Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 18 février 2025, n° 24/01997

TJ Paris 18 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la SCI KIF 20-26 MARS était redevable des charges de copropriété, ayant été régulièrement informée des montants dus et n'ayant pas prouvé le paiement des sommes contestées.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a estimé que les frais de recouvrement étaient justifiés et nécessaires, et a donc accueilli la demande dans la limite des frais prouvés.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que le retard de paiement avait causé un préjudice de gestion à la copropriété, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Conditions de capitalisation des intérêts
La cour a jugé que les conditions de capitalisation des intérêts étaient réunies et a ordonné leur capitalisation.
Accepté
Frais exposés pour la procédure
La cour a accordé le remboursement des frais exposés, considérant que le syndicat avait dû engager des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 18 févr. 2025, n° 24/01997
Numéro(s) :	24/01997
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique MORINAugustin KEMADJOU
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 3 ], son Syndic la SAS CREDASSUR c/ S.C.I. K I F 20-26 MARS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Augustin KEMADJOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédérique MORIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01997 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ONJ

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 18 février 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son Syndic la SAS CREDASSUR, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0024

DÉFENDERESSE

S.C.I. K I F 20-26 MARS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Augustin KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2088

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01997 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ONJ

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI KIF 20-26 MARS est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 2], constituant le lot 183 de la Copropriété et cadastré [Cadastre 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 14/03/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 6] , représenté par son syndic la SAS CREDASSUR, a assigné la SCI KIF 20-26 MARS, aux fins de :

— condamnation de la SCI KIF 20-26 MARS au paiement de:

— la somme de 908,42 euros pour les charges dues au 12/ 02/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 20/ 10/ 2023 sur la somme de 1295.02 euros et de l’assignation pour le surplus ,

— la somme de 610,66 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété dus au 12/02/2024 , avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 20/ 10/ 2023 sur la somme de 1295.02 euros et de l’assignation pour le surplus ,

— la somme de 3500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner la capitalisation des intérêts

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 9/ 12/ 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur élève ses prétentions à la somme de 1332.59 euros de charges dues au 01/10/2024 , 4ème appel 2024/2025 inclus et 610.66 euros de frais nécessaires . Il précise que le chèque de règlement du 15/11/2024 invoqué par la SCI KIF 20-26 MARS n’es pas reçu à ce jour .

Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, en raison des tentatives amiables de recouvrement.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

La SCI KIF 20-26 MARS a été représentée et soutient oralement ses conclusions déposées à l’audience . Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a toujours eu connaissance de son adresse, qu’elle a payé la somme de 908.42 euros dès qu’elle a su devoir la somme réclamée , soit le 15/11/2024 . Elle conteste devoir des sommes au titre des frais , le recouvrement des charges étant un acte d’administration du syndic , qui ne peut entraîner de frais pour le copropriétaire ni d’intérêts. Elle soutient encore que la capitalisation suppose une dette d’intérêts sur une année entière , qui n’est pas constituée depuis soit le 20/10/2023, soit le 14/03/2024 et relève qu’elle ne peut avoir lieu pour une dette inexistante .

Elle s’oppose à la demande indemnitaire , en raison de son paiement dès qu’elle a connu les sommes à payer , et de l’absence de preuve de mauvaise foi, ou d’absence de faute , préjudice et lien de causalité qui soit démontré.

Elle s’oppose de ce fait à la demande de condamnation au titre des dépens ou frais irrépétibles et sollicite reconventionnellement la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile .

La SCI KIF 20-26 MARS précise à l’audience que son locataire ne payait pas ses loyers , qu’elle a un nouveau locataire ce qui lui a permis de faire le règlement du 15/11/2024, qu’elle ne conteste pas la somme due au surplus , en principal.

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 12/12/2022, 11/12/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème appel 2021/2022, quatre appels 2022/2023 et 2023/2024 , 1er appel 2024/2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2021/2022 et 2022/2023

— une lettre de mise en demeure du 12/ 06/ 2020, un commandement de payer du 22/07/2020, une mise en demeure du 21/07/2021, un commandement de payer du 22/03/2022, une mise en demeure du 31/05/2022, une mise en demeure du 20/10/2023, et relance

— un décompte des sommes dues entre le mois de juillet 2020 et le 6/ 12/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Décision du 18 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01997 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ONJ

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En application de l’article 1353 du code civil , le créancier doit justifier de sa créance , et le débiteur de son paiement ou du fait qui a éteint son obligation .

Le Kbis de la société SCI KIF 20-26 MARS ne fait pas état de changement d’adresse du siège social et tous les appels de charges, mises en demeure ou relances depuis 2020 sont adressés à celle-ci au lieu de son siège social. Dès lors la SCI KIF 20-26 MARS ne peut invoquer l’absence de réception des appels de charges, étant observé qu’elle a reçu la mise en demeure du 12/06/2020, que les commandements de payer sont tous à la même adresse , et que l’huissier relève le nom de la SCI sur la boîte aux lettres. Il sera noté que seule la mise en demeure par LRAR du 20/10/2023 est revenue « destinataire inconnu à l’adresse » , bien que celle-ci ne soit pas modifiée .

Mais en tout état de cause , les appels étant envoyés en lettre simple , la SCI KIF 20-26 MARS devait honorer les demandes de paiement .

Enfin le chèque invoqué du 15/11/2024 n’est pas à ce jour encaissé .

Au titre des charges entre le mois de juillet 2020 et le 06/ 12/ 2024, il est dû la somme de 1332.59 euros, 1er appel 2024/2025 du 01/10/2024 inclus. La SCI KIF 20-26 MARS en est redevable en deniers ou quittance, sous réserve de l’encaissement à vérifier du chèque du 15/11/2024 de 908.42 euros .

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Ce texte spécial déroge au texte général de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution , qui conserve à la charge du créancier les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire , sauf acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier et sauf le cas des frais nécessaires quand le débiteur est de mauvaise foi .

L’article 10-1 suppose de vérifier le caractère nécessaire des frais engagés après une mise en demeure préalable, mais sans condition de mauvaise foi du débiteur.

Les frais de contentieux facturés en juillet 2020 avant toute dette qui ressorte du décompte du syndicat des copropriétaires ne peuvent être imputés au copropriétaire .

Les frais d’honoraires de contentieux sont en tout état de cause à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de commandement de payer de 82.66 euros du 22/03/2022 sont justifiés, une dette étant constituée à cette date, selon les relevés de compte de charges . Le rappel du 20/10/2023 , plus d’un an après est également dû .

Mais les frais d’assignation relèvent des dépens.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 130.66 euros .

La SCI KIF 20-26 MARS sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 6] , représenté par son syndic la SAS CREDASSUR la somme de 1332,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14/03/2024, pour les charges dues entre juillet 2020 et le 6/ 12/ 2024 , 1er appel 2024/2025 du 01/10/2024 inclus , en deniers ou quittance , sous réserve de l’encaissement à vérifier du chèque du 15/11/2024 de 908.42 euros , et la somme de 130.66 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 14/03/2024.

En effet la demande en justice vise à capitaliser les intérêts qui sont dus depuis l’assignation , lors de l’exécution de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; en effet le dernier paiement avant celui du 15/11/2024 à encaisser , est mentionné au 06/05/2022. Elle cause donc un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 6] , représenté par son syndic la SAS CREDASSUR une somme de 150 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SCI KIF 20-26 MARS sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 6] , représenté par son syndic la SAS CREDASSUR la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. Elle sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

CONDAMNE la SCI KIF 20-26 MARS à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 6] , représenté par son syndic la SAS CREDASSUR la somme de :

—  1332,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14/03/2024 pour les charges dues entre juillet 2020 et le 6/ 12/ 2024 , 1er appel 2024/2025 du 01/10/2024 inclus , en deniers ou quittance, sous réserve de l’encaissement à vérifier du chèque du 15/11/2024 de 908.42 euros

—  130.66 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 14/03/2024

CONDAMNE la SCI KIF 20-26 MARS à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 6] , représenté par son syndic la SAS CREDASSUR la somme de 150 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SCI KIF 20-26 MARS aux entiers dépens de l’instance

CONDAMNE la SCI KIF 20-26 MARS à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 6] , représenté par son syndic la SAS CREDASSUR la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DEBOUTE la SCI KIF 20-26 MARS de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT