TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

SCI FAFAR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06351 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NVT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet CHARPENTIER, SARL – [Adresse 6], pris en son établissement principal sis [Adresse 4]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

SCI FAFAR

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Président,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Brice REVENEY, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06351 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NVT

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FAFAR est propriétaires des lots n° 7 et 78 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et géré par le syndic CHARPENTIER .

Il a été constaté que la SCI FAFAR ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui leur étaient trimestriellement adressés malgré les relances du syndic.

Une mise en demeure lui a été adressé le 29 mai 2024 pour régler la somme en principal de 1926, 20 € pour la période du 1er avril 2024 au 12 août 2024, puis une lettre de mise au contentieux le 20 juin 2024, puis une sommation par huissier le 30 août 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] (ci-après “SDC”), représenté par son syndic le cabinet CHARPENTIER, a assigné la SCI FAFAR devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.

Le SDC demande au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1103 et 1104 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner la SCI FAFAR à lui payer la somme de 2357,04 € au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2024 au 12 août 2024,

— condamner la SCI FAFAR à lui payer la somme de la somme de 51, 05 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

— condamner la SCI FAFAR à lui payer la somme de 2600 € de dommages et intérêts,

— condamner la SCI FAFAR à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 10 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et valoir une actualisation de la dette à hauteur de 4409, 83 € au 4 mars 2025 pour le cas où la défenderesse serait présent à l’audience, ce qui n’a pas été le cas.

A défaut d’avoir été notifiée à la SCI FAFAR puisque celle-ci a fait l’objet d’un procès verbal de vaines recherches, y compris les conclusions adressées à destinataire inconnu selon l’accusé de réception, cette demande ne sera donc pas examinée.

Assignée par procès verbal de vaines recherches, la SCI FAFAR n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1] produit les pièces justifiant que la SCI FAFAR est propriétaire des lots n° 7 et 78 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et correspondant respectivement à 2/3650 e et 83 /3650 e des tantièmes.

De fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la SCI FAFAR n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse au 1er juillet 2024 :

— Le contrat du syndic du cabinet CHARPENTIER,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2021, 2019, 2023 et 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété et arrêtant son budget prévisionnel de l’année suivante, devenues définitives selon les attestations de non recours produites aux débats. Les résolutions adoptées s’imposent donc à tous les copropriétaires avec la force d’un contrat.

— Sur cette base, au titre de l’année 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée du 26/03/2024 au 12/08/2024 des appels de provision sur charges courantes et de cotisations sur fonds travaux, intégrant un solde de charges courantes 2023.

Il en résultait au 12 août 2024 un solde débiteur en faveur du syndicat de 2357,04 €.

Ne pouvant être tenu compte, pour le respect du contradictoire, de l’actualisation de la dette faite à l’audience, la SCI FAFAR sera donc jugée redevable de la somme de 2357,04 € et condamnée à cet effet avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 pour la somme de 1926, 20 €, et à compter du 30 août 2024 pour la somme de 2613, 93 € en principal (hors les frais compris dans les dépens), étant précisé que la demande du 20 juin 2024, qui est une information de mise en contentieux et propose un règlement amiable, ne vaut pas interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil et ne peut donc constituer un point de départ des intérêts au taux légal.

II. Pour les frais de relance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC réclame à la SCI FAFAR la somme de 51, 05 € correspondant au coût des honoraires de double relance du cabinet CHARPENTIER nécessaires au recouvrement de la créance et justifiés par facture en pièces 19 et 20.

Conformément à l’article 10-1 précité, il sera fait droit à la demande.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement de la SCI FAFAR est démontré au fil des mise en demeure, relances et sommations de payer diligentées en vain le 29 mai 2024 , le 20 juin 2024, puis le 30 août 2024, et ce d’autant qu’il existe un jugement précédent du 13 juin 2023 prononcé contre la SCI FAFAR où sa bonne foi était déjà mise à l’épreuve.

De ces carences répétées, à laquelle aucune explication n’a été apportée et qui constituent une faute civile, Il résulte nécessairement une désorganisation de la trésorerie de la copropriété lui causant un préjudice financier direct et certain.

Compte tenu de la somme en carence et de la réitération des impayés, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI FAFAR, partie succombante, sera condamnée aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la SCI FAFAR soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 800 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne la SCI FAFAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CHARPENTIER, la somme de 2357,04 € au titre de son arriéré de charges et provisions pour travaux arrêté du 1er avril 2024 au 12 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 pour la somme de 1926, 20 € et à compter du 30 août 2024 pour la somme de 2613, 93 €,

Condamne la SCI FAFAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CHARPENTIER, la somme de 50, 51 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges,

Condamne la la SCI FAFAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CHARPENTIER, la somme de 1000 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne la SCI FAFAR aux entiers dépens ;

Condamne la SCI FAFAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CHARPENTIER, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le président