TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e HOZE (D1008)

M^e NAUD (J0087)

C.C.C.

délivrées le

à Mme [O]

Mme [G]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/14613

N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFD

N° MINUTE : 4

Assignation du :

23 Novembre 2022

EXPERTISE

[J] [O]

[Adresse 1]

[Courriel 9]

01 84 25 04 10

JUGEMENT

rendu le 25 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. C.N.A.C. (RCS de [Localité 11] 789 074 069)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e André HOZE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1008

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI LES CÈDRES (RCS d’Evry 419 989 512)

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0087

Décision du 25 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14613 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 19 novembre 2012, la S.C.I. SCI Les Cèdres (ci-après : la S.C.I. Les Cèdres) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. C.N.A.C. des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à Paris 6ème arrondissement, pour une durée de dix ans à compter du 19 novembre 2012, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 60 000 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « le preneur ne pourra utiliser les lieux loués que pour y exercer une activité de commerce de couture, achat et vente de vêtements confectionnés en tous genres, pour hommes, femmes et enfants, bonneterie, chaussures et accessoires et en général tout ce qui concerne les vêtements et les accessoires ».

Par acte d’huissier de justice signifié le 20 septembre 2018, la S.C.I. Les Cèdres a fait délivrer à la S.A.R.L. C.N.A.C. un commandement, visant la clause résolutoire du bail :

— de lui payer la somme totale en principal de 39 195,42 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er juillet 2018 selon décompte, outre les intérêts, dans le délai d’un mois du présent acte,

— de lui payer dans le même délai la somme totale de 3 919,54 euros à titre de pénalité de retard contractuelle, outre les intérêts au taux légal,

— de lui transmettre dans le même délai ses attestations d’assurance pour l’exploitation dans les locaux loués des années 2013 à 2018 et de justifier le paiement de ses cotisations d’assurance.

Par ce même acte, la S.C.I. Les Cèdres, visant l’article L.145-17 du code de commerce, se réserve la possibilité d’invoquer la persistance des infractions susmentionnées au contrat de bail au-delà d’un délai d’un mois comme motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice signifié le 10 décembre 2021, la S.A.R.L. C.N.A.C. a signifié à la S.C.I. Les Cèdres une demande de renouvellement du contrat de bail à compter du 1er janvier 2022.

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 février 2022, la S.C.I Les Cèdres a donné congé à la S.A.R.L. C.N.A.C. pour le 18 novembre 2022 sans offre de renouvellement du bail ni offre de paiement d’une indemnité d’éviction. La bailleresse s’est prévalue de ce que la demande de renouvellement précitée de la S.A.R.L. C.N.A.C. n’était pas valable pour avoir été signifiée plus de six mois avant l’expiration du bail. Au soutien du refus de paiement d’une indemnité d’éviction, la bailleresse s’est prévalue de retards réitérés dans le paiement des loyers, du défaut de paiement des loyers, charges et accessoires et du défaut de justification de la souscription d’une assurance pour l’exploitation des locaux loués.

Par le même acte, la S.C.I. Les Cèdres a mis en demeure la S.A.R.L. C.N.A.C. de :

— lui payer la somme totale en principal de 18 873,41 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 19 janvier 2022 selon décompte, outre les intérêts, dans le délai d’un mois du présent acte,

— lui transmettre dans le même délai les attestations d’assurance pour son exploitation dans les locaux loués des années 2017 à 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 juin 2022, la S.A.R.L. C.N.A.C. a signifié à la S.C.I. Les Cèdres une demande de renouvellement du contrat de bail à compter du 19 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juin 2022, la S.C.I. Les Cèdres a répondu à la S.A.R.L. C.N.A.C. que sa demande en renouvellement était sans effet au motif qu’il lui avait été donné congé sans offre de renouvellement par acte d’huissier de justice du 16 février 2022. La S.C.I. Les Cèdres a au surplus refusé la demande de renouvellement, ce sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes constitués par le fait que la locataire avait été en retard de façon réitérée dans le paiement des loyers, charges et accessoires et avait manqué à son obligation de souscrire une assurance pour son exploitation des locaux loués.

La S.C.I. Les Cèdres a par le même acte mis la locataire en demeure de lui transmettre dans un délai d’un mois les attestations d’assurance pour son exploitation des locaux loués pour les années 2017 à 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2022, la S.A.R.L. C.N.A.C. a assigné la S.C.I. Les Cèdres devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir fixer une indemnité d’éviction à son profit ainsi que de la voir condamnée à lui payer 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, la demanderesse contestant les motifs des congés et refus de renouvellement précités.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 avril 2023, la S.C.I. Les Cèdres a fait délivrer à la S.A.R.L. C.N.A.C. une sommation de lui payer dans un délai de huit jours la somme en principale de 54 078,70 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 2ème trimestre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 juin 2023, la S.A.R.L. C.N.A.C. a fait délivrer à la S.C.I. Les Cèdres une protestation à sommation de payer aux motifs qu’elle avait payé à la bailleresse le 21 avril 2023 la somme de 30 000 euros, ajoutant que le solde de 24 639,25 euros pourrait être réglé dans un délai de deux mois.

À l’issue de la mise en état, la clôture de la présente procédure a été prononcée le 7 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 9 avril 2025 et mise en délibéré au 25 juin 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2023, la S.A.R.L. C.N.A.C. demande au tribunal de :

— juger que les congés délivrés les 16 février 2022 et 17 juin 2022, avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, sont fondés sur des motifs erronés,

— juger qu’elle a droit au versement d’une indemnité d’éviction,

— fixer à son profit une indemnité d’éviction à la somme de 532 000 euros,

— condamner la S.C.I. Les Cèdres à lui payer la somme de 532 000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

Subsidiairement,

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 321 000 euros,

— condamner la S.C.I. Les Cèdres à lui payer la somme de 321 000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

— débouter la S.C.I. Les Cèdres de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation à la somme annuelle de 101 041,80 euros,

— condamner la S.C.I. Les Cèdres à lui rembourser la somme de 18 000 euros représentant le dépôt de garantie,

— condamner la S.C.I. Les Cèdres à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi,

— condamner la S.C.I. Les Cèdres à lui payer 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la S.C.I. Les Cèdres aux dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

La S.A.R.L. C.N.A.C. fait valoir principalement, au soutien de ses demandes et au visa des articles L. 145-17 et L. 145-14 du code de commerce :

— que si elle ne conteste pas avoir réglé certains de ses loyers en retard, elle l’explique en premier lieu par la crise des gilets jaunes ayant affecté la fréquentation de son commerce ; qu’elle a également manqué à son obligation de paiement des loyers et des charges aux termes contractuellement convenus à raison de la crise sanitaire de la Covid-19 et des mesures gouvernementales de fermetures administratives prises dans ce cadre qu’elle a subies durant sept mois ;

— que sa gérante a connu des difficultés personnelles l’ayant contrainte à diminuer son activité commerciale et justifiant également ses difficultés à payer les loyers et des charges aux termes convenus ;

— qu’elle n’est plus en retard aujourd’hui dans le paiement des loyers ;

— que le retard de paiement des loyers ne saurait être considéré comme un motif grave et légitime justifiant un congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction,

— qu’elle s’est conformée, dans un délai d’un mois à compter du 16 février 2022, à la mise en demeure de payer l’arriéré de loyers et de charges ainsi que de transmettre les justificatifs de souscription d’une assurance durant toute la durée du bail, de sorte que ces motifs ne sont ni graves ni légitimes et ne sauraient justifier un congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction ;

— que son indemnité d’éviction doit être fixée, conformément aux conclusions du rapport d’expertise établi, à sa demande, par la société MGC Expertises, à la somme 532 000 euros ;

— que l’indemnité d’occupation sollicitée par la S.C.I. Les Cèdres, en vertu du contrat de bail, n’est pas due, en l’absence de résiliation judiciaire du bail ;

— qu’elle a été contrainte, par le comportement du bailleur, à intenter la présente procédure, ce qui lui a causé un préjudice ne pouvant être inférieur à 25 000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2023, la S.C.I. Les Cèdres demande au tribunal de :

— débouter la S.A.R.L. C.N.A.C. de l’ensemble de ses demandes,

À titre principal,

— valider le congé du 16 février 2022,

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. C.N.A.C. des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 12], avec si nécessaire l’intervention d’un huissier, de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls du preneur,

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la présente juridiction venait à considérer que la S.A.R.L. C.N.A.C. bénéficie d’un droit au renouvellement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 19 novembre 2012,

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. C.N.A.C. des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 12], avec si nécessaire l’intervention d’un huissier, de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls du preneur,

À titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la juridiction venait à considérer que la S.A.R.L. C.N.A.C. bénéficie d’un droit au renouvellement et que les impayés persistants ne constituent pas un motif grave et légitime de résiliation judiciaire du bail commercial,

— débouter la S.A.R.L. C.N.A.C. de sa demande de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction sur la base d’un rapport amiable non contradictoire,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission de :

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

*s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

*visiter les lieux sis [Adresse 4], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par la S.A.R.L. C.N.A.C. ;

*rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que la plus-value en résultant) ;

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

*fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. C.N.A.C. à compter du 19 novembre 2022,

En toute hypothèse,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de fin du bail jusqu’au départ du locataire à la somme de 101 041,80 euros par an HT/HC,

— condamner la S.A.R.L. C.N.A.C. à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la S.A.R.L. C.N.A.C. aux dépens, dont distraction au profit de M^e Iris Naud.

La S.C.I. Les Cèdres expose principalement, au soutien de ses prétentions et au visa des articles L. 145-14, L. 145-17, L. 145-41 du code de commerce, et 1229 et 1741 du code civil :

— que le défaut de paiement des loyers et les retards réitérés dans leur paiement, ce dernier motif ne nécessitant pas de mise en demeure préalable, sont des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, et justifiant également la résiliation judiciaire du bail ;

— que de façon constante, la preneuse, n’a pas été à jour de ses loyers, charges et accessoires depuis 2016, et les a toujours payés en retard, et ce même après commandement visant la clause résolutoire du 20 septembre 2018, après signification des congés sans offre de renouvellement du 16 février 2022 et 17 juin 2022, et après sommation de payer d’avril 2023, ce qui n’est par ailleurs pas contesté ;

— que subsidiairement, la résiliation du bail commercial est justifiée par les manquements répétés de la preneuse à son obligation de paiement des loyers et des charges, et ce à terme échu, l’effacement de la dette ne faisant pas disparaître le manquement contractuel de la preneuse à son obligation essentielle de paiement des loyers au terme fixé contractuellement ;

— que si la preneuse a, après le congé avec refus de renouvellement, ponctuellement apuré sa dette, elle a réitéré son manquement à l’obligation de paiement des loyers, cette dernière étant débitrice d’un arriéré de loyers de 27 265,01 euros à la date de la sommation de payer du 23 avril 2023 ;

— que s’il est reconnu un droit à indemnité d’éviction de la S.A.R.L. C.N.A.C., il ne pourra être statué en l’état sur cette dernière sur la base d’un rapport d’expertise amiable et non contradictoire ;

— que la S.A.R.L. C.N.A.C. ne justifie pas de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de fondement juridique visé, en l’absence de démonstration d’une faute de la bailleresse, et qu’en tout état de cause, si une indemnité d’éviction lui était reconnue, cette dernière a vocation à recouvrir l’intégralité des préjudices subis, y compris le préjudice moral de sorte qu’il ne peut lui être accordé des dommages et intérêts à ce titre en sus de l’indemnité d’éviction ;

— que l’exécution provisoire doit être écartée à raison des conséquences importantes de la décision à intervenir ;

— que l’indemnité d’occupation doit être fixée au dernier loyer contractuel augmenté de 50 % de ce dernier conformément au contrat de bail.

MOTIVATION

Sur le bien-fondé du congé et du refus de renouvellement du bail sans versement d’une indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose en son premier alinéa que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En vertu de l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. S’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire devant préciser le motif invoqué et reproduire le premier alinéa de l’article L. 145-17 I.

Décision du 25 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14613 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFD

Il est constant qu’il appartient au bailleur qui refuse au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité d’éviction de démontrer l’existence d’une faute de ce dernier constitutive d’un motif grave et légitime. Un congé dépourvu de motif, insuffisamment motivé ou dont le motif est injustifié a les effets d’un congé avec refus de renouvellement portant pour le bailleur obligation de payer l’indemnité d’éviction.

La S.C.I. Les Cèdres a fait délivrer un congé puis un refus de renouvellement du bail, ces deux actes portant dénégation du droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour la S.A.R.L. C.N.A.C.

Sur le congé signifié le 16 février 2022

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2022, la S.C.I. Les Cèdres a donné congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à la S.A.R.L. C.N.A.C. en invoquant à ce titre trois motifs présentés comme graves et légitimes :

— les retards réitérés dans le paiement des loyers, la bailleresse reprochant à la locataire de n’avoir jamais été à jour de ses loyers, charges et accessoires depuis le 1er trimestre 2018 et d’avoir payé chaque échéance du bail avec retard,

— le défaut de paiement d’un arriéré locatif de 18 873,41 euros au 19 janvier 2022,

— le défaut de transmission des attestations d’assurance pour les années 2017 à 2022.

Cet acte reprend dans son intégralité l’alinéa 1 de l’article L. 145-17 du code de commerce et détaille les inexécutions contractuelles invoquées à titre de motifs. La S.C.I Les Cèdres a dans le même acte mis la S.A.R.L. C.N.A.C. en demeure de lui payer la somme de 18 873,41 euros et de justifier de la souscription d’une assurance pour les années visées ci-avant.

La S.A.R.L. C.N.A.C. a ensuite, par l’intermédiaire de son conseil, transmis par lettre officielle du 23 février 2022 à la S.C.I. Les Cèdres plusieurs attestations établies par sa compagnie d’assurance dont il ressort que la locataire a assuré en continu l’exploitation de son fonds de commerce dans les locaux loués depuis le 5 octobre 2012, soit notamment pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022.

La S.C.I. Les Cèdres ne conteste pas ce point et ne reprend par ailleurs pas, aux termes de ses dernières conclusions, le défaut d’assurance à titre de motif grave et légitime justifiant la validité de son congé sans offre d’indemnité d’éviction.

Il en résulte que le défaut d’assurance invoqué par la S.C.I les Cèdres n’est pas en l’espèce caractérisé et ne saurait donc constituer un motif de dénégation de droit à indemnité d’éviction.

S’agissant du défaut de paiement des loyers, charges et accessoires, il ressort de l’examen du décompte locatif établi le 1er avril 2023 et versé aux débats par la S.C.I Les Cèdres que la S.A.R.L. C.N.A.C. a payé :

-10 000 euros par chèque encaissé le 18 février 2022 par la bailleresse,

—  8 737,41 euros par chèque encaissé le 22 février 2022 par la bailleresse,

—  137 euros par chèque encaissé le 10 mars 2022 par la bailleresse,

soit la somme totale de 18 874,41 euros, ce avant l’expiration du délai d’un mois stipulé à la mise en demeure.

Ce motif de dénégation du droit à indemnité d’éviction n’ayant pas perduré plus d’un mois après la mise en demeure, il ne peut être excipé par la bailleresse.

S’agissant enfin du motif tiré des retards réitérés dans le paiement des loyers, le contrat de bail du 19 novembre 2012 met à la charge de la S.A.R.L. C.N.A.C. l’obligation de payer un loyer annuel en principal, hors contribution annuelle sur le revenu locatif, hors taxes et hors charges, de 60 000 euros, payable trimestriellement et d’avance. La preneuse est également redevable d’un forfait de charge de 2 200 euros hors taxes par an, soit la somme de 550 euros par trimestre payable d’avance au début de chaque trimestre.

Selon la clause 8 du contrat de bail enfin, le loyer est réajusté automatiquement, sans notification préalable, tous les ans à l’expiration de chaque période annuelle en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction.

En application de ce qui précède, la S.A.R.L. C.N.A.C. doit payer ses loyers avant le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet, et le 1er octobre de chaque année civile.

Il est constant que le retard dans le paiement du loyer n’est pas une infraction irréversible, de sorte qu’une mise en demeure de cesser une telle infraction est nécessaire. L’inexécution constituée par le retard de paiement des loyers doit se poursuivre ou se renouveler postérieurement à cette mise en demeure pour éventuellement constituer un motif grave et légitime justifiant un congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction.

Sur ce point, les éléments suivants résultent du décompte locatif arrêté au 19 janvier 2022 qui, à défaut d’éléments contraires, fait foi :

— pour l’année 2018 : le loyer du 4ème trimestre a été payé les 1er octobre, 5 novembre et 6 décembre 2018 ;

— pour l’année 2019 : le loyer du 1er trimestre 2019 a été payé les 10 janvier et 4 février 2019 ; celui du 2ème trimestre 2019 les 4 avril, 20 avril, 20 mai et 20 juin 2019 ; celui du 3ème trimestre 2019 les 3 juillet, 10 juillet et 2 septembre 2019 ; et celui du 4ème trimestre 2019 les 15 octobre, 24 octobre et 20 novembre 2019 ;

— pour l’année 2020 : le loyer du 1er trimestre 2020 a été payé les 15 janvier et 23 janvier 2020 ; celui du 2ème trimestre 2020 a été payé en partie le 2 juin 2020 ; celui du 3ème trimestre 2020 a été payé en partie les 6 juillet, 6 août et 10 septembre 2020 ; celui du 4ème trimestre 2020 a été payé en partie les 10 octobre, 25 octobre et 18 novembre 2020 ;

— pour l’année 2021 : le loyer du 1er trimestre 2021 a été payé en partie le 5 janvier 2021 ; celui du 2ème trimestre 2021 a été payé en partie le 17 juin 2021 ; celui du 3ème trimestre 2021 a été payé les 22 juillet 2021 et 23 septembre 2021 ; et celui du 4ème trimestre a été payé les 14 octobre, 25 octobre, 25 novembre et 26 novembre 2021 ;

— pour l’année 2022 : le loyer du 1er trimestre 2022 a été payé en partie le 19 janvier 2022.

Il est donc démontré que la S.A.R.L. C.N.A.C. a, de manière régulière et réitérée, réglé les sommes dues au titre du contrat avec retard, ce en infraction avec les stipulations du bail.

Il doit ici être souligné que les motifs invoqués par la S.A.R.L. C.N.A.C. pour justifier le manquement à ses obligations de paiement des loyers et charges aux termes convenus qui sont relatifs à la crise sanitaire de la Covid-19, aux mesures administratives et gouvernementales prises dans ce cadre et à ses conséquences, ne sauraient prospérer. En effet, l’épidémie de Covid-19, bien qu’événement par essence imprévisible, ne revêt pas le caractère d’événement irrésistible rendant manifestement impossible toute exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée. Par ailleurs, la S.A.R.L. C.N.A.C. ne fait qu’alléguer ses difficultés financières durant la crise sanitaire et postérieurement à cette dernière, étant précisé que les difficultés personnelles de sa gérante sont distinctes des difficultés de sa société, seule preneuse à bail et tenue à l’obligation de paiement des loyers et des charges, de sorte qu’elle ne peut être dispensée, comme elle le prétend, de son obligation de paiement des loyers et des charges à terme échu.

Décision du 25 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14613 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFD

Force est néanmoins de constater, en dépit de ce qui précède, qu’aux termes du congé du 16 février 2022, la S.C.I. Les Cèdres n’a pas mis la S.A.R.L. C.N.A.C. en demeure de se conformer à son obligation de paiement des loyers et des charges à terme échu.

En conséquence, le retard réitéré de paiement des loyers, qui n’est pas une infraction irréversible au bail, ne peut être invoqué par la bailleresse au soutien d’un refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction.

Ainsi, alors que la S.A.R.L. C.N.A.C. a mis fin, dans le délai d’un mois de la mise en demeure, aux manquements contractuels invoqués par la bailleresse le 16 février 2022, la S.C.I Les Cèdres n’est pas fondée à maintenir son refus de payer à la locataire évincée une indemnité d’éviction à ces titres, aucun motif grave et légitime ne pouvant dans ces conditions être caractérisé.

Sur le refus de renouvellement signifié le 17 juin 2022

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juin 2022, la S.C.I Les Cèdres a refusé la demande de renouvellement de la locataire et refusé de lui verser une indemnité d’éviction en invoquant deux motifs présentés comme graves et légitimes :

— les retards répétés dans le paiement des loyers, la bailleresse reprochant à la locataire d’avoir payé chaque échéance du bail avec retard depuis le 1er trimestre 2018 et d’avoir cumulé d’importants arriérés pendant de nombreuses périodes,

— le défaut de transmission des attestations d’assurance pour les années 2017 à 2022.

Cet acte reprend dans son intégralité l’alinéa 1 de l’article L. 145-17 du code de commerce et précise les motifs invoqués.

La S.C.I Les Cèdres y met en demeure la S.A.R.L. C.N.A.C. de « transmettre dans le délai d’un mois les attestations d’assurances du locataire pour son exploitation dans les locaux loués des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ».

Or, par lettre officielle du 30 juin 2022, la S.A.R.L. C.N.A.C. a, par l’intermédiaire de son conseil, transmis à la S.C.I Les Cèdres une attestation de son assureur justifiant de son assurance en continu de l’exploitation de fonds son commerce pour les années 2012 à 2022 compris.

Comme cela a précédemment été développé, il avait en outre été justifié depuis le 23 février 2022 de l’assurance de la locataire.

Ce motif est donc infondé et ne peut justifier la privation d’indemnité d’éviction.

S’agissant du motif tiré des retards réitérés dans le paiement des loyers, il résulte de ce qui précède que la S.A.R.L. C.N.A.C. a effectivement manqué de façon réitérée à son obligation de paiement des loyers et des charges aux termes convenus.

Comme indiqué ci-avant, la S.C.I. Les Cèdres n’a néanmoins pas mis en demeure la S.A.R.L. C.N.A.C. de faire cesser cette infraction au bail, de sorte que le retard de paiement des loyers et des charges par la S.A.R.L. C.N.A.C. n’est pas un motif invocable pour dénier à la locataire le paiement d’une indemnité d’éviction.

En conclusion, la S.C.I Les Cèdres, qui a refusé la demande de renouvellement du bail commercial formée par la S.A.R.L. C.N.A.C., n’est pas fondée à invoquer des motifs de refus de paiement à la locataire évincée d’une indemnité d’éviction.

En conclusion sur le sort du bail

Il résulte du contrat de bail liant les parties que celui-ci a pris effet le 19 novembre 2012 pour une durée de dix années.

Décision du 25 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14613 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFD

En vertu du premier alinéa de l’article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

En application de cette disposition, la demande de renouvellement signifiée le 10 décembre 2021 par la S.A.R.L. C.N.A.C. à effet au 1er janvier 2022 était dépourvue d’effet puisqu’elle a été délivrée plus de six mois avant l’expiration du bail.

La bailleresse a ensuite, par acte extrajudiciaire du 16 février 2022, donné congé à la preneuse pour le 18 novembre 2022, ce sans offre de renouvellement.

La preneuse ne pouvait par suite solliciter par acte extrajudiciaire du 3 juin 2022 le renouvellement du bail à effet au 19 novembre 2022.

Rappelant ce fait, la propriétaire a néanmoins doublé le congé d’un nouveau refus de renouvellement signifié le 17 juin 2022.

Le bail commercial a donc effectivement pris fin le 18 novembre 2022 à 24h.

Conformément à ce qui précède, la fin du contrat a ouvert au bénéfice de la preneuse évincée le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la résiliation judiciaire du bail

En vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par ailleurs, aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu enfin des dispositions de l’article 1184 ancien dudit code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En application des dispositions visées ci-avant, le preneur à qui le renouvellement du bail a été refusé, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, est tenu de payer l’indemnité d’occupation se substituant au loyer. À défaut, et dans l’hypothèse de manquements répétés constituant une infraction suffisamment grave, la résiliation du bail résiduel et la déchéance du droit à indemnité d’éviction peuvent être prononcées par le juge (voir notamment Civ. 3ème, 29 juin 2005, n°04-11.397).

Décision du 25 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14613 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFD

En l’espèce, il a été établi que le bail commercial liant les parties a pris fin le 18 novembre 2022 à 24h. Depuis cette date, la S.A.R.L. C.N.A.C. continue d’exploiter les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux, et est en contrepartie obligée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il résulte des pièces communiquées que si la S.A.R.L. C.N.A.C. a été à jour dans le paiement des indemnités d’occupation, charges et accessoires, après la signification du refus de renouvellement, la S.C.I. Les Cèdres a dû lui faire signifier le 23 avril 2023 une sommation de payer la somme de 54 078,70 euros au titre de l’arriéré constitué du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2023 inclus. Le décompte démontre que la S.A.R.L. C.N.A.C. a payé sur cette période des sommes qui ne correspondaient que partiellement aux montants dus.

La S.A.R.L. C.N.A.C. avait cependant payé le 20 avril 2023 la somme de 30 000 euros non comptabilisée dans la sommation. Elle a ensuite versé 16 000 euros le 7 juin 2023.

Le dernier décompte produit par la S.C.I. Les Cèdres dans le cadre du débat contradictoire est arrêté au 1er juillet 2023 et fait apparaître un solde débiteur de 27 265,01 euros.

Ces éléments ne caractérisent pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail résiduel et la déchéance du droit de la preneuse au paiement d’une indemnité d’éviction. S’il n’est pas contestable que la S.A.R.L. C.N.A.C. manque régulièrement à son obligation de payer la totalité des sommes dues aux termes fixés, il n’en demeure pas moins qu’elle règle partiellement ces montants et que la dette résiduelle demeure limitée en son quantum.

La S.C.I. Les Cèdres sera donc déboutée de sa demande de résiliation et de sa demande subséquente d’expulsion.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l’article L. 145-28 du même code prévoit que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent par ailleurs que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, la S.A.R.L. C.N.A.C. a fait établir par M. [C], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, un rapport d’expertise unilatérale évaluant l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme de 532 000 euros au 28 octobre 2022.

Ce rapport non contradictoire ne peut suffire à fixer le montant de l’indemnité d’éviction faute d’éléments venant le corroborer. Il n’y est en outre pas fait état de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. C.N.A.C. depuis le 19 novembre 2022.

En l’absence d’éléments suffisants, il y a lieu d’ordonner une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après. La provision à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la locataire qui a davantage intérêt à voir l’expertise prospérer.

Il sera dans l’attente sursis à statuer sur les demandes de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle, la S.C.I. Les Cèdres est mal fondée à se référer au bail expiré pour solliciter sa fixation au dernier loyer global majoré de 50 % alors que l’article L. 145-28 prévoit qu’elle doit correspondre à la valeur locative des lieux, affectée selon les usages d’un coefficient de précarité.

En conséquence, cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer contractuel, charges et accessoires en plus.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera donc commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif, à l’issue de l’établissement par l’expert judiciaire de sa note de synthèse.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis de façon constante par la jurisprudence que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (en ce sens Civ. 3e, 10 oct. 2012, n° 11-15.473).

En l’espèce, la seule circonstance que la S.A.R.L. C.N.A.C. a intenté la présente procédure ne suffit pas à établir l’existence d’une faute de la S.C.I. Les Cèdres dans l’exercice de ses droits, en l’absence de démonstration du caractère malicieux ou de mauvaise de foi de cet exercice.

Par conséquent, la S.A.R.L. C.N.A.C. qui échoue à démontrer les fautes commises par la propriétaire outre de l’existence de son préjudice moral, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule en sa clause XII que « le preneur devra verser au bailleur le dépôt de garantie déterminé ci-dessus non productif d’intérêts, remboursable sans imputation possible, du dernier terme, en fin de jouissance du locataire et après déduction de toutes sommes pouvant être dues à titre de loyer, charges, impôts remboursables, réparations ou à tous autres titres. »

Il est stipulé que le dépôt de garantie est d’un montant initial de 15 000 euros et qu’il sera augmenté ou diminué à l’occasion de chaque modification du taux du loyer, de sorte à ce qu’il corresponde toujours à un terme trimestriel de loyer.

Compte tenu du maintien dans les lieux de la S.A.R.L. C.N.A.C., sa demande de restitution du dépôt de garantie est prématurée, sa jouissance des locaux n’ayant pas pris fin.

Il sera par conséquent sursis à statuer sur la demande de restitution formée par la S.A.R.L. C.N.A.C.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Il sera sursis à statuer sur les demandes des parties relatives aux frais irrépétibles.

Les dépens seront pour leur part réservés.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit, aucun motif ne justifiant d’y faire exception comme sollicité par la S.C.I. Les Cèdres.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que le bail commercial liant la S.C.I. SCI LES CÈDRES et la S.A.R.L. C.N.A.C. et portant sur les locaux situés [Adresse 3] à Paris 6ème arrondissement a pris fin le 18 novembre 2022 à 24h,

JUGE que le congé et le refus de renouvellement signifiés par la S.C.I. SCI LES CÈDRES ont ouvert au bénéfice de la S.A.R.L. C.N.A.C. un droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

JUGE que le congé et le refus de renouvellement signifiés par la S.C.I. SCI LES CÈDRES ont ouvert à son bénéfice un droit au paiement par la S.A.R.L. C.N.A.C. d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 19 novembre 2022,

REJETTE toute demande contraire,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI LES CÈDRES de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI LES CÈDRES de ses demandes d’expulsion et de séquestration des meubles,

DÉBOUTE la S.A.R.L. C.N.A.C. de sa demande de dommages et intérêts,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties et notamment sur la demande de la S.A.R.L. C.N.A.C. en fixation de l’indemnité d’éviction et sur la demande de la S.C.I. SCI LES CÈDRES en fixation de l’indemnité d’occupation,

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la S.A.R.L. C.N.A.C. au montant du dernier loyer contractuel, charges et accessoires en plus, indexé conformément au contrat,

ORDONNE, avant-dire droit, une mesure d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation et commet en qualité d’expert :

Madame [J] [O]

[Adresse 1]

[Courriel 9]

01 84 25 04 10

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 12], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l’éviction,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d’effet du congé,

3) déterminer, à la date du 19 novembre 2022, la valeur locative du local commercial loué par la S.A.R.L. C.N.A.C. et de proposer une estimation de l’indemnité d’occupation due par cette dernière depuis cette date,

* de tout dresser rapport en faisant toutes observations et suggestions utiles à la solution du litige,

FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. C.N.A.C. à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 20 septembre 2025, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DEMANDE à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

RAPPELLE que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 juin 2026,

DÉSIGNE la juge de la mise en état de la 18ème chambre – 3ème section, aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [U] [G]

[Adresse 5]

01 42 22 81 09

[Courriel 10]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

RAPPELLE l’affaire à l’audience de mise en état du 13 octobre 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation et du démarrage des opérations d’expertise,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 25 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA