TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01443 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QF3W

JUGEMENT

DU : 03 Juin 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [F] [H]

Mme [G] [D]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Juin 2025.

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [F] [H]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [G] [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e LEMONNIER + CCC

CCC Mr [H]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 07 octobre 2023, Monsieur [Z] [Y] par l’intermédiaire de la société GESTION LEFEUVRE a donné en location à Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel actualisé de 815 euros provisions pour charges incluses.

Par acte sous seing privé du 06 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, conformément à la convention ETAT-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de garantie VISALE, conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de différents loyers impayés, Monsieur [Z] [Y] a fait jouer l’engagement de caution, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé la somme de 3260 euros au titre des loyers et charges impayées des mois de novembre, décembre 2023, janvier et mars 2024.

Le 03 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3132 euros selon quittance subrogative du 26 mars 2024.

Par courrier du 04 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Selon quittance subrogative du 28 mai 2024, Monsieur [Z] [Y] a certifié avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4890 euros, au titre des loyers impayés dus par les locataires.

Par assignations délivrées à étude le 18 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande de :

la déclarer recevable en ses demandes

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur

ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

condamner solidairement Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] au paiement des sommes suivantes :

4598 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de mai 2024 inclus, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 avril 2024 sur la somme de 3132 euros et pour le surplus à compter de l’assignation

une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, dès lors que le paiement sera justifié par une quittance subrogative

800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Le 21 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 février 2025, et après renvoi a été retenue à l’audience du 1er avril 2025.

Lors de l’audience du 1er avril 2025 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 mars 2025 terme de mars inclus, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 889.69 euros.

Monsieur [E] [F] [H] comparant ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Il indique avoir quitté le logement mais ne pas avoir encore rendu les clés. Il ajoute avoir envisagé le dépôt d’un dossier de surendettement. Il sollicite des délais de paiement pour régler les sommes dues.

Le demandeur déclare s’opposer à la demande de délais sollicités compte tenu du montant de la dette et de l’absence de règlement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.et il en a été donné connaissance ( rapport de carence).

Madame [G] [D] citée par acte de commissaire de justice remis à l’étude du commissaire de justice instrumentaire n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir, le 04 avril 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, les quittance subrogative et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 26 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse ) établissant l’arriéré locatif à la somme de 12889.69 €, hors dépens et dont il ressort que plus aucun paiement n’est intervenu depuis avril 2024. Elle produit également une quittance subrogative en date du 24 mars 2025 dont il ressort que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur la somme totale de 13181.69 euros, loyers de mars 2025 compris.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Le contrat de bail du 07 octobre 2023 stipule en son article VII une clause de solidarité entre les copreneurs. Cette clause précise que le copreneur qui délivre congé et quitte les lieux reste tenu du paiement des loyers et de ses accessoires, ainsi que des indemnités d’occupation au même titre que le copreneur resté dans les lieux. En outre il est contractuellement prévu s’agissant de copreneurs non liés par un PACS ou un mariage au jour de la conclusion du bail, qu’en cas de congé de l’un des copreneurs, la solidarité conventionnelle prendra fin au jour de la prise d’effet du congé si un nouveau copreneur figure au bail et 6 mois après la date de prise d’effet du congé dans le cas contraire.

Aucun des copreneurs n’ayant en l’espèce donné régulièrement congé, quand bien même ils auraient quitté les lieux, il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12 889.69 actualisée au 26 mars 2025 terme de mars 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3132 euros à compter du 03 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

Il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées.

Il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Selon l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] le 03 avril 2024, pour un montant principal de 3132 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04 juin 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [E] [F] [H] sollicite des délais de paiement.

Ce dernier ayant quitté les lieux et ne sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire, la demande de délais se fonde sur l’article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [E] [F] [H] ne justifie pas de sa situation personnelle et financière. La demande de délais sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 03 avril 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le contrat signé le 07 octobre 2023 entre Monsieur [Z] [Y] et Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] s’est trouvé de plein droit résilié le 04 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE à Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin.,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12 889.69 euros actualisée au26 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2024 sur la somme de 3132 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [E] [F] [H],

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [F] [H] et Madame [G] [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 03 avril 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE