TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/02535 – N° Portalis DB2G-W-B7G-IBMP

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MANAGER SECURITE EST, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. STRATEGIQUE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas GRIMAL de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

Nature de l’affaire : Baux professionnels – Autres demandes relatives à un bail professionnel – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 23 juillet 2013, la SCI STRATEGIQUE a donné à bail un local commercial sis [Adresse 5] à 68 [Adresse 1] à la SAS MANAGER SECURITE EST. Le bail est arrivé à son terme le 22 juillet 2022 et la SAS MANAGER SECURITE EST a quitté les lieux.

Par exploit d’huissier délivré le 24 novembre 2022, la SAS MANAGER SECURITE EST a assigné la SCI STRATEGIQUE, au visa des articles 1103 du code civil, 1231-1 et suivants du même code devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir :

— déclarer recevable et bien fondée la SAS MANAGER SECURITE en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

En conséquence,

— condamner la SCI STRATEGIQUE à verser à la SAS MANAGER SECURITE EST la somme de 5090,10 € hors-taxes, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— enjoindre la SCI STRATEGIQUE à produire l’ensemble des décomptes de charges pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et des justificatifs desdites charges pour ces mêmes années, et ce sous astreintes comminatoires de 100 € par jour de retard sous huitaine de la signification de la présente ;

— condamner la SCI STRATEGIQUE à verser à la SAS MANAGER SECURITE EST la somme de 645,48 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022 au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— condamner la SCI STRATEGIQUE à lui verser la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les frais et dépens ;

— rappeler le caractère de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures responsives du 25 mars 2024, la SAS MANAGER SECURITE EST expose avoir occupé le bien du 23 juillet 2013 au 22 juillet 2022.

Concernant le décompte des charges, elle précise que l’avance sur charges a été fixée à la somme de 84,84 € hors-taxes par mois et avoir en conséquence versé la somme de 1 018,02 euros. Elle s’étonne qu’il n’y ait pas eu de baisse de charges en raison du départ depuis 2017 de la quasi-totalité des entreprises occupant l’immeuble. Elle prétend ne pas avoir reçu le décompte de charges de 2018 à 2022 et sollicite la restitution des provisions sur charges en raison de l’absence de justification des sommes dues. La SAS MANAGER SECURITE EST considère que la bailleresse n’a pas respecté son obligation contractuelle de fourniture du décompte de charges, ce qu’elle reconnaît selon elle. Elle considère que l’absence de retard de justification de décompte pendant plus de quatre ans n’est pas justifiée, quand bien même l’un des associés serait décédé quatre ans auparavant.

La SAS MANAGER SECURITE EST réclame la restitution du dépôt de garantie estimant que l’état des lieux de sortie ne laisse apparaître aucune dégradation.

La SAS MANAGER SECURITE EST s’oppose enfin aux demandes reconventionnelles de paiement de charges impayées en plus de celles déjà versées soulevant la prescription biennale au titre de l’article L 145-60 du code de commerce qui s’applique aux demandes de paiement de charges en matière commerciale.

Dans ses conclusions du 8 juillet 2024, la SCI STRATEGIQUE conclut au débouté de la demande principale et sollicite reconventionnellement la somme de 4 664,06 euros au titre des loyers et charges impayées, outre la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI STRATEGIQUE indique avoir rencontré des difficultés et un décompte sera produit en cours de procédure. Elle soutient avoir tardé dans l’établissement du décompte de charges suite au décès en septembre 2019 de l’un des associés.

Elle prétend communiquer le décompte de charges année par année assortie de l’ensemble des justificatifs pour les exercices 2018 2022 estimant en conséquence de la SAS MANAGER SECURITE reste redevable de la somme totale de 3 366,04 euros relativement aux charges.

Enfin, la SCI STRATEGIQUE considère que si la SAS MANAGERE SECURITE EST a quitté les lieux à la fin du mois de juillet 2022, elle reste toutefois redevable de 804,64 au titre des impayés locatifs. Elle soutient enfin que la prescription biennale ne s’applique pas et que l’action en paiement des loyers commerciaux se prescrit dans un délai de cinq ans.

Après plusieurs renvois pour permettre l’échange des conclusions et pièces entre les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024. Chacune des parties était représentée par son avocat qui a sollicité le bénéfice des conclusions précitées auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

En application de l’article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Le chapitre V s’intitule “du bail commercial”. En matière de baux commerciaux, de délais de prescription sont susceptibles de s’appliquer : la prescription biennale ou celle de droit commun d’une durée de cinq ans. En effet, l’ensemble des actions exercées en application du statut des baux commerciaux est soumis à la prescription du texte précité, soit un délai de deux ans.

Toutefois, les actions qui ne relèvent pas du statut des baux commerciaux restent soumises au délai de droit commun de cinq ans prévus par l’article 2224 du Code civil et en particulier l’action en paiement de charges locatives de loyers impayés.

Il est de jurisprudence constante de l’action en paiement de charges locatives fait partie de la catégorie mettant en cause le droit commun de la prescription quinquennale. En conséquence, aucune irrecevabilité liée à la prescription ne peut être relevée de sorte que toutes les demandes sont recevables.

Sur la demande principale de restitution de charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à payer.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, notamment celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il a été rappelé «  que si l’article R 145-36 du Code de commerce instaure une obligation de régularisation annuelle de charges, aucune sanction spécifique n’est prévue par ce texte. » (Cour d’appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 5 septembre 2024, n° 23/01839).

A l’appui de sa demande de restitution de charges indues, la SARL MANAGEMENT SECURITE EST produit aux débats :

— le contrat de bail commercial du 23 juillet 2023,

— l’état des lieux d’entrée non daté ;

— l’état des lieux de sortie du 1er août 2022 dont les observations sont similaires à celles de l’état des lieux d’entrée ;

— un courriel du 4 août 2022 de la société gestionnaire immobilière selon lequel elle entend parler au bailleur du remboursement du dépôt de garantie et du décompte des charges ;

— la répartition des charges 2015/2016 et 2016/2017 ;

— le courrier du 8 juillet 2022 réclamant le décompte de charges depuis 2018 ;

— un extrait de compte du 18 juillet 2022.

Quant à la SCI STRASTEGIQUE, elle communique les pièces suivantes :

— les factures des loyers des 1er janvier 2022, 1er avril 2022, et 28 juin 2022 pour les trois premiers trimestres ;

— la facture des charges de l’année 2018 datée du 15 novembre 2023 avec la répartition des charges par le syndic pour le lot 15 ;

— la facture des charges de l’année 2019 datée du 15 novembre 2023 avec la répartition des charges par le syndic pour le lot 15 et la taxe foncière 2019 ;

— la facture des charges de l’année 2020 datée du 15 novembre 2023 avec la répartition des charges par le syndic pour le lot 15 et la taxe foncière 2020 ;

— la facture des charges de l’année 2021 datée du 15 novembre 2023 avec la répartition des charges par le syndic pour le lot 15 et la taxe foncière 2021 ;

— la facture des charges de l’année 2022 datée du 15 novembre 2023 avec la répartition des charges par le syndic pour le lot 15 et la taxe foncière 2022.

Le contrat de bail précité stipule dans son article 19 relatif aux charges et accessoires que le preneur « supportera toutes les charges, contributions, assurances, frais de gérance de l’immeuble, taxes et prestations énoncées sous les précédents articles remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférente aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble.

Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision trimestrielle versée par le preneur, avec chaque terme de loyer prévu à l’article 32. (…)

Au terme de chaque arrêté de compte de copropriété, le bailleur établira un décompte des charges réellement payer sur lesquels seront imputées les provisions versées. »

Ainsi, s’il est regrettable que pendant l’exécution contractuelle la SCI STRATEGIQUE ait tardé à procéder aux régularisations des charges, il est constant que le code de commerce ne prévoit aucune sanction spécifique en cas de manquement à l’obligation de régularisation des charges, et les demandes en paiement du bailleur portant sur une telle régularisation ne relèvent pas du statut des baux commerciaux mais de l’application pure et simple du droit des contrats, de sorte qu’elles sont soumises à la prescription quinquennale de droit commun comme précédemment relevé.

Dès lors que la SCI STRATEGIQUE justifie des régularisations des charges par la communication des décomptes de charges par lots ainsi que la taxe foncière, il s’évince que la SARL MANAGER SECURITE EST est déboutée de sa demande de restitution de charges dues.

La SCI STRATEGIQUE réclame les sommes suivantes :

-2019 : 872,98 euros TTC au titre des charges,

-2020 : 1 502,09 euro TTC au titre des charges,

-2022 : 1 090,40 € TTC au titre des charges, soit un total de 3 465,47 € duquel elle a déduit la somme de 99,43 €.

En conséquence, la SARL MANAGER SECURITE est condamnée à payer au titre des charges la somme de 3 366,04 euros au titre des régularisations de charges des exercices 2019 à 2022.

Concernant la demande des loyers pour l’année 2022, la SCI STRATEGIQUE ne conteste pas le paiement justifié par la SARL MANAGER SECURITE EST de la somme de 1 138,36 € pour le deuxième trimestre de l’exercice budgétaire et que dès lors, cette somme doit être déduite de la somme de 1 943,50 € de sorte que le restant dû s’élève à la somme de 804,64 €.

La SARL MANAGER SECURITE EST redevable de la somme totale de 3 465,47 €+ 804,64 €= 4 270,11 euros.

Les parties ne contestent pas que le dépôt de garantie de 645,48 € doit être restitué de sorte que la somme finale due par la SARL MANAGER SECURITE élève à 4 270,11 €- 645,48= 3 624,63 €.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, La SCI STRATEGIQUE doit être condamné aux entiers dépens de la procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution apportée au litige, la SARL MANAGER SECURITE EST est condamnée à payer la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et prononcé en premier ressort,

CONDAMNE la SARL MANAGER SECURITE EST à payer à la SCI STRATEGIQUE à payer à la SAS la somme de 3 624,63 € ;

DEBOUTE la SARL MANAGER SECURITE EST de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL MANAGER SECURITE EST aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE la SAS MANAGER SECURITE EST à payer à la SCI STRATEGIQUE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,