TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/09637 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YFC3

N° de MINUTE : 25/00842

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, SAS,

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître [F], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0937

C/

DEFENDEUR

Madame [U] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Amele FAOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 542

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [Z] est propriétaire de lots de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 11] (93).

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, a fait assigner Madame [U] [Z] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

➢ CONDAMNER Madame [U] [Z] au paiement d’une somme de 14980,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 9 juin 2023.

➢ LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts.

➢ DIRE ET JUGER que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 9 juin 2023 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputé à Madame [U] [Z].

➢ DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

➢ CONDAMNER Madame [U] [Z] au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement

de l’article 700 du CPC.

➢ CONDAMNER Madame [U] [Z] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [U] [Z], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement de ces charges occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [U] [Z] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [U] [Z] a constitué avocat mais n’a régularisé aucunes conclusions et ce, malgré trois renvois ordonnés à cette fin.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 janvier 2025 et fixée à l’audience du 07 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [U] [Z] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2022, 30 mars 2023 et 18 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022, 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 19 juin 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte arrêté au 06 janvier 2025 mentionne un remboursement de provisions au 31 décembre 2020 à hauteur de 2.694,62 euros ainsi qu’une répartition des dépenses au titre de l’exercice 2020 en débit du compte d’un montant de 2.994,30 euros. Or, le syndicat des copropriétaires ne démontre toutefois pas l’approbation des comptes de l’exercice 2020 ou celle du budget prévisionnel de cet exercice. Le premier procès verbal versé en procédure correspond en effet au procès-verbal de l’assemblée de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 12] du 18 février 2021 et ne se rapporte donc pas à la présente instance. Il convient en conséquence de déduire les deux montants susvisés des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il s’avère également nécessaire de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 399,60 euros se décomposant comme suit :

les frais de mise en demeure du 21 mai 2021 de 36 euros,les frais de mise en demeure du 02 septembre 2021 de 36 euros,les frais de mise en demeure par avocat du 03 juin 2022 de 171,60 euros,les frais de mise en demeure par avocat du 04 juillet 2023 de 156 euros.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 31 décembre 2020 et le 06 janvier 2025 qu’il convient de retenir a été de 24.566,35 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10.285,43 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.280,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 06 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 09 juin 2023, date de la mise en demeure notifiée à Madame [U] [Z], sur la somme de 7.477,61 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 399,60 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 09 juin 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 21 mai 2021 de 36 euros,les frais de mise en demeure du 02 septembre 2021 de 36 euros,les frais de mise en demeure par avocat du 03 juin 2022 de 171,60 euros.

De surcroît, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 156 euros le 04 juillet 2023, se rapportant à la mise en demeure du 09 juin 2023, ces frais correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Madame [U] [Z] n’a effectué aucun règlement de ses charges de copropriété sur la totalité de la période étudiée, soit sur plus de 4 ans ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [U] [Z] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [U] [Z], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [Z] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, la somme de 14.280,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 06 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juin 2023, date de la mise en demeure notifiée à Madame [U] [Z], sur la somme de 7.477,61 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT