TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e FARGE

Copie exécutoire délivrée

à : SCP MENARD – WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06555 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KEQ

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 18 décembre 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSES

Madame [R] [O]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, représentée par son curateur, l’Association APJA75, prise en la personne de Madame [D] [L], et assistée de M^e Pierre FARGE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #A0884

Association APJA75

dont le siège social est sis [Adresse 3]

es qualité de curateur de Madame [R] [O]

représentée par Madame [D] [L], assistée de M^e Pierre FARGE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #A0884

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06555 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KEQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2021, [Localité 5] HABITAT – OPH a donné en location à Madame [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le 26 avril 2024, la mesure de curatelle renforcée prononcée le 10 mai 2019 au profit de Madame [O] a été renouvelée.

Par actes de commissaire de justice des 25 juin 2024 et 27 juin 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Madame [O] et son curateur l’ANAT SAINT JEAN DE MALTE désormais l’APJA75, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à la locataire,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [O] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, du logement sis [Adresse 2],

▸ condamner Madame [O] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et les charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

▸ supprimer le délai de 2 mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux,

▸ condamner Madame [O] à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 15 octobre 2025, [Localité 5] HABITAT – OPH, par l’intermédiaire de son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Madame [O], assistée de son curateur, était représentée par un conseil lequel a sollicité le rejet des demandes du bailleur, faisant état de sa situation personnelle et médicale, et indiquant principalement que les troubles relevés en 2024 sont désormais résorbés, Madame [O] bénéficiant d’un suivi médical suite à son hospitalisation et étant désormais stabilisée, comme en atteste le courrier de son psychiatre en date du 09 mai 2025, sollicitant le rejet de l’ensemble des demandes de [Localité 5] HABITAT – OPH et sa condamnation aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des défendeurs il convient de se reporter aux écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont établis et d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire, peu important que le manquement ait cessé ou non.

Conformément à l’article 7b/ de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Ces dispositions sont rappelées par le bail du 27 septembre 2021 liant les parties.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT – OPH soutient que Madame [O], par son comportement, a causé des troubles de voisinage, lesquels sont établis par les nombreux courriers, courriels et attestations versées à la procédure, et consistant en des bruits nocturnes, des menaces, des insultes, des propos racistes. Le bailleur indique que les troubles persistent malgré les dénégations de la défenderesse, les autres locataires de l’immeuble ne pouvant jouir paisiblement de leur logement en raison de son comportement et un climat d’insécurité régnant dans l’immeuble.

[Localité 5] HABITAT produit au soutien de ses dires plus de 50 courriels, courriers et attestations et notamment :

— de très nombreux courriels de Monsieur [W], voisin faisant état tout au long de l’année 2024 auprès du bailleur des comportements excessifs notamment la nuit de la locataire avec bruits et insultes, propos racistes à son égard,

—  5 attestations circonstanciées et régulières en la forme établies en février 2024 par 4 voisins faisant état des hurlements de la locataire qui accueille des SDF et inspire la peur, tenant des propos racistes et effectuant des jets de déchets par sa fenêtre

— une plainte du 28 novembre 2023 du gardien de l’immeuble relatant des insultes racistes et des dégradations,

—  2 courriers de mise en demeure et de rappel au règlement intérieur adressés par le bailleur le 22 novembre 2023 et le 18 janvier 2024, mentionnant notamment des insultes et des propos racistes avec menace de faire brûler l’agence,

— une sommation de cesser de troubler la tranquillité du voisinage, de respecter les clauses contractuelles et de respecter le règlement intérieur, délivrée le 23 janvier 2024,

— un courrier du bailleur du 24 avril 2024 mentionnant une reprise des nuisances bien que le curateur ait indiqué que la locataire avait bénéficié d’une hospitalisation au début de l’année 2024,

— un courrier récapitulatif des troubles de voisinage subis par une locataire en date du 28 mai 2024 et mentionnant tapages nocturnes, déplacements incessants dans les lieux, propos racistes, hébergement de SDF, de fréquentes interventions des pompiers et de la police à son domicile, soulignant les querelles de voisinage nées du comportement de la locataire qui a entraîné une guerre ouverte avec insultes et tentative d’étranglement,

— attestations de voisins établies le 1er septembre 2024, le 23 septembre 2024, le 29 janvier 2025 et enfin les 02 et 21 février 2025, mentionnant la persistance des nuisances nocturnes, la répétition de bruits intenses, le sentiment de peur face à une voisine perçue comme dangereuse et menaçante, deux attestations faisant état d’une forte odeur de cannabis et du passage régulier d’un dealer dans son logement.

En réponse, Madame [O] indique qu’elle a subi un traumatisme lors de la prise d’otage de l’Hyper Cacher le 09 janvier 2015, qu’elle a décompensé en octobre 2023 suite aux événements survenus en Israël, qu’elle présente des troubles bipolaires et qu’elle a été hospitalisée à trois reprises du 27 novembre au 04 décembre 2023, puis du 11 décembre 2023 au 22 décembre 2023 et enfin du 14 janvier au 09 février 2024. Elle affirme que depuis sa sortie d’hospitalisation, elle est stabilisée, ne présentant plus de troubles, étant suivie médicalement et étant assistée dans la gestion de ses affaires par un curateur, l’expulsion étant discriminatoire au regard de sa maladie psychiatrique, puisqu’elle est handicapée.

Elle justifie de la mise en place d’un suivi psychiatrique depuis décembre 2022, et produit un certificat médical de son psychiatre indiquant le 09 mai 2025 qu’elle est très assidue dans ses soins et qu’elle n’a présenté aucun signe de décompensation.

Pour autant, force est de constater que de nombreux éléments versés au dossier sont postérieurs au 09 février 2024, date de sa dernière hospitalisation, tandis qu’il ressort du courrier du curateur adressé au tribunal le 06 février 2025 que Madame [O] a adopté un comportement très agressif et virulent envers son curateur et son précédent conseil lors de la précédente audience.

En tout état de cause, quelle que soit la situation personnelle et médicale de Madame [O], la responsabilité de la locataire ne peut être effacée ou minorée par une éventuelle absence de renouvellement de ses agissements au sein de son immeuble avant l’audience, car exiger la persistance de troubles au moment où le juge statue serait ajouter à la loi qui ne l’exige pas.

Ainsi le fait qu’elle soit atteinte de troubles psychiatriques et que ces troubles aient possiblement cessé depuis la mise en place d’un traitement ne saurait faire obstacle à la résiliation du bail compte tenu de la gravité et de la répétition des troubles rappelés ci-dessus, étant relevé que la tranquillité à laquelle ont droit les autres locataires ne saurait être conditionnée à la poursuite de son suivi médical qui est nécessaire pour contribuer au maintien de sa stabilité clinique.

En conséquence de quoi, il apparaît que par son comportement agressif, menaçant et déplacé, la locataire a commis des troubles de voisinage graves au sein de la résidence où elle habite, et ce durant pendant plusieurs mois, ce qui a pu générer chez certains voisins, un sentiment de crainte voire de peur. Les comportements de Madame [O] constituent une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n’importuner personne par son attitude et de quelqu façon que ce soit. Le manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux est établi et suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du bail de Madame [O] à compter de la présente décision.

— Sur l’expulsion :

Madame [O] devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Aucun élément ne venant justifier la demande de suppression du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, il n’y a pas lieu de faire droit la demande du bailleur à ce titre.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [O] à son paiement.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire par provision.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité commande, en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de [Localité 5] HABITAT – OPH qui a été contraint d’exposer des frais pour faire valoir ses droits en justice. Madame [O] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros à ce titre.

— Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [O] qui succombe supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti par [Localité 5] HABITAT – OPH à Madame [O] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à effet du présent jugement ;

Ordonne en conséquence l’expulsion des lieux loués de Madame [O] et de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,du bail ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Condamne en conséquence Madame [O] à payer cette indemnité d’occupation à [Localité 5] HABITAT – OPH jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne Madame [O] à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] au paiement des dépens de l’instance.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Paris le 18 décembre 2025.

La Greffière, Le Président,