localité 10] 498 002 831)

[Adresse 2]

[Localité 7]

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS “MJA”, en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentées par M^e Christel BRANJONNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1252

DÉFENDERESSE

S.A. MERCIALYS (RCS de [Localité 10] 424 064 707)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Sabrina YAHIA CHERIF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0277

Décision du 29 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09033 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DU2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, la S.A. MERCIALYS a donné à bail commercial, en renouvellement, à la S.A.R.L. [Adresse 11] des locaux pour l’activité exclusive de pressing et retoucherie sous l’enseigne « 5 à SEC », dépendant du centre commercial « MASSENA 13 » sis [Adresse 4]), pour une durée de dix ans à compter du 1er avril 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 21.100 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE et un loyer annuel variable additionnel correspondant à la différence positive entre 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur et le loyer annuel de base.

Par jugement en date du 7 décembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a ouvert au bénéfice de la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE une procédure de redressement judiciaire, a fixé la date de cessation des paiements au 20 janvier 2022 et a désigné la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er février 2023, la S.A. MERCIALYS a déclaré près de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11], une créance antérieure privilégiée de 124.890,26 euros correspondant au titre des loyers, charges et accessoires impayés.

Par acte extrajudiciaire du 17 mai 2023, la S.A. MERCIALYS a fait délivrer à la S.A.R.L. [Adresse 11] un commandement de payer, ayant pour cause la somme de 14 .944,09 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 mai 2023, la somme de 1.494,40 euros à titre de clause pénale et la somme totale de 222,99 euros au titre du coût de l’acte et des frais de procédure.

Décision du 29 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09033 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DU2

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2023, la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11], a assigné la S.A. MERCIALYS devant le présent tribunal aux fins de voir juger que le commandement de payer délivré le 17 mai 2023 est nul et de nul effet, que la clause résolutoire n’a pas joué, de condamner la S.A. MERCIALYS au paiement de la somme de 100. 000 euros en réparation des préjudices financiers subis du fait de l’absence de jouissance paisible des locaux, et subsidiairement de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder six mois de délai de paiement.

Par acte extrajudiciaire du 24 août 2023, la S.A. MERCIALYS a fait délivrer à la S.A.R.L. [Adresse 11] et à la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11], un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 3.759,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 août 2023, la somme de 375,98 euros à titre de clause pénale et la somme totale de 288,59 euros au titre du coût de l’acte et des frais de procédure.

Par acte extrajudiciaire des 23 et 24 novembre 2023, la S.A. MERCIALYS a fait délivrer à la S.A.R.L. [Adresse 11] et à la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11], un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 3.909,81 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 novembre 2023, la somme de 390,98 euros à titre de clause pénale et la somme totale de 182,58 euros au titre du coût de l’acte et des frais de procédure.

Par jugement en date du 18 juillet 2024, le tribunal de commerce de Paris a notamment arrêté un plan de redressement de la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE d’une durée de dix ans, a désigné Monsieur [V] [J] comme tenu d’exécuter le plan, et nommé la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H] comme commissaire à l’exécution du plan et a maintenu la désignation de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11], demande au tribunal de :

« – DIRE recevable et bien fondée la société PRESSING DU CENTRE et la SELAFA MJA es qualités, en leurs présentes conclusions et les y déclarer bien fondés,

Y faisant droit :

— PRENDRE ACTE que la société MERCYALIS reconnaît que le commandement de payer du 17 mai 2023 ne vise pas la clause résolutoire malgré les mentions dudit acte et renonce donc à solliciter l’application de la clause résolutoire prévue aux termes dudit bail.

En conséquence :

— DIRE ET JUGER que la clause résolutoire ne saurait être valablement mise en œuvre aux termes du commandement du 17 mai 2023 délivré à la société [Adresse 11],

Sur les sommes réclamées à la société PRESSING DU CENTRE

— FIXER le montant de la clause pénale prévue aux termes du contrat à la somme de 746,93 € et REVISER le montant de la clause pénale appliques aux termes du commandement du 17 mai 2023 délivré à la société [Adresse 11],

Sur la jouissance des locaux par la société PRESSING DU CENTRE

— DIRE ET JUGER que la société MERCYALIS a manqué à ses obligations de bailleur en n’assurant pas la jouissance paisible des locaux à la société [Adresse 11],

— CONDAMNER la société MERCYALIS à régler à la société [Adresse 11] la somme de 100.000 € en réparation des préjudices financiers subis du fait de l’absence de jouissance paisible des locaux ;

— DEBOUTER la société MERCYALIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société [Adresse 11] ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la société MERCYALIS à verser à la société [Adresse 11] et la SELAFA MJA

— CONDAMNER la société MERCYALIS à verser à la société [Adresse 11] et la SELAFA MJA une somme de 3.000 euros chacune au titre des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER MERCYALIS aux entiers dépens de l’instance. »

Au visa des articles L.145-1 et suivants, L.145-40-2 alinéa 1 et L.145-41 du code de commerce, et des articles 1719 et 1343-5 du code civil, la S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11], soutient essentiellement que la S.A. MERCIALYS a délivré plusieurs commandements de payer de mauvaise foi, peu de temps après l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, qu’elle y a appliqué systématiquement une majoration de 10% des sommes dues à titre de clause pénale, qu’elle réclame des sommes erronées, en ne prenant pas en compte les différents règlements effectués par la S.A.R.L. [Adresse 11], et ne versant pas à dessein un décompte actualisé de la dette qui n’existe plus. En effet, elle ajoute qu’elle a poursuivi ses règlements pour apurer sa dette à l’égard de la S.A. MERCIALYS.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que la S.A. MERCIALYS a manqué à son obligation de délivrance conforme de la chose louée ainsi qu’à son obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux loués aux motifs que différents travaux ont été effectués dans le centre commercial par la S.A. MERCIALYS, notamment des escalators permettant l’accès au 1er étage où se situent les locaux loués pendant plus d’un an, ce qui a entrainé la fermeture de commerces mitoyens, empêché l’accès des locaux loués par la clientèle, ayant donc engendré une baisse de son chiffre d’affaires de plus de 50%, sans qu’un accès alternatif à la clientèle aux locaux loués soit proposé par la S.A. MERCIALYS. Elle ajoute qu’au cours de l’année 2020, le centre commercial a été fermé pendant plus de trois mois sans que la S.A.R.L. [Adresse 11] n’ait pu bénéficier d’aide ou de franchise de loyer de son bailleur.

Enfin, elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de la S.A. MERCIALYS de résiliation judiciaire du bail et relatives à l’application de la clause pénale aux motifs d’une part, que la S.A. MERCIALYS n’établit pas la gravité des manquements invoqués, que les manquements de la S.A. MERCIALYS à ses obligations ont atténué l’éventuelle gravité des manquements à son obligation de paiement des loyers et des charges postérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, et d’autre part que la clause pénale est appliquée par la S.A. MERCIALYS sur un montant erroné de la dette locative.

Aux termes de ses dernières conclusions dont la signification n’est pas contestée, la S.A. MERCIALYS demande au tribunal de :

« – Constater que la SARL [Adresse 11] n’a pas exécuté les obligations issues du bail en date du 14 avril 2016

En conséquence,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 14 avril 2016 pour défaut de paiement

— Condamner la SARL PRESSING DU CENTRE, et la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [P] [H], es qualité à payer à la société MERCYALIS la somme de 18.822,49€ (à parfaire), et ce, au titre des loyers, charges et accessoires du bail

— Dire et Juger que les sommes dues par la SARL [Adresse 11] seront majorées de 10%

— Dire et Juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts conformément au bail

— Dire et Juger que les montants des condamnations seront productifs d’intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points conformément au bail

— Ordonner l’expulsion de la SARL PRESSING DU CENTRE ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir local commercial portant le numéro 35, dépendant de la galerie marchande du Centre commercial « MASSENA 13 », [Adresse 3]

— Dire que le montant de l’indemnité d’occupation, due par la SARL [Adresse 11], et ce, de la date de prise d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux par le Bailleur, devra correspondre au dernier loyer exigible majoré de 50%, à laquelle s’ajoutent les charges et TVA

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée, serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire

— Condamner la SARL PRESSING DU CENTRE ET LA SELAFA MJA prise en la personne de Maître [H], es qualité aux entiers dépens afférents à la présente instance qui comprendront le coût du commandement

— Condamner la SARL [Adresse 11] ET LA SELAFA MJA prise en la personne de Maître [H], es qualité à payer à la société MERCIALYS la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile Civile. »

Au visa des articles 1103 et 1120 et suivants du code civil, des articles L.622-17 alinéa 1er et suivants du code de commerce, la S.A. MERCIALYS soutient essentiellement que la S.A.R.L. [Adresse 11] a manqué de façon grave et renouvelée à son obligation de paiement intégral des loyers et des charges, et ce même plus d’un an et demi après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire, l’ayant contrainte à délivrer un commandement de payer le 17 mai 2023 pour des loyers et charges impayés postérieurs au jugement d’ouverture qui est demeuré infructueux. Conformément aux stipulations du bail, elle demande la majoration de 10% des sommes dues par la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, ces sommes étant par ailleurs justifiées dans leur montant. Elle considère que la S.A.R.L. [Adresse 11] échoue à démontrer qu’elle s’est acquittée de l’intégralité des sommes dues au titre du bail.

En outre, elle demande le rejet de la demande de dommages et intérêts de la locataire, aux motifs que, si elle reconnait avoir entrepris des travaux de modernisation du centre commercial dont dépend les locaux loués par la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, elle indique que la S.A.R.L. [Adresse 11] échoue à démontrer l’existence d’un manquement à son obligation de délivrance de la chose louée et de jouissance paisible, en ce que le centre commercial n’est pas dans l’assiette du bail et qu’elle n’est nullement tenue à une obligation d’assurer la bonne commercialité du centre commercial.

Par ordonnance du 2 avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience de juge unique du 26 mai 2025 et mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger », « constater », « prendre acte » et de « dire » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Décision du 29 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09033 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DU2

Sur les demandes de nullité du commandement de payer et de délais de paiement de la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11]

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] formule une demande de nullité du commandement de payer du 17 mai 2023 et une demande subsidiaire de délai de paiement dans le corps de ses conclusions, sans les reprendre dans son dispositif.

Par conséquent, le tribunal n’est saisi valablement d’aucune demande de nullité du commandement de payer du 17 mai 2023 ni de demande subsidiaire de délais de paiement, et il n’est donc pas tenu de statuer sur ces points.

Sur les demandes de la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] de fixation et de révision de la clause pénale du commandement du 17 mai 2023

La S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] sollicite la fixation du montant de la clause pénale prévue aux termes du contrat à la somme de 746,93 euros et la révision du montant de la clause pénale appliquée aux termes du commandement du 17 mai 2023.

La bailleresse n’a fait aucune demande relative au commandement du 17 mai 2023. En outre, la somme litigieuse n’a pas été affectée au débit de la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE au regard du décompte du 16 novembre 2023 produit. En revanche, la bailleresse sollicite l’application de la clause pénale dans le cadre de sa demande en paiement sur laquelle il sera statué ci-après.

Dès lors, la demande de la S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] visant la fixation du montant de la clause pénale prévue aux termes du contrat à la somme de 746,93 euros et la révision du montant de la clause pénale appliquée aux termes du commandement du 17 mai 2023 est devenue sans objet.

Décision du 29 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09033 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DU2

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1184 du même code, dans sa version applicable à la présente instance, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice.

Il est admis de façon constante que seul peut justifier la résolution d’un contrat un manquement contractuel d’une gravité suffisante.

Il résulte des articles L.631-14 et 622-21 du code de commerce, que le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire interrompt ou interdit toute action en justice de la part du bailleur tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent et à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L.622-22 de ce même code dispose que les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il est admis de façon constante que la décision arrêtant le plan de redressement ne met pas fin à la suspension des poursuites individuelles et que c’est seulement aux termes du plan de continuation, sans décision de résolution que le créancier peut recouvrir son droit de poursuite individuelle contre le débiteur.

Il résulte des articles L.631-14 et L.622-14 du code de commerce, par exception au principe de l’arrêt des poursuites individuelles, que la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise peut notamment être demandée par le bailleur pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

Il est admis de façon constante qu’en cas de demande de résiliation du bail par le bailleur pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le juge doit s’assurer que, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés, même partiellement. Il importe peu que ces sommes aient été exigibles avant le jugement d’ouverture (en cas de terme payable d’avance) du moment qu’elles portent sur une période de jouissance postérieure à ce jugement.

Enfin, en vertu de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable à la présente instance, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Décision du 29 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/09033 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DU2

En l’espèce, il y a lieu de relever que la S.A. MERCIALYS n’a produit aucun décompte hormis celui en date du 16 novembre 2023 annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire des 23 et 24 novembre 2023. À cet effet il y a lieu de relever qu’alors que la clôture de l’instruction a été ordonnée le 2 avril 2025, elle n’a produit aucun décompte actualisé.

Il ressort du décompte du 16 novembre 2023 que la S.A.R.L. [Adresse 11] n’a procédé qu’à des règlements partiels des loyers, charges et de taxes locatives entre le 22 décembre 2022 et le 13 novembre 2023, soit postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, et ce plus de trois mois après ledit jugement, de sorte que la S.A. MERCIALYS est recevable à demander la résiliation du bail.

Selon décompte du 16 novembre 2023, la S.A.R.L. [Adresse 11] n’est ainsi redevable au titre de l’arriéré locatif que de la somme de 3.909,81 euros et non de la somme de de18.822,49 euros comme le soutient la bailleresse sans le démontrer.

En outre, il résulte du décompte locatif précité, que depuis le jugement d’ouverture de redressement judiciaire du 7 décembre 2022, la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE tente d’apurer sa dette née au titre d’une occupation postérieure au jugement d’ouverture près de la S.A. MERCIALYS, divers paiements étant intervenus jusqu’au 16 novembre 2023 et réduisant considérablement sa dette qui s’élevait le 24 avril 2023 à la somme de 14.944,09 euros.

Il s’évince de ces éléments que la S.A. MERCIALYS échoue à démontrer que le manquement de la S.A.R.L. [Adresse 11] à son obligation de paiement régulier des loyers est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de débouter la S.A. MERCIALYS de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ainsi que de ses demandes reconventionnelles subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes de condamnation au paiement formées par la S.A. MERCIALYS

* Sur les loyers, charges et accessoires postérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 7 décembre 2022

En vertu de l’article L.622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés.

Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l’exécution du plan ou du liquidateur, dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation. Lorsque cette information porte sur une créance déclarée pour le compte du créancier en application de l’article L.622-24, elle rend caduque cette déclaration si le juge n’a pas statué sur l’admission de la créance.

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

À titre liminaire, les loyers, charges et accessoires échus postérieurement au jugement d’ouverture du 7 décembre 2022 et nées antérieurement au plan de redressement judiciaire arrêté le 18 juillet 2024 sont des créances postérieures privilégiées de la S.A. MERCIALYS, en ce qu’elles sont la contrepartie de la S.A.R.L. [Adresse 11] à l’occupation des locaux appartenant à la S.A. MERCIALYS et qui sont nécessaires à la poursuite de l’activité commerciale de la S.A.R.L. [Adresse 11].

Il résulte du décompte locatif arrêté au 16 novembre 2023 que la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE est redevable de la somme de 3.391,79 euros au titre des loyers et des charges pour le 3ème trimestre 2023, ce qui n’est pas contesté par cette dernière.

S’agissant des frais de procédure et d’actes de procédure, le contrat de bail stipule que la S.A.R.L. [Adresse 11] est redevable de l’ensemble des honoraires et frais de recouvrement ou de procédure (mises en demeure, commandements, sommations, poursuites ou mesures conservatoires…) ou tous autres frais de poursuite engagés par la S.A. MERCIALYS pour faire respecter les stipulations du contrat de bail, en ce inclus les honoraires d’avocat quel que soit leur montant, ainsi que tous frais de levée d’état et de notification nécessaires par application des articles L.141-5 à L.143-23 du code de commerce.

Il résulte du décompte locatif arrêté au 16 novembre 2023 que la S.A.R.L. [Adresse 11] est redevable de la somme de 518,02 euros au titre des frais de procédure et d’actes de procédure, ce qui n’est pas contesté par cette dernière.

Par conséquent, la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] sera condamnée à payer à la S.A. MERCIALYS la somme de 3.909,81 au titre d’un arriéré locatif arrêté au 16 novembre 2023, pour une occupation postérieure au jugement d’ouverture de redressement judiciaire du 7 décembre 2022.

La S.A. MERCIALYS sera, en revanche, déboutée de sa demande de condamnation au paiement la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire, cette dernière n’étant pas partie au contrat et n’étant donc redevable d’aucune somme à ce titre.

* Sur la majoration des sommes dues à titre de clause pénale

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la présente instance, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1146 du même code dispose que les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

Enfin, l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable à la présente instance, dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable. Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 7 du titre II du bail ».

Cette clause constitue une clause pénale. Son cumul avec les autres clauses pénales stipulées aux contrats, dont la S.A. MERCIALYS demande également l’application, conduit à une disproportion manifeste entre le montant cumulé des pénalités contractuellement prévues et les préjudices effectivement subis par la bailleresse, qu’elle ne motive pas en fait.

Par conséquent, la pénalité forfaitaire, au paiement de laquelle la S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] sera condamnée, sera réduite à un euro.

* Sur la retenue du dépôt de garantie à titre de clause pénale

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la présente instance, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1146 du même code, dans sa rédaction applicable à la présente instance, dispose que les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

L’article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable à la présente instance, dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Enfin, aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la présente instance, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « Si le bail est résilié dans les termes de l’article 1184 du Code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des clauses et conditions du bail ou pour toute autre cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres ».

Il résulte de ce qui précède que le contrat de bail n’a pas été résilié de sorte que la S.A. MERCIALYS ne peut conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

Par conséquent, la S.A. MERCIALYS sera déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

* Sur la majoration des intérêts de retard à titre de clause pénale

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la présente instance, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1146 du même code, dans sa rédaction applicable à la présente instance, dispose que les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

Enfin, il résulte de l’article 1153 du même code, dans sa rédaction applicable à la présente instance, que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. (…) Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu'«A défaut de paiement d’une somme exigible au titre du loyer et/ou de ses accessoires à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du bail. Les intérêts seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, conformément à l’article 1155 du code civil et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 11574 du code civil ».

Cette clause constitue une clause pénale. Son cumul avec les autres clauses pénales stipulées aux contrats, dont la S.A. MERCIALYS demande également l’application, conduit à une disproportion manifeste entre le montant cumulé des pénalités contractuellement prévues et les préjudices effectivement subis par la bailleresse, qu’elle ne motive pas en fait.

Les intérêts de retard seront donc fixés au taux de l’intérêt légal et seront dus à compter du 23 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.909,81 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En vertu de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En vertu de l’article 1231-3 du même code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En vertu de l’article 1231-4 du même code, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Il est admis de façon constante que l’octroi de dommages et intérêts en matière de responsabilité contractuelle est conditionné à l’existence d’un préjudice certain, personnel et direct résultant d’un manquement d’une partie à une de ses obligations contractuelles.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, pèsent sur le bailleur une obligation de délivrance conforme de la chose louée et une obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail.

Le bailleur commercial est tenu, par application de l’article 1719 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le fait que, lorsque les locaux loués sont situés dans l’enceinte d’un centre commercial, le bailleur soit propriétaire de l’ensemble des locaux situés dans la galerie marchande n’induit pas en soi, à défaut de stipulation expresse du bail, qu’il soit tenu, au titre de son obligation de délivrance, du devoir d’assurer la commercialité du centre.

L’obligation du bailleur de maintenir les conditions commerciales initiales d’exploitation d’une clientèle dans les lieux loués, qu’elle soit de faire ou de ne pas faire, doit être en effet contractuellement prévue.

En l’espèce, la clause 10.5 des conditions générales du contrat de bail dénommée « Travaux exécutés par le bailleur en cours de bail » stipule que « le Preneur souffrira sans indemnité ni réduction de loyer quels qu’en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excéda-t-elle vingt et un (21) jours, toutes réparations de quelque nature que ce soit, urgente ou non, y inclus les grosses réparations, de même que tous travaux de restructuration, de rénovation, d’embellissement, de ravalement, de démolition, d’amélioration ou autres, toute construction nouvelle, toute reconstruction ou surélévation, toute extension que le Bailleur et/ou la copropriété se réservent de faire exécuter dans et sur le Centre Commercial et/ou dans l’Ensemble Immobilier et/ou ses abords extérieurs et/ou le Local et ce, par dérogation à l’article 1724 du code civil, et même si ces travaux constituent une gêne importante excédant les troubles inhérents à tous travaux.

Toutefois, sauf cas où la sécurité du Centre Commercial et/ou de l’Ensemble Immobilier, de ses occupants et du public serait en cause ou en situation d’urgence, le Bailleur s’engage à faire ses meilleurs efforts pour que pendant la réalisation des travaux et durant les horaires d’ouverture du Centre, l’accès au Local soit assuré et sa visibilité préservée dans la mesure du possible.

(…) Le Preneur renonce à toute demande d’indemnité ou de diminution ou aménagement de loyers et/ou charges du chef des faits relevés ci-dessus et ce quel que soit les conséquences pouvant en résulter pour lui. »

Il ressort de ces stipulations que la S.A. MERCIALYS n’était nullement tenue de maintenir un environnement commercial favorable des locaux loués.

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la S.A.R.L. [Adresse 11] du fait de la fermeture de son magasin de pressing imposée par la crise sanitaire pendant trois mois en 2020, ne résulte donc pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

S’agissant de l’accessibilité des locaux pendant les travaux en 2022, il ressort de deux comptes-rendus d’information des 31 août 2016 et 26 juillet 2017 du centre commercial [Localité 10] [Adresse 9] fixant le budget des travaux dans le centre commercial que lesdits travaux consistaient en : la remise en peinture des façades extérieures ; le remplacement des enseignes ; la mise en conformité des ascenseurs ; le remplacement des tours aéro-réfrigérées par des Drys ; le remplacement des groupes de production d’eau glacé ; la mise en conformité accessibilité des personnes à mobilité réduite et autres handicaps ; l’installation d’un wifi clients, d’études de désamiantage et trentenaire sprinklers ; et la rénovation intérieure de la galerie marchande et signalétique.

S’il ressort des deux procès-verbaux de constat des 1er février 2022 et 25 août 2022 que les boutiques mitoyennes à la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE dans le centre commercial étaient fermées, que l’afflux était inexistant au 1er étage où se trouvent les locaux loués contrairement au rez-de-chaussée du centre commercial et que l’accès à l’escalator était bloqué compte tenu des travaux, force est de constater qu’elle ne justifie pas que ces travaux aient perduré un an comme elle l’allègue. La locataire reconnaît à cet effet que l’escalator a été remis en marche en octobre 2022 soit peu de temps après le dernier procès-verbal de constat.

Par ailleurs, si une absence de signalisation pour se rendre à l’ascenseur a été constatée, force est de constater que le local est resté accessible grâce aux ascenseurs, de sorte qu’il ne peut être reproché à la bailleresse un manquement sur ce point.

En outre, la S.A.R.L. [Adresse 11], exerçant une activité de pressing, entendue comme un établissement recevant du public, ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux remis à elle par la S.A. MERCIALYS en exécution du bail les liant, lui ont permis d’exercer l’activité pendant la période litigieuse, à laquelle ils sont contractuellement destinés.

Enfin, la S.A.R.L. [Adresse 11] n’établit nullement un lien de causalité entre sa perte de chiffre d’affaires et les manquements allégués commis par la S.A. MERCIALYS.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. [Adresse 11] échoue à démontrer un manquement de la S.A. MERCIALYS à son obligation de délivrance et donc l’existence d’une faute, de sorte qu’elle ne peut prétendre à l’octroi de dommages et intérêts.

Par conséquent, la S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11], sera déboutée de sa demande de condamnation de la S.A. MERCIALYS au paiement de la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] à payer à la S.A. MERCIALYS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A. MERCIALYS de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ainsi que de ses demandes reconventionnelles subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11], de sa demande de condamnation de la S.A. MERCIALYS au paiement de la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] à payer à la S.A. MERCIALYS :

—  3.909,81 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus postérieurement au jugement ayant prononcé le redressement judiciaire en date du 7 décembre 2022 selon décompte arrêté au 16 novembre 2023, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 3.909,81 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— la somme d’un euro au titre de la pénalité forfaitaire due postérieurement au jugement ayant prononcé le redressement judiciaire en date du 7 décembre 2022 selon décompte arrêté au 16 novembre 2023,

DÉBOUTE la S.A. MERCIALYS de l’ensemble de ses demandes formée à l’encontre de la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire,

DÉBOUTE la S.A. MERCIALYS de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

DÉCLARE la demande de la S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] de fixation du montant de la clause pénale prévue aux termes du contrat à la somme de 746,93 euros et de révision du montant de la clause pénale appliquée aux termes du commandement du 17 mai 2023 sans objet,

CONDAMNE la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la S.A.R.L. PRESSING DU CENTRE, assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] à verser à la S.A. MERCIALYS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [Adresse 11], assistée de la S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [P] [H], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 11] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 29 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA