TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 14/01/2025

à : M^e Béatrice NICOLAS, M^e Pierre-Ingvar MOUGENOT

Copie exécutoire délivrée

le : 14/01/2025

à : M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01024 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3264

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat la société NEXITY LAMY – [Adresse 1]

représenté par M^e Béatrice NICOLAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1541

Société AXA SELECTIV’ IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0663

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01024 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3264

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 novembre 2021, la société AXA SELECTIV’IMMO a donné à bail à M. [T] [X] un appartement à usage d’habitation au 3e étage d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12], pour un loyer mensuel de 1 498,68 euros outre 291 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 et du 16 novembre 2023, M. [T] [X] a fait assigner respectivement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Paris (75007), et la société AXA SELECTIV’IMMO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

— Condamner in solidum la société AXA SELECTIV’IMMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à Monsieur [X] les sommes suivantes :

—  11.052,224 € au titre du remboursement de l’intégralité des loyers réglés entre le mois de juin 2023 et le mois de novembre 2023,

— Franchise totale de loyer à compter du mois de décembre 2023 jusqu’à réalisation complète des travaux de remise en état de l’appartement de Monsieur [X],

—  1.005,96 € au titre des frais d’hôtel,

—  11.948,20 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement,

—  8.000 € à titre du préjudice moral,

Subsidiairement :

— Commettre tel expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Juge, avec mission de :

— Se rendre sur place,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux,

— Examiner les désordres allégués par le demandeur,

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis,

— Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux, ouvrages et installations dont s’agit,

En cas d’urgence reconnue par l’expert,

— Dire que celui-ci pourra déposer un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,

— Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS.

En tout état de cause :

— Condamner in solidum la société AXA SELECTIV’IMMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à Monsieur [X] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société AXA SELECTIV’IMMO en tous les dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 15 juin et 31 août 2023,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Appelée à l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience du 17 octobre 2024, M. [T] [X], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

A titre principal :

— Condamner la société AXA SELECTIV’IMMO à :

— Faire cesser les infiltrations d’eau notamment dans la chambre, le cabinet d’aisance et la cuisine et exécuter tous travaux nécessaires afin de mettre hors d’air et hors d’eau les façades et assurer l’étanchéité de tous les éléments de façade en saillie,

— Exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité et le bon fonctionnement des descentes d’eaux usées et la jonction avec le collecteur principal d’eaux usées et d’eaux pluviales de l’immeuble.

Et ce, avant le 26 août 2024, date impartie par la Ville de [Localité 11] et passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard.

— Condamner la société AXA SELECTIV’IMMO à :

— Assurer la sécurité des installations électriques particulières de manière à ce qu’elles ne puissent être la cause de trouble pour la santé des occupants,

— Prendre toutes dispositions pour permettre la remise en service en toute sécurité des installations notamment par le passage du Consuel ou de tout organisme reconnu par les autorités publiques (bureau de contrôle technique),

Et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

— Condamner in solidum la société AXA SELECTIV’IMMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à Monsieur [X] les sommes suivantes :

—  31 794,93 € au titre du remboursement de l’intégralité des loyers réglés entre le mois de juin 2023 et le mois de septembre 2024,

— Franchise totale de loyer à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à réalisation complète des travaux de remise en état de l’appartement de Monsieur [X],

—  2 549,15 € au titre des frais d’hôtel,

—  11.948,20 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement,

—  15 000 € à titre du préjudice moral,

Subsidiairement :

— Commettre tel expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Juge, avec mission de :

— Se rendre sur place,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux,

— Examiner les désordres allégués par le demandeur,

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis,

— Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux, ouvrages et installations dont s’agit,

En cas d’urgence reconnue par l’expert,

— Dire que celui-ci pourra déposer un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,

— Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS.

En tout état de cause :

— Condamner in solidum la société AXA SELECTIV’IMMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à Monsieur [X] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société AXA SELECTIV’IMMO en tous les dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 15 juin et 31 août 2023 et 5 juin 2024 et de la facture de la société NEXEAU, d’un montant de 234 €,

— Ordonner la publication de la décision à intervenir, pendant une période de 15 jours, aux frais exclusifs d’ AXA SELECTIV’IMMO, sur la première page de la couverture de deux journaux les plus vendus, soit le Parisien et le Figaro et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant le prononcé de la décision à intervenir,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société AXA SELECTIV’IMMO, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

— déclarer irrecevable les demande de M. [T] [X],

— débouter M. [T] [X] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, se transporter sur les lieux,

— plus subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toute condamnation mise à sa charge,

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

— rejeter les demandes de M. [T] [X],

— condamner la société AXA SELECTIV’IMMO à le garantir et relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— condamner, in solidum, tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

Les conventions inter-assurances IRSI et CIDE-COP invoquées par la société AXA SELECTIV’IMMO permettent de simplifier et d’accélérer le règlement assurantiel de la plupart des sinistres dégâts des eaux intéressant plusieurs assureurs, mais elles ne permettent nullement de résoudre la question de la responsabilité civile des assurés en présence. Le locataire est libre d’engager la responsabilité contractuelle de son bailleur qui sera déterminée selon les règles de droit commun du droit civil. Ainsi, l’action de M. [T] [X] est recevable.

Sur la demande d’indemnisation

Sur la nature des désordres, leur origine et la responsabilité

L’article 1719 prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent vient préciser que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 10] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 10] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse l’obligation légale d’administrer et de conserver l’immeuble, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement est une responsabilité de plein droit.

M. [T] [X] soutient que son appartement est inhabitable en raison de l’effondrement du faux-plafond de la salle de bain et du danger électrique. Il ajoute que la cuisine est insalubre. Et que l’humidité est telle que l’air est difficilement respirable.

En l’espèce, la réalité et l’origine des deux dégâts des eaux intervenus au mois de juin 2023 n’est pas contestée.

o Le 4 juin 2023, la salle de bain et les WC ont été affectés par une fuite d’eau provenant d’une canalisation, en partie commune, au 4e étage, selon la recherche de fuite de la société GLEFBVRE du 14 juin 2023 (pièce 2) et le rapport de l’expert de l’assureur de M. [T] [X] intervenu le 10 juillet 2023 (pièce 11).

Ces infiltrations ont causé des dommages aux embellissements dans l’appartement du fait des écoulements selon l’expert de l’assureur de M. [T] [X] ce dernier relevait également, le 10 juillet 2023, un taux d’humidité de 90%, sans préciser à quel endroit. Il résulte, en outre, du procès-verbal de constat du 15 juin 2023, qui comprends plusieurs photographies, que dans les WC, des traces de coulures sont visibles à gauche de la fenêtre et que la peinture cloque. Dans la salle de bain, « une partie du faux plafond s’est effondrée. D’importantes traces de moisissures sont visibles sur les plaques de plâtre. De gaines/fils électriques sont visibles avec un système d’éclairage qui s’est effondré avec le faux plafond. Des gouttes d’eau sont encore visibles au plafond. » Le commissaire de justice indiquait par ailleurs sentir une forte odeur d’humidité. (pièce 4)

o [Localité 9] juin 2023, la cuisine a été affectée par une fuite d’eau au niveau de l’alimentation d’eau dans le coffrage remontant le long de la fenêtre. Si M. [T] [X] indique dans ses écritures que sa chambre est aussi affectée, les pièces produites ne permettent pas de l’objectiver.

Ces infiltrations ont causé des coulures à droite de la fenêtre au niveau d’un coffrage et sous la fenêtre avec une peinture qui cloque. Le commissaire de justice relevait aussi le 15 juin 2023 : « Je constate au niveau de la fenêtre à l’extérieur la présence d’un trou. Les coulures sont visibles sous ce trou et je constate également des coulures sous la fenêtre au droit de ce trou. Une usure du plan de travail dans l’angle à cet endroit est visible. » (pièce 4) Ces traces d’infiltrations seront à nouveau relevées le 31 août 2023, le commissaire de justice notant une peinture cloquée également au plafond et la présence d’eau autour de la fenêtre

Par courrier, reçu le 22 juin 2023 par la société AXA SELECTIV’IMMO, M. [T] [X] sollicitait un relogement compte tenu de l’état de la salle de bain et de la forte humidité s’en dégageant, puis par courrier réceptionné le 26 juin 2023, une franchise totale de loyer à compter du 14 juin 2023 jusqu’à la réparation des dégâts.

La ville de [Localité 11] a enjoint la société AXA SELECTIV’IMMO à remédier aux désordres constatés dans la chambre, les WC et la cuisine par courrier daté du 26 avril 2024.

La société AXA SELECTIV’IMMO a ensuite été mis en demeure par arrêté préfectoral du 22 mai 2024 de faire cesser l’insécurité des personnes due à la présence de câbles électriques sous tension apparents au niveau du sol dans la salle de bain, sous cinq jours.

L’installation avait été sécurisée le 2 mai 2024 suite à l’intervention de la société CHRETIEN, ce qui résulte suffisamment du rapport d’intervention produit, quand bien même la facture n’est pas produite.

La société TEMPO BAT a procédé à différente mesures de l’humidité dans l’appartement, le 12 janvier 2024 (pièce 51), était ainsi relevé :

WC : murs et plafond entre 35 et 40 %,

Salle de bain : mur de gauche en haut et à droite du meuble miroir entre 40 et 50%, plafond sec avec moisissures importante et odeurs nauséabondes,

murs de la cuisine : sous la fenêtre entre 35 et 75%

à gauche de la fenêtre entre 35 et 70% avec moisissures importantes,

conjoint à la chambre entre 40 et 70%

à droite et plafond sec, mais traces de dégâts des eaux et moisissures importante au plafond,

chambre : mur conjoint à la cuisine et mur de façade entre la fenêtre et l’angle du mur entre 70 et 90%.

Le commissaire de justice le 5 juin 2024 (pièce 49) constatait la présence d’humidité dans les WC et la salle de bain (sans mesure précise) et que la salle de bain était toujours dans le même état qu’au départ, à savoir, le plafond effondré et moisi, la présence de débris dans la baignoire, un câble électrique au sol. Était également constaté, de l’humidité dans la cuisine (mur sous la fenêtre) et dans la chambre dans le mur commun à la cuisine ainsi que des cloques sous la peinture.

La société CHRETIEN intervenu le 27 juin 2024 et le 3 juillet 2024 constatait :

— dans la salle de bain une humidité résiduelle au niveau du bois derrière le miroir uniquement

— dans la cuisine un taux d’humidité de 80% à 90 % dans le mur mitoyen cuisine et chambre due à une fuite dans l’appartement voisin de l’étage du dessus ou à une « fuite sur le mur entre la chambre et la cuisine et le mur de façade », et l’absence d’une grille sur le bouche d’aération créée à gauche à côté de la fenêtre de la cuisine laissant s’infiltrer l’eau de pluie.

Selon le rapport de la société NEXEAU, constitué de nombreuse photographies, intervenu le 10 septembre 2024 (pièce 73) il était relevé :

— un taux de 65 à 76% dans la chambre sur le mur commun à la cuisine et sur le mur donnant sur l’extérieur,

— un taux de 59 à 80% dans la cuisine, ainsi que des traces de moisissures,

— un taux de 10 à 12 % dans le plafond de la salle de bain (toujours dans le même état),

— un taux de 15 à 32% dans les WC sur le mur au-dessus des toilettes.

Ainsi, les désordres survenus dans la salle de bain ont eu pour conséquence de rendre la pièce inutilisable entre le 4 juin 2023 et le 2 mai 2024 du fait de la présence de câble électrique au sol, tombés du faux plafond présentant une dangerosité certaine pour les personnes. Le manquement objectif du bailleur à son obligation de remettre au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation est ainsi caractérisé, ses diligences personnelles à cet égard étant sans incidence sur sa responsabilité. Les autres désordres constatés en 2023 dans les WC et la cuisine constituent un manquement du bailleur à son obligation de garantir à son locataire la jouissance paisible du logement.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12] est également engagée l’ensemble de ces désordres trouvant leur origine dans les parties communes du bâtiment.

Il résulte des écritures des parties concordantes sur ce point que l’origine des désordres a été réparée le 15 juin 2023 pour le premier dégât des eaux et au mois d’octobre 2023 pour le deuxième. Ce qui est concordant avec les différentes mesures de l’humidité rappelée ci-dessus. Le taux d’humidité mesuré dans la salle de bain et les toilettes ayant considérablement diminué entre l’été 2023 et le 10 septembre 2024.

Les causes des désordres ayant été résolues, et les travaux sollicités n’ayant pour objet que de faire cesser ces désordres, la demande tendant à obtenir la condamnation de la société AXA SELECTIV’IMMO à réaliser des travaux est rejetée. En revanche, M. [T] [X] est légitime à solliciter l’indemnisation pour son préjudice de jouissance.

Les parties s’accordent encore sur l’existence de deux nouveaux désordres constatés dans la cuisine lors des interventions de la société CHRETIEN le 27 juin 2024 et le 3 juillet 2024. Ce qui explique l’importance de l’humidité relevée à divers endroits de la pièce. Ainsi, M. [T] [X] subit une infiltration d’eau dans le mur de gauche et sous la fenêtre causée par une bouche d’aération à gauche de la fenêtre, d’une part, et des infiltrations d’eau dans le mur mitoyen à la cuisine et à la chambre dont l’origine n’est pas déterminée et pourrait être une fuite depuis l’appartement du dessus ou depuis la façade, d’autre part.

Le manquement objectif du bailleur à son obligation de garantir à son locataire la jouissance paisible du logement est avéré. S’agissant de la demande de travaux, il convient de relever que les travaux visés par M. [T] [X] dans ses écritures, en ce qu’ils reprennent les préconisations de la ville de [Localité 11] du 26 avril 2024 et du préfet de [Localité 11] de 21 mai 2024, ne concernent la réparation que les deux premiers dégâts des eaux de juin 2023. La demande doit donc être rejetée. Il convient, toutefois, de constater que la société AXA SELECTIV’IMMO indique dans ses écriture qu’elle prendra à sa charge les réparations à faire dans l’appartement du dessus et les travaux de reprise visés aux deux devis de la société CHRETIEN produits (pièces 5 et 6 de la société AXA SELECTIV’IMMO) soit le remplissage du trou au ciment de la bouche de ventilation dans la cuisine et la fourniture et la pose d’une entrée d’air au niveau de la fenêtre de la cuisine ainsi que la réfection du coffrage en bois. En outre, la cause des désordres causant l’infiltration dans le mur mitoyen à la cuisine et à la chambre n’étant pas identifiée, les travaux susceptibles de remédier à ce désordre ne pourraient être déterminés.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] ([Adresse 3]) ne sera pas retenue, s’agissant de ces deux sinistres, aucune partie n’apportant d’élément permettant de l’établir.

Sur l’évaluation des préjudices

M. [T] [X] considère que son appartement reste totalement inhabitable car les travaux de remise en état n’ont pas été réalisés et car les murs et plafonds ne sont pas sec. Il déclare aussi rencontrer de graves problèmes de santé depuis l’année 2018. Et devoir se faire héberger par des amis ou se loger à l’hôtel.

En application des principes généraux de la responsabilité civile, le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties, la victime devant être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

Du fait de l’impossibilité d’utiliser la salle de bain sur la période du 4 juin 2023 au 2 mai 2024 il convient d’accorder à M. [T] [X] la somme de 20 533,34 euros correspondant au montant du loyer et des charges payés sur la période, l’accès à une installation sanitaire dans un logement étant indispensable. Il convient de préciser qu’il est tenu compte dans cette indemnisation du fait que M. [T] [X] a dû se rendre à l’hôtel pour bénéficier d’une salle de bain, le préjudice financier allégué est donc réparé par l’allocation de cette indemnité.

S’agissant de la période postérieure, il ressort des éléments du dossier que les dégâts des eaux survenus au mois de juin 2023 ont entraîné une humidité anormale dans la salle de bain et les toilettes jusqu’au mois de septembre 2024 où les mesures de la société NEXEAU démontrent que les murs se sont asséchés. De plus, une humidité importante résultant des dégâts des eaux déclarés le 27 juin 2024 et le 3 juillet 2024 a été constaté dans la cuisine. Compte tenu de ces éléments, de la durée du préjudice, du nombre et de la nature des pièces impactées sur l’appartement, M. [T] [X] sera indemnisé à hauteur de 25% du montant du loyer (20% pour la cuisine, 5% pour la salle de bain et les WC) soit la somme de 2006,50 euros pour la période du 2 mai au 3 octobre 2024 date de l’audience.

Il résulte des éléments du dossier que la société AXA SELECTIV’IMMO n’a pas procédé aux travaux de remise en état de la salle de bain et des WC, alors même qu’elle était informée que les murs avaient séchés, il convient, en conséquence de faire droit à la demande de M. [T] [X] et de lui accorder la somme de 3 324,20 euros pour réaliser les travaux de remise en état de ces pièces, selon le devis produit. En revanche, la demande relative aux travaux de remise en état de la cuisine doit être rejetée dans la mesure où le dégât des eaux étant en cours, il n’est pas encore possible de déterminer précisément le préjudice, étant précisé que le devis produit est ancien.

Par ailleurs, la multiplicité des réclamations faites par M. [T] [X] auprès de son bailleur mais également auprès de la ville de [Localité 11], et le temps passé à recevoir des entreprises caractérisent un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 2 000 euros.

Ainsi, la société AXA SELECTIV’IMMO sera condamnée à payer à M. [T] [X] la somme totale de 27 864,04 euros à titre de dommages et intérêts.

Chacun des coresponsables d’un même dommage est tenu à l’égard de la victime de le réparer intégralement. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12] sera tenu solidairement du paiement de la somme de 25 937,84 euros, compte tenu du fait que sa responsabilité n’est pas engagée pour les sinistres intervenus en 2024.

Sur le recours de la société AXA SELECTIV’IMMO

L’existence et la constatation de dommages ayant pour origine les parties communes sont suffisantes pour engager la responsabilité de plein droit, le copropriétaire victime n’ayant pas à établir la faute du syndicat des copropriétaires. Seule la preuve d’une faute du copropriétaire victime ou d’une circonstance de force majeure est susceptible de fonder une exonération totale ou partielle de responsabilité.

En l’espèce, comme il a été développé précédemment, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12] est engagée s’agissant des sinistres du mois de juin 2023.

Toutefois, il y a lieu de relever que la société AXA SELECTIV’IMMO n’a pas effectuer les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour permettre la mise en sécurité de l’appartement, au besoin par l’introduction d’une action judiciaire pour le contraindre à prendre les mesures nécessaires, laissant perdurer le sinistre durant plusieurs mois. La société AXA SELECTIV’IMMO a ainsi, a directement contribué aux préjudices subis par le locataire.

Dès lors, il y a lieu de limiter son recours à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble à hauteur de 50%.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à garantir la société AXA SELECTIV’IMMO des condamnations prononcées à son encontre au titre des dommages et intérêts pour les sinistres intervenus au mois de juin 2023 et leurs conséquences, soit la somme de 25 937,84 euros, à hauteur de 50%.

Sur le recours du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12]

Cette demande, qu’aucun fondement légal explicite ne vient étayer, n’est pas justifiée et sera par conséquent rejetée.

Sur la publication de la décision

Cette demande, qu’aucun fondement légal explicite ne vient étayer, n’est pas justifiée et sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la société AXA SELECTIV’IMMO partie perdante à titre principal.

Les coûts des constats d’huissier ne relèvent pas des dépens au seul motif qu’il s’agisse d’un acte d’huissier, celui-ci n’étant pas requis pour l’instance. La demande de remboursement de ces frais sera appréciée dans le cadre de la demande faite au titre des frais irrépétibles.

Condamnée aux dépens, la société AXA SELECTIV’IMMO devra verser à M. [T] [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles sont rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société AXA SELECTIV’IMMO à verser à M. [T] [X] une somme de 27 864,04 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :

—  20 533,34 euros en réparation du préjudice de jouissance pour la période du 4 juin 2023 au 2 mai 2024,

—  2006,50 euros en réparation du préjudice de jouissance pour la période du 2 mai au 3 octobre 2024,

—  3 324,20 euros au titre de la remise en état de la salle de bain et des WC,

—  2 000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12] à payer à M. [T] [X], la somme de 25 937,84 euros, DIT qu’il sera tenu de ce paiement in solidum avec la société AXA SELECTIV’IMMO,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12] à garantir la société AXA SELECTIV’IMMO des condamnations prononcées à son encontre au titre des dommages et intérêts pour les sinistres intervenus au mois de juin 2023 et leurs conséquences, soit la somme de 25 937,84 euros, à hauteur de 50%,

REJETTE le recours du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12] à l’encontre de la société AXA SELECTIV’IMMO,

REJETTE la demande de publication du jugement,

CONDAMNE la société AXA SELECTIV’IMMO à verser à M. [T] [X] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE la société AXA SELECTIV’IMMO aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection