Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 3, 14 mai 2025, n° 23/07265

TJ Strasbourg 14 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de convocation valable
La cour a constaté que la convocation avait été effectuée dans les délais et selon les formes requises, rendant la demande d'annulation infondée.
Rejeté
Absence de notification du procès-verbal
La cour a jugé que l'absence de notification n'entraîne pas la nullité de l'assemblée et que la notification a bien eu lieu.
Rejeté
Irrégularités dans le déroulement de l'assemblée
La cour a noté que la SCI Bahar n'a pas précisé les irrégularités alléguées, rendant sa demande inopérante.
Accepté
Attitude fautive de la SCI Bahar
La cour a constaté que la SCI Bahar avait agi de manière dilatoire, justifiant l'allocation de dommages-intérêts pour le préjudice subi par le syndicat.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais irrépétibles
La cour a jugé que la SCI Bahar, ayant succombé dans ses demandes, devait indemniser le syndicat pour ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 3, 14 mai 2025, n° 23/07265
Numéro(s) :	23/07265
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-France HILDENBRANDTSarah ZIMMERMANN
Parties :	son représentant légal, SCI BAHAR agissant c/ le Syndicat des copropriétaires de la Résidence des [ 5 ] sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

N° RG 23/07265 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFKJ

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/07265 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFKJ

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Anne-france HILDENBRANDT

M^e Sarah ZIMMERMANN

Le greffier

M^e Anne-france HILDENBRANDT

M^e Sarah ZIMMERMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

DEMANDERESSE :

SCI BAHAR agissant en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anne-france HILDENBRANDT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 250

DEFENDERESSE :

le Syndicat des copropriétaires de la Résidence des [5] sis [Adresse 1], agissant par son syndic, IMMIUM GESTION ALSACE au moment de l’assignation et actuellement par la SARL ADJE prise en la personne de Me [Z] [D] es qualité d’administrateur provisoire, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2025, prorogé au 14 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. Bahar est propriétaire de lots au sein de la résidence [6], sise [Adresse 2].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 10 juillet 2023.

La S.C.I. Bahar est arrivée en cours d’assemblée, lors de l’examen de la résolution numéro 4.

Arguant de l’absence de convocation valable et d’irrégularités affectant l’assemblée générale, la S.C.I. Bahar a, par requête de droit local en date du 11 septembre 2023, fait attraire le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir annuler l’assemblée générale en toutes ses dispositions.

L’instruction a été clôturée le 4 septembre 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 janvier 2025 et la décision mise en délibéré au 7 mai 2025, délibéré prorogé au 14 mai 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 9 avril 2024, la S.C.I. Bahar demande au tribunal de :

— annuler, en toutes ses dispositions, l’assemblée générale du 10 juillet 2023, subsidiairement les résolutions numéros 4, 7a, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 et 31 ;

— statuer ce que de droit en matières de frais et dépens ;

— débouter la défenderesse de ses fins et conclusions.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas été valablement convoquée, que le procès-verbal de l’assemblée générale ne lui a pas été valablement notifié, que l’assemblée générale ne s’est pas tenue de manière régulière et qu’elle comporte des erreurs qui lui sont préjudiciables. En réplique aux conclusions adverses, elle ajoute que la présente procédure n’a pas été diligentée dans le but d’obtenir des délais de paiement au regard d’une condamnation intervenue par jugement du 18 octobre 2023.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 28 mai 2024, le [Adresse 8], agissant par son administrateur ad hoc la S.A.R.L. ADJE, demande au tribunal de :

— débouter la S.C.I. Bahar de ses demandes ;

— condamner la S.C.I. Bahar à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la S.C.I. Bahar à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il indique que la S.C.I. Bahar ne développe fondement juridique relatif à sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2024 ni ne produit aucun justificatif. Il expose que la S.C.I. Bahar a été valablement convoquée, que le procès-verbal lui a été valablement notifié et que l’assemblée générale ne souffre d’aucune irrégularité. Il en déduit que les demandes sont dilatoires et motivées par la volonté de la S.C.I. Bahar d’obtenir des délais de paiement dans le cadre d’une procédure en paiement des charges de copropriété l’opposant au syndicat des copropriétaires et ayant abouti à un jugement du présent tribunal.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et des moyens des parties.

MOTIFS

Sur les demandes de la S.C.I. Bahar :

A l’appui de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2023 dans son ensemble et, subsidiairement les résolutions numéros 4, 7a, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 et 31, la S.C.I. Bahar indique en premier lieu qu’elle n’a pas été valablement convoquée, sans plus de précision. Elle ne développe aucun moyen de droit, ne précisant pas si elle reproche au syndicat des copropriétaires un défaut total de convocation, une convocation dans un délai insuffisant, par un moyen non régulier ou toute autre irrégularité.

Or, l’article 9 alinéa 3 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit la convocation adressée à la S.C.I. Bahar par lettre recommandée présentée le 14 juin 2023, le pli ayant été avisé mais non réclamé. Le délai de convocation apparaît donc avoir été respecté, de même que le formalisme légal.

En l’absence de développement, par la S.C.I. Bahar, de tout moyen juridique précis permettant de contester utilement la régularité de la convocation, sa demande d’annulation de l’assemblée générale à ce titre ne peut prospérer.

S’agissant de l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale alléguée, il sera observé en premier lieu qu’une telle notification n’est pas prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, l’absence de notification empêchant simplement le délai de contestation de l’assemblée générale de courir. En second lieu, force est de constater en tout état de cause qu’une telle notification est intervenue, ainsi que le démontre le syndicat des copropriétaires par la production de l’accusé de réception y afférent.

Ce moyen est donc inopérant.

Enfin, le troisième moyen développé par la S.C.I. Bahar consiste à indiquer que « cette assemblée générale ne s’est pas tenue de façon régulière et comporte des erreurs préjudiciables à la SCI Bahar », sans davantage de précisions.

Il n’appartient ni au syndicat des copropriétaires, ni au présent tribunal de pallier la carence de la S.C.I. Bahar, qui ne précise nullement de quelles prétendues irrégularités souffrirait le déroulement de l’assemblée générale.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes de la S.C.I. Bahar seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

En l’espèce, sauf à viser la loi du 10 juillet 1965 dans son ensemble et à alléguer de façon particulièrement évasive des irrégularités relatives à sa convocation, à la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et au déroulement de l’assemblée générale, la S.C.I. Bahar n’a développé aucun moyen sérieux et fondé en droit à l’appui de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2023. Elle ne pouvait ainsi ignorer que ses demandes étaient vouées à l’échec.

Cette assemblée générale ayant décidé en son article 9 de faire diligenter une procédure de saisie immobilière aux fins de vente des lots de la S.C.I. Bahar, il apparaît ainsi que la présente procédure n’a pour objet que d’entraver l’exécution de cette résolution, alors que la S.C.I. Bahar ne paie plus ses charges de copropriété régulièrement et qu’elle a été condamnée à payer un arriéré de plus de dix mille euros par le présent tribunal.

L’attitude fautive de la S.C.I. Bahar est ainsi suffisamment caractérisée, la présente procédure étant détournée de son objet et présentant un caractère abusif.

Cette faute a entraîné un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, dès lors qu’elle a engendré un retard dans l’exécution de la résolution numéro neuf, soit l’engagement d’une procédure de saisie immobilière permettant au syndicat des copropriétaires de recouvrer les dettes de la société Bahar qui pèsent sur sa trésorerie. Ce préjudice est d’autant plus établi que le 18 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg, constatant que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires était gravement compromis en raison de la dette de la S.C.I. Bahar, a été amené à rendre une décision de désignation d’un administrateur ad hoc.

Au regard de ces éléments, la S.C.I. Bahar sera condamnée à réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de cet abus de procédure à hauteur de 2 000 euros.

Sur les mesures accessoires :

La S.C.I. Bahar qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

Elle sera encore condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2023 et, subsidiairement, de ses résolutions numéros 4, 7a, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 ;

CONDAMNE la S.C.I. Bahar à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 1] la somme de deux-mille euros (2 000 €) à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. Bahar aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.I. Bahar à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 1] la somme de deux-mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] le 14 mai 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER