TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sophie COUSIN-MIKOWSKI

Madame [S] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01616 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BQ4

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT – OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

DÉFENDEURS

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Sophie COUSIN-MIKOWSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A660

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025015627 du 27/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [S] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01616 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BQ4

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juillet 2002, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti à Monsieur [U] [T] et Madame [F] [T] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 309,931 euros, outre une provision sur charges. Par un avenant du 13 juillet 2007, Madame [F] [T] est devenue seule titulaire d bail à la suite du décès de son époux.

Considérant que le bien est occupé par Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L], fils et belle-fille de locataire, PARIS HABITAT OPH a, par actes de commissaire de justice du 17 décembre 2024, fait assigner Madame [F] [T], Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur pour inoccupation personnelle, cession et sous-location des lieux,l’expulsion de Madame [F] [T] et tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement, avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, et avec la séquestration du mobilier à leurs frais, risques et périls,la condamnation de Madame [F] [T] au paiement de la somme de 1901,28 euros d’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, et capitalisation des intérêts,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges jusqu’à libération des lieux, majoré de 30%,leur condamnation in solidum à lui verser une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût de la sommation.

Après un renvoi et une réouverture des débats, pour communication par les parties de pièces probantes complémentaires à l’appui de leurs prétentions, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a renvoyé à ses conclusions visées à l’audience du 30 juin 2025, soutenues oralement, aux termes desquelles il a réitéré demandes de son assignation, sauf à actualiser sa créance au titre de l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 937,60 euros au 26 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et à ajouter qu’il s’opposait à toute demande reconventionnelle des défendeurs. Il a produit des pièces complémentaires utiles à l’audience du 4 septembre 2025 à l’appui de sa demande en résiliation du bail.

Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L], respectivement assistés et représentés par leur conseil à l’audience utile, ont développé oralement les termes des écritures visées à l’audience du 30 juin 2025, selon lesquelles ils ont sollicité à titre principal le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, le rejet des demandes d’astreinte, de suppression du délai de deux mois, de majoration de l’indemnité d’occupation, de condamnation au paiement d’un arriéré locatif, outre l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Ils ont également sollicité la condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à lui payer 5000 euros pour troubles de jouissance, ce dont ils se sont finalement désistés à l’audience, et ont sollicité que le bailleur soit condamné à exécuter les travaux utiles pour remédier aux désordres constatés par un inspecteur de salubrité le 15 janvier 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter du jugement. Ils ont enfin sollicité la condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à leur payer 1800 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux dépens. Si Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] ont produit à l’audience du 4 septembre 2025 des pièces complémentaires à l’appui de leurs prétentions, Monsieur [Z] [T] a fini par admettre oralement au cours de l’audience, tel que repris dans le procès-verbal du greffier, que Madame [F] [T] réside au Maroc depuis « 1 an et 2 mois ».

Bien que régulièrement assignées à domicile, Madame [F] [T] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera indiqué que la note en délibéré de Monsieur [Z] [T] du 19 septembre 2025 sera rejetée car n’ayant pas été autorisée à l’audience. Au surplus, l’indécence supposée du logement qu’il occupe, dénoncée dans son courrier, n’a pas été évoquée au moment des débats à l’audience du 4 septembre 2025 où il a pourtant pu s’exprimer.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et 1 des conditions générales du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH produit un constat de commissaire de justice du 27 août 2025 retranscrivant les propos d’un membre du personnel de proximité de la résidence qui indique « qu’en sept années de présence dans la résidence, il n’a jamais vu la locataire en titre du logement n°70 » et que « le logement est occupé par Monsieur [Z] [T], fils de la locataire en titre, et par sa « copine » Madame [S] [L], ainsi que trois enfants de 5-6 ans et 17-18 ans ». Une voisine de palier déclare que « le logement est occupé par une dame d’une quarantaine d’années avec deux ou trois enfants et un chien ». Dans une attestation du 1er août 2025, ayant valeur de simple renseignement, le gardien d’immeuble expose « ne jamais avoir rencontré Madame [F] [T] depuis le 1er janvier 2018 ». Interrogé à l’audience du 4 septembre 2025 et incapable de produire copie des billets d’avion du prétendu séjour de vacances de sa mère au Maroc, Monsieur [Z] [T] a finalement reconnu que la locataire en titre ne réside plus dans l’appartement, depuis « 1 an et 2 mois » selon ses propos retranscrits dans le procès-verbal du greffier, soit en toute hypothèse au-delà d’une période de huit mois. Dans ces conditions, les attestations versées de proches de sa famille, ayant valeur de simple renseignement, viennent contredire les déclarations orales à l’audience de l’occupant lui-même du bien litigieux et apparaissent donc être de complaisance.

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré, de même que celui relatif au grief tenant au défaut d’occupation.

Ces violations sont par ailleurs suffisamment graves et répétées pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle a débuté au plus tard il y a plus d’un an mais en toute vraisemblance il y a plus de 7 années, alors que le contrat de bail rappelait expressément l’interdiction de la sous-location et que le logement de caractère social n’est pas vocation à venir enrichir le preneur et sa famille.

Madame [F] [T] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

La condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 9 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] versent un justificatif de demande du bénéfice d’un logement dans le parc social. Ils ne communiquent aux débats aucune pièce de nature à démontrer qu’il aurait initié des recherches de logement dans le parc privé, qui seraient restées infructueuses, alors qu’ils connaissaient être occupants sans droit ni titre de l’appartement pris à bail par Madame [F] [T] en raison de son inoccupation dans la durée. Ils auront par ailleurs vocation à bénéficier des dispositions des articles L.412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale.

La demande de Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] de délai pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que la locataire reste lui devoir la somme de 937,60 euros à la date du 26 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés à cette date, échéance de mai 2025 incluse.

Pour la somme au principal, si Monsieur [Z] [T] la conteste, il ne produit aucune pièce de nature à contester le principe ou le montant de cette dette dont il n’est d’ailleurs pas débiteur. Absente à l’audience, Madame [F] [T] n’apporte non plus, par définition, aucun élément pour en contester le bien-fondé. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 937,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En outre, Madame [F] [T], Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, outre une majoration de 30%, compte-tenu de l’ancienneté de la violation des dispositions du contrat de bail sur l’obligation d’occupation personnelle et l’interdiction de sous-location et le préjudice en résultant pour l’organisme HLM.

Sur la demande reconventionnelle en injonction de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il sera relevé que Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] ne sont pas locataires en titre du logement objet du litige et donc ne sont pas fondés à solliciter de quelconques travaux en exécution du contrat de bail.

La demande de Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] en injonction de travaux sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des sommations et du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 juillet 2002 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Madame [F] [T] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [T] de restituer les clés du logement à [Localité 4] HABITAT OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 9 mois sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [T] d’avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions posées par les articles L.412-1 et suivants et L.412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 937,690 euros d’arriéré de loyers et de charge au 26 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 et capitalisation des intérêts ;

RAPPELLE que Madame [F] [T] est tenue du paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [T], Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, outre une majoration de 30%, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [T], Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [T], Monsieur [Z] [T] et Madame [S] [L] aux dépens en ce compris le coût des sommations et du constat de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION