TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00343 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDJ4

AFFAIRE : [P] [W], [K] [W] / [H] [V], [C] [V]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

Mme [P] [W]

née le 14 Mai 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Quentin MUGNIER de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

M. [K] [W]

né le 06 Juillet 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Quentin MUGNIER de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEURS

M. [H] [V]

né le 16 Août 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

comparant

Mme [C] [V]

née le 27 Juillet 1985 à [Localité 8] (GABON), demeurant [Adresse 7]

comparante

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] ont, par contrat signé le 30 août 2021, donné à bail à Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] un appartement n°0018, un parking couvert n°02 et une cave n°5, au sein de la résidence [3], située [Adresse 2] à [Localité 12] moyennant un loyer mensuel de 549,70 euros, outre des provisions pour charges de 60 euros par mois.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 7 février 2025, remis à domicile, Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] ont fait assigner Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 24 juin 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— à titre principal, voir constater le 9 janvier 2025 la résiliation du bail consenti par Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] à Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V], pour un appartement (lot n°18) de deux pièces principales, d’une surface habitable de 36,95 m2 , sis au rez de jardin dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4], comprenant un hall d’entrée, une cuisine équipée, un séjour, une chambre, une salle d’eau, un wc, une terrasse avec jardinet, ainsi qu’un parking couvert n°2 et une cave n°5 en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié au locataire le 8 novembre 2024 ;

— à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail précité, à cette même date, consenti par Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] à Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V], aux torts exclusifs de ces derniers ;

— en conséquence et en tout état de cause, s’entendre déclarer Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] occupants sans droit ni titre de l’appartement objet du bail ;

— s’entendre condamner Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] à libérer les locaux qu’ils occupent de leur personne et de leurs biens, ainsi que tous occupants de leur chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

— voir ordonner, à défaut de libération effective des locaux, dans le délai précité, l’expulsion de Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— s’entendre condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] la somme de 2 024,60 euros (2 183,87 -2 183,87 – coût commandement (159,27 euros)) au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus au 15 janvier 2025, outre les indemnités d’occupation et charges échues entre cette date et celle du jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— s’entendre condamner solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à la somme de 682,53 euros par mois, avec indexation comme pour les loyers, à compter du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] ;

— s’entendre condamner Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— s’entendre condamner Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] en tous les dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 8 novembre 2024, ainsi que le coût de la dénonciation à la CCAPEX, pour un montant de 159,27 euros ;

— rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 5 mai 2025, indiquant que Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] vivent avec la fille aînée de Madame qui demeure à leur charge, que les autres enfants de cette dernière sont demeurés au GABON mais qu’un projet de regroupement familial est en cours, que Monsieur [H] [V] travaille, au titre d’un contrat à durée indéterminée, en qualité de chauffeur de bus sur le secteur genevois et que son épouse débute un contrat à durée indéterminée en qualité d’aide-soignante au sein d’un Ehpad de [Localité 11], qu’en raison de difficultés familiales, Madame [C] [V] a dû se rendre au GABON ce qui a déstabilisé le budget familial, qu’ils ont repris le paiement des loyers et qu’ils souhaitent régler leur arriéré locatif.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 24 juin 2025 lors de laquelle Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] ont comparu, représentés par leur avocat. Monsieur [H] [V] était présent et a déclaré reconnaître la dette locative due, avoir remis un chèque de 2 040 euros au mandataire des bailleurs et envisagé de l’acquitter en totalité en août 2025. Madame [C] [V] n’était ni présente, ni représentée. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 septembre pour vérification des pièces produites par Monsieur [K] [W]. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2025.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W], représentés, ont réitéré leurs prétentions et ont déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 25 août 2025 à la somme de 3 346,02 euros.

Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] étaient présents, expliquant avoir fait un chèque de 2 100 euros au mandataire locatif la veille de l’audience, et pour solder le restant de la dette, attendre de percevoir le capital d’un 2ème pilier de 4 500 francs suisses et souhaiter régler l’intégralité de la dette avant la fin du mois.

Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] ont indiqué ne pas avoir été informés de la libération du capital

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 30 août 2021. La clause résolutoire insérée au contrat (article VIII) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 8 décembre 2024, d’un commandement de payer la somme de 2 020,20 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département deux mois au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 9 février 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de septembre 2025 comprise, arrêtée au 25 août 2025, s’élève à la somme de 3 005,75 euros, après soustraction du coût du commandement de payer (159,27 euros) et des frais d’assignation (181 euros) prélevés au cours des trois années précédant la date du décompte, qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 3 346,02 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le 7 février 2025, sur la somme de 2 024,60 euros et à compter de la signification du présent jugement, sur le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.

Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] n’ont pas demandé à bénéficier de délais de paiement. Cependant il sera constaté que s’ils n’ont pas régularisé l’arriéré locatif lors de l’audience du 2 septembre 2025, ni acquitté le loyer du mois d’août 2025, ils ont repris le paiement des loyers d’avril à juillet 2025 et effectué un versement important lors de ce mois de juillet.

Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 9 février 2024 du contrat de location conclus entre Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W], d’une part, et Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V], d’autre part, portant sur un appartement n°0018, un parking couvert n°02 et une cave n°5, au sein de la résidence [3], située [Adresse 2] à [Localité 12], par l’effet de la résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] de libérer les lieux de leur personne, de ses biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de quinze jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] à payer à Monsieur [K] [W] et Madame [P] [W] la somme de 3 005,75 euros, arrêtée au 25 août 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, sur la somme de 2 024,60 euros et à compter de la signification du présent jugement, sur le surplus, et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,