N° RG 25/00443 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIK6

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [E] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-luc BLANC de la SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE, avocats au barreau de BAYONNE, substitué par Maître [F]

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [I] [O], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1978 du 10/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître CANLORBE

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Février 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Mars 2026

copie exécutoire délivrée à Me [C]

copie conforme délivrée à M^e LONNE

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2021 à effet du 17 avril suivant, Madame [E] [M], représentée par son mandataire la SARL [Adresse 3] [Adresse 4], a donné à bail à Madame [S] [O] un local à usage d’habitation principale avec emplacement de stationnement situé [Adresse 5], bâtiment D à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 25 euros incluse, de 411,18 euros payable d’avance au plus tard le 6 de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Madame [E] [M] fait délivrer à Madame [S] [O], le 11 mars 2025 et après l’infructuosité des démarches amiables exhortatoires qu’elle a engagées auprès d’elle, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 1 101,64 euros, outre 89,74 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Madame [E] [M] a assigné Madame [S] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025 et sur le fondement des articles L.213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, 1103, 1104 et 1353 du Code civil, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la résiliation du bail liant les parties au 12 mai 2025,

en conséquence, ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [S] [O] et de tout occupant de son chef de l’appartement, de l’emplacement de stationnement, des dépendances et annexes situés [Adresse 6] à [Localité 1], dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir sous peine d’expulsion, à défaut d’exécution volontaire, par le commissaire de justice le premier requis, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique,

dire que cette libération des lieux sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard après le délai fixé pour quitter son bien,

condamner Madame [S] [O] à lui payer par provision la somme de 3 244,01 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2025, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

condamner Madame [S] [O] à lui payer par provision une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé à 474,85 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux,

condamner Madame [S] [O] à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [S] [O] aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement de payer et celui de la saisine de la CCAPEX.

Après un renvoi à la demande des parties qui se sont rapprochées pour tenter de trouver une solution amiable au litige les opposant, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 février 2025.

Représentée par Maître [R] [C] substitué par Maître [Y] [F], Madame [E] [M] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la dette locative de Madame [S] [O] arrêtée au 30 novembre 2025 s’élève à 3 627,71 euros.

Représentée par Maître Frédéric LONNE substitué par Maître Barbara CANLORBE, Madame [S] [O] a repris ses écritures tendant à voir le tribunal :

lui donner acte de ce qu’elle acquiesce à la présentation de la situation faite par sa bailleresse,

lui donner acte de ce qu’elle propose, outre la reprise des loyers, l’étalement sur deux ans du paiement de sa dette constituée,

débouter Madame [E] [M] de sa demande dondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

surseoir à l’exécution de la décision d’expulsion.

Elle ne querelle ni la matérialité ni le montant de sa dette locative qu’elle explique par la cessation brutale du versement du revenu de solidarité active, de l’allocation de retour à l’emploi et des aides personnalisées au logement.

Le délibéré a été fixé au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification s’effectuant par voie électronique;

Madame [E] [M] prouve avoir signifié à la CCAPEX, par courrier électronique du 12 mars 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [S] [O] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par Madame [E] [M] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au paragraphe de sa page 4 intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Madame [E] [M] a fait délivrer à Madame [S] [O], le 11 mars 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 1 101,64 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai imparti ni proposé à sa bailleresses la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 3 244,01 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du contrat liant les parties, d’enjoindre à Madame [S] [O], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 12 mai 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette ordonnance sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, et par ailleurs de débouter Madame [E] [M] de sa demande d’astreinte, qui n’est pas justifiée.

Sur la dette locative et la demande de délais

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, en particulier le commandement de payer, l’assignation, la situation du compte locatif de la défenderesse et le dernier décompte, arrêté au 30 novembre 2025, de la créance de Madame [E] [M], établissent que Madame [S] [O] a été défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges à partir de l’échéance du mois d’avril 2024 au moins, si bien que sa dette qui s’élevait à 356,66 euros le 30 avril 2024 n’a ensuite cessé de progresser, passant à 786,73 euros le 28 février 2025, 1 519,04 euros le 30 avril 2025, 2 118,22 euros le 30 juin 2025, 3 063,50 euros le 30 septembre 2025 et enfin à 3 627,71 euros le 30 novembre 2025 ;

Il est cependant loisible de relever que cette somme de 3 627,71 euros que lui réclame Madame [E] [M] au titre de sa dette arrêtée au 30 novembre 2025 comprend celles de 210 euros et 102,49 euros respectivement débitées sur son compte au mois de novembre 2024 et d’avril 2025 au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 et de frais d’huissier ;

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ;

Tel est bien le cas de l’espèce puisque Madame [E] [M] verse aux débats l’avis d’imposition foncière de l’année 2024 considérée sur lequel figure l’adresse du bien pris à bail par Madame [S] [O] et qui légitime sa prétention ;

En revanche, les frais qu’elle a engagés auprès d’un huissier dans le cadre de la procédure et dont elle réclame le remboursement ont toute leur place dans les dépens de l’instance ;

La créance locative de Madame [E] [M] arrêtée au 30 novembre 2025 s’élève, par voie de conséquence, à 3 417,71 euros (3 627,71 – 210) ;

Madame [S] [O] sollicite l’octroi de délais, d’une durée de 24 mois, pour se libérer de cette dette par versements mensuels, en sus du loyer courant ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Or, Madame [S] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant puisqu’elle propose seulement, dans ses écritures, de le “reprendre”, ce que semble corroborer l’apostille apposée au bas d’un des exemplaires du décompte, arrêté au 30 novembre 2025, des sommes qu’elle doit, en l’occurrence “en janvier 2026 = 4 218,41 €“ ; ne remplissant pas cette condition pour pouvoir bénéficier de délais, elle sera donc déboutée de cette demande ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [S] [O] sera par conséquent condamnée à payer à Madame [E] [M], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 novembre 2025, une somme provisionnelle de 3 417,71 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur celle de 1 101,64 euros, du 11 septembre 2025 sur celle de 3 244,01 euros et de cette décision pour le surplus, et par ailleurs déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 12 mai 2025 ; Madame [S] [O] est depuis redevable Madame [E] [M] et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 novembre 2025 ;

Elle sera donc condamnée à payer à Madame [E] [M], à partir du 1er décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 474,85 euros.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [S] [O] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [M] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [S] [O] sera donc condamnée à lui payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Selon celles de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [S] [O], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 11 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare Madame [E] [M] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [S] [O] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [S] [O], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Déboute Madame [E] [M] de sa demande d’astreinte.

Condamne Madame [S] [O] à payer à Madame [E] [M], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 novembre 2025, une somme provisionnelle de TROIS MILLE QUATRE CENT DIX-SEPT EUROS et SOIXANTE ET ONZE CENTIMES (3 417,71 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur celle de 1 101,64 euros, du 11 septembre 2025 sur celle de 3 244,01 euros et de cette décision pour le surplus.

Déboute Madame [S] [O] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Condamne Madame [S] [O] à payer à Madame [E] [M], à partir du 1er décembre 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de QUATRE CENT SOIXANTE-QUINZE et QUATRE-VINGT-CINQ CENTIMES (475,85 euros).

Condamne Madame [S] [O] à payer à Madame [E] [M] une somme provisionnelle de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [S] [O] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 11 mars 2025 et celui de la saisine de la CCAPEX.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE