TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 26]

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N° RG 24/52484 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IQU

N° : 8

Assignation du :

18 Mars et 16 Avril 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la société NBGI

[Adresse 2]

[Localité 23]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #D0156

DEFENDERESSES

La société AESTIAM PIERRE RENDEMENT

Société Civile de Placement Immobilier à Capital Variable

[Adresse 24]

[Localité 21]

représentée par Maître Cédric BEAUDEUX, avocat au barreau de PARIS – #K0081

La S.A.S. THE SANCTUARY GROUP

[Adresse 3]

[Localité 20]

représentée par M^e Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS – #C1723

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 9], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic en exercice est la société NBGI.

La société Aestiam est propriétaire des lots 41, 42, 43, 44 et 51 qui composent un ensemble commercial au rez-de-chaussée de cet immeuble.

Par acte du 1er juin 2023, la société Aestiam a donné à bail commercial ces locaux à la société The Sanctuary Group, avec prise d’effet rétroactive au 1er février 2023 pour une activité de « salle de sport ».

Le 8 janvier 2024, il a été constaté par procès-verbal dressé par commissaire de justice à la demande de Mess. [N] et [F], copropriétaires dans l’immeuble, la présence :

— d’enseignes, d’une importante grille au droit de la porte d’accès à la boutique, un bruit de soufflerie audible depuis la rue,

— de vibrations continues dans l’appartement de M. [N] ainsi qu’un bruit de fond de 35 DB, une microfissure au plafond à gauche d’une fenêtre, la fissuration d’une dalle de carrelage de la salle de bain, un affaissement du sol, un décollement des encadrements de fenêtre et de portes,

— d’un bruit sourd et régulier dans l’appartement de M. [F], des bruits de vibration dans la zone cuisine et salon, une voix sonorisée clairement audible avec des bruits variant de 31 à 41 DB, des microfissures au plafond près de l’angle dans le séjour et à droite en entrant dans l’appartement.

Par exploit de commissaire de justice des 18 mars et du 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, a respectivement assigné la société The Sanctuary Group et la société Aestiam Pierre Rendement devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

— Condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group à remettre en état la façade de l’immeuble côté [Adresse 30] sous astreinte ;

— Condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group à procéder au retrait du caisson de climatisation, de la grille et la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l’enseigne en façade sous astreinte ;

— Condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group à remettre en état la porte d’entrée de l’immeuble sous astreinte ;

— Enjoindre aux sociétés Aestiam et The Sanctuary Group de communiquer les projets de modificatif des locaux appartenant à la société Aestiam afin que le syndicat des copropriétaires soit en mesure d’apprécier l’étendue et la nature des travaux, sous astreinte,

— Condamner in solidum les sociétés Aestiam et The Sanctuary Group aux entiers dépens d’instance et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a soutenu oralement les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 7 avril 2025, la société Aestiam Pierre Rendement, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« – JUGER n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état antérieur de la façade de l’immeuble côté [Adresse 29] à [Localité 26];

— JUGER n’y avoir lieu à référé sur la demande de retrait du caisson de climatisation situé dans les locaux appartenant à Aestiam Placement Pierre

— JUGER n’y avoir lieu à référé sur la demande de retrait de la grille et de remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l’enseigne de la façade de l’immeuble côté [Adresse 29] à [Localité 26];

— JUGER n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état de la porte d’entrée de l’immeuble côté [Adresse 15] [Localité 26] ;

— JUGER n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à produire les projets de modificatifs des locaux appartenant à Aestiam Pierre Rendement

Subsidiairement, en cas de condamnation d’Aestiam Pierre Rendement

— CONDAMNER la SAS Sanctuary Group à garantir et tenir indemne Aestiam Pierre Rendement de toute condamnation prononcée à son encontre et la condamner en conséquence à payer à Aestiam Pierre Rendement toutes les sommes que cette dernière pourrait être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 10] ou qu’elle pourrait être condamnée à engager du fait d’éventuels travaux de remise en état.

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum, la SAS Sanctuary Group et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 10] à payer à AESTIAM la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 10] aux entiers dépens ».

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 7 avril 2025, la société The Sanctuary Group, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 31, 32, 117, 122 et du code de procédure civile;

Vu l’article 18 de la loi de 1965;

Vu le règlement de copropriété,

Vu les pièces versées au débat,

In limine litis,

— Déclarer l’assignation délivrée à la société THE SANCTUARY GROUP et à la société AESTIAM PIERRE, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 7] [Adresse 17], nulle ;

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 6] et [Adresse 14] à [Adresse 25] [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 6] et [Adresse 17] ne justifie pas de sa qualité à agir ;

En conséquence,

— Déclarer irrecevables les demandes, fins et prétention du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 6] et [Adresse 16] [Localité 1]

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 16] [Localité 1]

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 6] et [Adresse 17] l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 6] et [Adresse 17] à verser à la société THE SANCTUARY GROUP la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. »

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibérée au 19 mai 2025.

Par une note en délibéré autorisée notifiée par voie électronique le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a adressé le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 avril 2024 désignant la société NBGI comme syndic jusqu’au 30 juin 2025.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

La société The Sanctuary Group soutient que l’assignation qui lui a été délivrée ainsi qu’à sa co-défenderesse serait nulle faute pour le syndic de copropriété de produire le mandat par lequel la copropriété lui a permis d’agir en justice.

En droit, il résulte de l’article 117 du code de procédure civile que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 55 du décret n°86-768 du 9 juin 1986 prévoit que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions (…) qui relèvent des pouvoir du juge des référés. »

Il en résulte qu’une telle autorisation n’était pas nécessaire dans le cadre de la présente instance en référé.

Il sera en outre relevé, que la société The Sanctuary Group, n’est pas, copropriétaire de l’immeuble n’a pas qualité pour se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic.

Il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de l’assignation, le moyen sera rejeté.

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires

La société The Sanctuary Group soutient que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 13] est irrecevable, faute pour le syndic d’avoir été désigné par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, par une note en délibéré autorisée notifiée par voie électronique le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fourni le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 avril 2024 désignant la société NBGI comme syndic jusqu’au 30 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 12] [Localité 26] [Adresse 22] est donc valablement représenté.

Le moyen sera rejeté.

Sur les demandes de remise en état sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 13] sollicite la remise en état de la façade de l’immeuble et de la porte d’entrée de l’immeuble.

Sur la façade de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires soutient que les défenderesses ont procédé à une modification de la façade par l’installation d’une enseigne lumineuse, par la modification de la devanture du local commercial ainsi que par l’installation d’un caisson de climatisation derrière une grille au-dessus de l’enseigne en façade.

La société The Sanctuary Group s’y oppose en faisant valoir que le demandeur ne démontre pas de modification de la devanture entre la date de prise à bail et celle du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, ni l’autorisation du syndicat des copropriétaire à l’égard de l’ancienne devanture de 2022.

La société Aestiam y ajoute qu’il serait impossible de remettre la façade dans son état antérieure, celle-ci portant auparavant les logos et couleur de la marque carrefour dont seul son propriétaire à la disposition.

En droit, l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge apprécie la réalité du trouble avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 1358 du code civil prévoit qu’hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être rapportée par tout moyen.

L’article 1382 dispose que les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen.

Il ressort encore de cet article qu’il ne s’oppose pas à ce que les juges forment leur conviction sur un fait unique si celui-ci leur paraît de nature à établir la preuve nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 27] verse deux séries de photographies au soutien de ses prétentions, la première série extraites du site internet « google maps » et datée de juin 2022, l’autre issue du procès-verbal dressé par commissaire de justice le 8 janvier 2024.

Il ressort de la juxtaposition de ces deux séries de photographies, dont l’authenticité et la date ne sont pas sérieusement contestables, qu’un caisson de climatisation a été posé dans un renfoncement de la façade, celui-ci aillant été fermé par une grille métallique, mais également, s’agissant de la devanture, que celle de 2022 était ancienne, alors que celle visible en 2024 est moderne et cohérente avec l’enseigne commerciale « space cycle » que le défendeur ne conteste pas exploiter.

La modification de la devanture (en ce compris la pose des enseignes lumineuses) entre le 1er janvier 2023, date du bail commercial entre les défendeurs, et le 8 janvier 2024 est donc suffisamment prouvée.

Il n’est par ailleurs pas contesté que l’installation du caisson de climatisation, de la grille qui l’accompagne et que le changement de la devanture (en ce compris la pose des enseignes lumineuses), qui modifient indéniablement l’aspect extérieur de l’immeuble, ont été réalisé sans autorisation de l’assemblée général des copropriétaires.

L’installation du climatiseur et de la grille métallique qui le dissimule de même que la modification de la devanture sont donc constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

S’agissant de la devanture et en particulier de l’enseigne, l’absence d’éléments de preuve relatifs au caractère autorisé ou non de l’ancienne devanture du local commercial est dès lors indifférente à la solution du litige.

Il est établi par les pièces versées aux débats qu’il a été procédé à un changement d’enseigne celle qui a été apposée s’avérant très différente, au vu des photographies figurant dans ses conclusions, de l’ancienne, notamment au niveau de la couleur. Aussi, ce changement d’enseigne relève, à l’évidence, de la problématique de l’harmonie, l’esthétique et l’uniformité de la façade de l’immeuble.

La société The Sanctuary Group ne pouvait procéder au changement d’enseigne sans obtenir une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

Avec l’évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite causé par le changement d’enseigne sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires apparaît caractérisé.

Il y a donc lieu de condamner in solidum les défenderesses à remettre en état la façade de l’immeuble côté [Adresse 30] à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l’enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

La contestation tenant au fait qu’il serait impossible de remettre la façade dans son état antérieure, celle-ci portant auparavant les logos et couleur de la marque carrefour dont seul son propriétaire à la disposition n’est donc pas opérante.

Afin d’assurer l’exécution effective des travaux de remise en état, la condamnation des sociétés défenderesses doit être assortie d’une astreinte de 100 euros par jour, à défaut d’exécution, passé un délai de 2 mois, à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de 3 mois.

Sur la porte de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 12] [Localité 28] que la réalisation de travaux dans les locaux commerciaux, objet du bail, entre les défendeurs aurait engendré des détériorations au niveau du porche d’entrée de l’immeuble côté [Adresse 18].

En l’espèce, il verse une photographie au soutien de sa prétention, non datée, montrant une détérioration de la maçonnerie au bas de l’encadrement de la porte de l’immeuble, ainsi qu’une déclaration du mandataire de la société Aestiam par laquelle celui-ci se montre enclin à appuyer sa demande pour la réparation des éléments communs et privatifs qui ont été impactés par les travaux.

Avec l’évidence requise en matière de référé, il ne s’évince pas de ces éléments, qui ne constituent pas une reconnaissance par les défendeurs d’une quelconque responsabilité, une atteinte commise par les défendeurs à la porte de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 27] ne rapporte donc pas la preuve d’un quelconque trouble manifestement illicite imputable aux défendeurs.

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de communication de documents

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 12] [Localité 26] [Adresse 22], soutenant que les travaux réalisé par la société The Sancturay Group ont porté atteinte à la solidité de l’immeuble, sollicite sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile la communication des projets modificatifs des locaux appartenant à la société Aestiam et dans lesquels sont exploités la salle de sport et plus généralement tout élément se rapportant à ces travaux afin que le syndicat des copropriétaires soit en mesure d’apprécier l’étendue et la nature des travaux, et ce sous astreinte.

En droit, l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule en son article 10 page 38 que « chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 27] verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier constatant divers désordres dans les appartements de Messieurs [N] et [F], ainsi que des photographies non datées montrant des fissures et lézardes sur la façade sur cour de l’immeuble.

Cependant, il ne s’évince pas de ces éléments avec l’évidence requise en référé que ces désordres soient la conséquence des travaux entrepris par la société The Sanctuary Group, et, partant, que ceux-ci aient compromis la solidité des bâtiments.

Le syndicat des copropriétaires échoue en conséquence à rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent justifiant la demande de communication de documents sous astreinte.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 27] de communication de documents sous astreinte.

Sur la demande en garantie de la société Aestiam

La société Aestiam, propriétaire des locaux donnés à bail à la société The Sanctuary Group, sollicite en application de la convention d’être garanti par son preneur de toute condamnation.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties prévoyant en son article VI 12) que le Preneur ne pourra modifier en quoi que ce soit l’aspect extérieur de l’immeuble par des adjonctions sur les façades ou des éléments de décorations visibles de l’extérieur sans l’accord écrit du Bailleur et sous réserve du strict respect permanent de toute réglementation en vigueur s’y rapportant, et en son article XVII 3) que la réalisation de la devanture sera soumise à l’accord de la copropriété, le preneur est avec l’évidence requise en référé responsable envers son bailleur.

La société The Sanctuary Group sera donc tenue de garantir la société Aestiam de la condamnation aux fins de remise en état.

Sur les demandes accessoires

Succombant en ses prétentions, la société The Sanctuary Grouo sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 12] [Localité 26] [Adresse 22] et à la société Aestiam la somme de 2.000 € chacun au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

Il y a lieu de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Rejetons l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société The Sanctuary Group ;

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société The Sanctuary Groupe tenant à l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 13] ;

Condamnons in solidum les sociétés Aestiam Pierre Rendement et The Sanctuary Group à remettre en état la façade de l’immeuble côté [Adresse 30] à leurs frais exclusifs et sans détériorer les parties communes, en procédant au retrait du caisson de climatisation, de la grille, à la remise en état antérieur de la fenêtre située au-dessus de l’enseigne en façade et à la dépose de la nouvelle enseigne installée en devanture dans le délai de deux mois à compter d ela signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour, à défaut d’exécution passé un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 3 mois.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation des sociétés Aestiam Pierre Rendement et The Sanctuary Group in solidum à transmettre au syndicat des copropriétaires les documents relatifs de travaux réalisés dans le local privatif donné à bail à la société The Sanctuary Group ;

Condamnons la société The Sanctuary Group à garantir la société Aestiam Pierre Rendement des condamnations qui précèdent ;

Condamnons la société The Sanctuary Group à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 19], [Adresse 22] et à la société Aestiam Pierre Rendement la somme de 2.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société The Sanctuary Group au payement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit,

Fait à [Localité 26] le 19 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON