TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10959

N° Portalis 352J-W-B7G-CXZD7

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Yannick LUCE de la SELEURL CABINET YL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0509

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société EGIM SAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Marie-hélène LEONE CROZAT de la SELARL CABINET LEONE-CROZAT ASSOCIEES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0468

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10959 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZD7

DÉBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1]AL -2015798257Frédéric, la date du RCP n’apparait pas sur la copie du RCP produite.

est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il fait partie de l’ASL dite du « Quartier de l’horloge ».

Mme [D] [R] est propriétaire, depuis le 20 avril 2021, du lot n° 6003, constitué, selon les termes de l’état de division inclus au règlement de copropriété, d’un appartement situé au 1er étage.

Mme [R] a souhaité procéder, en 2021, à l’affichage sur sa boite aux lettres située dans le hall d’entrée de l’immeuble de son nom et de celui de sa société « UN JOUR UN SIGNE ».

Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2022 de l’immeuble situé [Adresse 1], dont le procès-verbal a été notifié par courrier daté du 7 juillet 2022, la résolution n° 36 a été adoptée en ces termes :

« Résolution 36 : Domiciliation des sociétés

Clé de répartition : charges générales (10.000)

Rédigé par le conseil syndical : le règlement de copropriété rappelle que l’immeuble est un immeuble d’habitation. Les sociétés ne doivent pas y être implantées, ni leur adresse figurer sur les boites à lettres ou la liste générale. L’assemblée générale rappelle ces principes de base et, après en avoir délibéré, n’autorise pas Mme [R] à faire figurer le nom de sa société.

Pour : 29/31 copropriétaires représentant 4.754/ 4.952 tantièmes,

Contre : 2/31 copropriétaires représentant 198/4.952 tantièmes,

Madame [S] [H] (71), Madame [R] [D] (127),

Abstention : 6/38 copropriétaires présents et représentés représentant 754/5.872 tantièmes

M. OU MME MAHE/ [W] (166), Monsieur [A] [V] (189), Mlle [I] [K] (90), Mlle [W] [L] (69), Madame [W] [E] (172), M. ou Mme [N] (68)

Défaillant : 1/38 copropriétaires représentant 166/ 5.872 tantièmes

Madame [W] [E] [H] (166)

Cette résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 ».

Par acte d’huissier délivré le 6 septembre 2022, Mme [D] [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] Paris 3ème devant le tribunal judiciaire aux fins de demander, principalement, l’annulation de la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 7 juillet 2022 et la condamnation du syndicat des copropriétaire à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par courriers de mise en demeure datés du 14 décembre 2022 et du 2 janvier 2023, le cabinet STARES, syndic, a mis en demeure Mme [R] de faire procéder au retrait du nom de sa société sur sa boite aux lettres (pièce n° 23 de Mme [R]).

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, Mme [D] [R] demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’article 1240 du code civil, les pièces versées aux débats,

Recevoir [D] [R] en sa demande et l’y déclarée recevable et fondée,

Rejeter toutes demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires,

Annuler la délibération numéro 36 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2022,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 3ème demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, vu les pièces,

Dire mal fondées les demandes de Mme [R] d’annulation de la résolution 36 de l’assemblée générale du 7 juillet 2022 et l’en débouter,

Condamner Mme [R] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [R] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Marie-Hélène LEONE CROZAT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 26 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 juin 2025, a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 7 juillet 2022 formée par Mme [R]

Mme [D] [R] soutient que la résolution critiquée est nulle, au visa de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle viole les stipulations du règlement de copropriété. Elle expose que :

— le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité à usage mixte professionnel et habitation, les dispositions de l’article 43 du règlement de copropriété tolérant « l’usage mixte professionnel et d’habitation » ainsi que « l’usage uniquement professionnel pour les seules profession libérales »,

— le siège social de son entreprise « Un jour un signe » a été transféré à son domicile le 28 juillet 2021, étant considéré que le syndicat des copropriétaires prétend sans le démontrer que le nom de sa société serait toujours inscrit sur la boite aux lettres de l’adresse de son ancien siège social, au [Adresse 6] à [Localité 8],

— elle exerce une profession libérale de « conseil pour les affaires et autres conseils de gestion », qui n’engendre aucune réception de clientèle, de marchandises ou d’accueil de secrétariat,

— aucune trouble n’est rapporté.

En outre, elle fait valoir que plusieurs copropriétaires usent et jouissent librement de ce droit de domicilier leurs sociétés sur leur lieu d’habitation, ce qui engendre une discrimination à son égard sans motif légitime. Elle estime que la résolution critiquée révèle un « abus de droit » puisqu’elle a été rédigée par le conseil syndical en fraude des intérêts d’un copropriétaire minoritaire, dans le but de nuire au bon développement de son activité professionnelle, alors même que l’ancien président du conseil syndical avait accepté l’apposition du nom de sa société sur sa boite aux lettres et la liste générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] oppose que la résolution critiquée est régulière, car le nom des sociétés ne peut figurer sur les boites aux lettres de l’immeuble, dès lors que :

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est compris dans le quartier de l’horloge qui est une ASL dont la composition sépare les immeubles d’habitation, d’une part, et les lieux réservés aux activités professionnelles et commerciales, d’autre part, ces derniers relevant des syndicats dénommés « SOCOPARS »,

— les dispositions de l’article 43 du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] doivent être lues en complément des articles du CRUH et des articles du cahier des charges des SOCOPARS, l’article 4 du règlement rappelant l’application à l’immeuble des règles du CRUH,

— or, le point 2.21 du cahier des charges des commerces/bureaux crée une adresse postale pour l’ensemble des sociétés du quartiers de l’horloge (pièces 1, 2 et 3), adresse qui peut seule être utilisée,

— la résolution 9 de l’assemblée générale du 5 décembre 2023, non contestée et désormais définitive, a été adoptée en ces termes « l’assemblée générale après en avoir délibéré, demande au syndic d’appliquer une pénalité de 120 euros aux propriétaires dont les boites aux lettres (incluant les étiquettes) ne respectent pas l’esthétisme et l’harmonie de l’immeuble et ne sont pas aux normes » ; suite à cette résolution, l’ensemble des copropriétaires se sont appliqués à respecter les règles d’étiquetage à l’exception de Mme [R],

— s’agissant des autres propriétaires occupants exerçant une activité professionnelle dans l’immeuble, ce sont en fait leurs noms qui figurent sur les boites aux lettres, et non une dénomination sociale, étant précisé que la SARL BAREM a fait l’objet de plusieurs courriers pour l’enlèvement de l’étiquette apposée (pièces n° 9 à 11), et que, s’agissant de M. [O]/[U], il lui avait été demandé d’enlever le nom de la société et il a vendu son appartement à un copropriétaire qui a laissé l’étiquette faute d’habiter l’appartement en raison de travaux (pièce 12), et que la boite aux lettres n° 71 est celle de M. [F] [Z] qui s’est expliqué sur la mention « TOI », laquelle ne correspond pas à une société (pièces n° 16,17).

— Mme [R] est d’autant plus mal venue à solliciter l’affichage de sa société sur les boites aux lettres de l’immeuble que le nom de sa société figure toujours à son adresse du [Adresse 7].

***

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L’alinéa 1er de l’article 9 de la même loi prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal relève que Mme [R] sollicite l’annulation de la résolution n° 36 « du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2022 », alors qu’il est constant qu’elle conteste la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 21 juin 2022 dont le procès-verbal a été notifié par courrier daté du 7 juillet 2022. Le tribunal rectifiera donc cette erreur purement matérielle.

En premier lieu, l’article 4 du règlement de copropriété intitulé « cahier des règles d’usage et d’habitation et des règles de la construction » prévoit que ledit cahier, déposé au rang des minutes de Maîtres [Y] et [C] par acte du 16 mai 1977 s’applique « au lot n° 5102 et à tous les immeubles nouveaux en provenant par l’effet d’opérations de subdivision et en conséquence au lot 5104 », ce dernier lot ayant été constitué en un syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

A cet égard, la clause 19.4 de l’article 19 « usage des constructions et maintien de cet usage » du chapitre 5 « usage de l’ensemble immobilier » d’un document présenté par le syndicat comme étant le CRUHR (ce qui n’est pas contesté par Mme [R]), prévoit que « dans les immeubles à usage d’habitation, ainsi désignés sur les plans sus-visés, l’habitation est la règle. Sont toutefois tolérés :

— l’usage mixte professionnel et habitation,

— l’usage uniquement professionnel pour les seules professions libérales » (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires ».

L’article 43 du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (pièce 3, page 64 Mme [R]) reprend ladite clause en précisant que l’immeuble est à usage principal d’habitation : « Destination de l’immeuble : conformément à l’article 19.4 du « cahier des règles d’usage et d’habitation et des règles de construction. Etat descriptif de division » visé à l’article 4 du présent, l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation. Y sont toutefois tolérés :

— l’usage mixte professionnel et habitation,

— l’usage uniquement professionnel pour les seules professions libérales ».

Il ressort de cette clause que l’immeuble est soumis à une destination d’habitation mixte, autorisant expressément l’exercice d’une profession libérale au sein de l’immeuble et ce même dans un lot non occupé également à titre d’habitation.

Mme [R] exerce une activité de consultant, au sein de la société à responsabilité limitée unipersonnelle « UN JOUR UN SIGNE » dont elle est la gérante. Cette société, domiciliée à son domicile situé [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 21 septembre 2021 (date de l’annonce légale au BODACC mentionnée dans le rapport « societe.com » du 1er mars 2023, lequel indique une fermeture de l’ancien établissement domicilié [Adresse 6], pièce n° 22 de Mme [R]), est spécialisée dans le secteur d’activité du conseil pour les affaires et autres conseils de gestion (certificat d’inscription au répertoire des entreprises et des établissements SIRENE en date du 9 septembre 2021, pièce n° 4 – ; rapport « societe.com » du 1er mars 2023, pièce n° 22 Mme [R]). Mme [R] produit en outre une attestation de l’URSAFF en date du 29 juin 2023 (pièce n° 26 de Mme [R]), confirmant son affiliation au fonds interprofessionnel de formation des professionnels libéraux et démontrant ainsi le caractère libéral de son activité. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que cette activité n’implique, par ailleurs, aucune réception de clientèle, de marchandises ni de personnel ni ne cause de troubles.

Dès lors, l’activité de la société « UN JOUR UN SIGNE » exercée au domicile de Mme [R] ne viole pas la destination de l’immeuble.

En deuxième lieu, l’extrait du « cahier des charges des commerces » (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) prévoit dans son point 2.21 : « Courrier : l’adresse postale de l’ensemble des commerces du Quartier de l’horloge est :

société X

n° X rue

[Adresse 9]

Boite n°

[Localité 5] »

A proximité des monte-charges de l’aire de livraison sud est installée une batterie de boites aux lettres. Les numéros de boites sont attribués par la SOCOPAR.

En annexe X, se trouve une note des P et T relative à la distribution du courrier ».

Or, le syndicat des copropriétaires ne vise précisément aucune disposition du règlement de copropriété ou de tout autre document qui imposerait l’application de ce cahier des charges des commerces, dont il expose qu’il s’agit du cahier des charges « des SOCOPARS », aux sociétés libérales domiciliées non pas au sein des syndicats SOCOPARS mais au sein du syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1]. Les pièces n° 1 à 3 versées aux débats par le syndicat des copropriétaires sont des photographies sur papier libre de boites aux lettres.

En tout état de cause, ce cahier des charges oblige les seuls « commerces » et non les activités professionnelles libérales. Il n’est donc pas opposable à Mme [R].

Au demeurant, le syndicat des copropriétaires produit en pièce n° 10 le courrier de mise en demeure adressé à un autre copropriétaire le 3 avril 2023 aux termes duquel il sollicite de ce dernier le retrait du nom de sa société sur sa boite aux lettres au motif que « seules les sociétés libérales sont autorisées au sein de la copropriété par le règlement de copropriété ».

La résolution n° 9 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] en date du 5 décembre 2023, aux termes de laquelle « l’assemblée générale, après en avoir délibéré, demande au syndic d’appliquer une pénalité de 120,00 € aux propriétaires dont les boites aux lettres (incluant les étiquettes) ne respectent pas l’esthétisme et l’harmonie de l’immeuble et ne sont pas aux normes » (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires), porte sur un sujet étranger à l’objet du présent litige, à savoir celui de l’esthétique des boites aux lettres.

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10959 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZD7

Il est constant que le droit d’exercer une profession libérale dans l’immeuble implique le droit d’apposer le nom de la société sur la boite aux lettres. Si ce droit est encadré par le règlement de copropriété, notamment en ce qui concerne l’esthétique de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas en quoi la mention « UN JOUR UN SIGNE » sur la boite aux lettres de Mme [R], à côté de son nom, serait contraire aux stipulations du règlement de copropriété, à l’esthétique de l’immeuble ou encore à sa destination.

Partant, la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 21 juin 2022 sera annulée pour violation des dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble, ainsi que des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il soit utile d’examiner le surplus des moyens développés par les parties.

2 – Sur la demande indemnitaire formée par Mme [R]

Mme [R] soutient que la résolution critiquée constitue un abus de droit. Elle estime que ce « comportement caractérise la faute et (son) préjudice certain : moquée, privée du libre exercice de son activité professionnelle ». Elle invoque un préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] considère que Mme [R] ne justifie pas du bien-fondé de sa demande.

***

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [R] n’établit, par aucune pièce, « les préjudices » invoqués, et notamment aucun préjudice professionnel ou moral.

Elle sera donc déboutée intégralement de sa demande indemnitaire.

3 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens,

Par voie de conséquence, il sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à Mme [D] [R] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [R] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les autres demandes plus amples ou contraires des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n° 36 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2022,

Déboute Mme [D] [R] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à Mme [D] [R] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [D] [R] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement,

Rejette toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 23 Octobre 2025

La Greffière Le Président