TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DW4

N° MINUTE :

20

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2025

DEMANDERESSE

Société SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [Y] [L] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [M] [Z] épouse [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DW4

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2023, la SA d’HLM SEQENS a donné en location à Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], outre un emplacement de stationnement n°2052 et une cave, [Localité 3] pour un loyer de 2014,56 euros par mois.

Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA d’HLM SEQENS leur a fait délivrer un commandement de payer le 11 juin 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 11970,74 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclaré recevable et bienfondé dans son action,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

▸ ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et si besoin est, avec l’aide de la force publique,

▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre de son choix, ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E],

▸ condamner solidairement Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] à lui payer en principal la somme de 16971,01 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 au titre des loyers et charges impayés,

▸ fixer et condamner solidairement Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges et jusqu’à libération effective des lieux,

▸ condamner solidairement Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2024 ainsi que la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La dénonciation au préfet est intervenue le 17 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024 et renvoyée au 13 décembre 2024.

A cette date, la SA d’HLM SEQENS par l’intermédiaire de son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que la dette a été soldée le 11 décembre 2024, mais maintenant sa demande d’acquisition de la clause résolutoire compte-tenu de la mauvaise foi du débiteur lequel a pris à bail un logement avec sa sœur et son épouse alors que le logement familial du couple était à [Localité 5] et que la jouissance du bien a été sollicitée par l’épouse dès le 27 février 2023, et attribué le 28 novembre 2023, qu’il déclarait alors bénéficier de revenus confortables lui permettant amplement de régler ses échéances courantes, et un échéancier de remboursement de la dette ayant été proposé en décembre 2023 et non honoré.

En défense, Madame [Z] et Madame [E], bien que régulièrement citées, n’ont pas comparu ni personne pour elles.

Monsieur [Z] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, expliquant avoir vendu le domicile conjugal ce qui lui a permis de solder la dette et sollicitant son maintien dans les lieux dans lesquels il indique résider seul.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 17 septembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 septembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 11 juin 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E], locataires d’un logement situé [Adresse 2], outre un emplacement de stationnement n°2052 et une cave, [Localité 3] suivant bail sous seing privé du 18 septembre 2023, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis.

Le versement de 12942 euros effectué par Monsieur [Z] deux jours avant l’audience, afin de solder la dette, n’est pas de nature à justifier une quelconque suspension de la clause résolutoire, puisque le bail est d’ores et déjà résilié, étant rappelé que le bail a été établi au nom de trois locataires alors qu’il était avéré au 18 septembre 2023 que seul Monsieur [Z] y résiderait et non Madame [Z] puisqu’elle habitait avec les enfants du couple au domicile conjugal à [Localité 5], dont elle a d’ailleurs obtenu l’attribution de la jouissance dans le cadre de la procédure de divorce, que Monsieur [Z] a obtenu un échéancier de remboursement de sa dette dès le 22 décembre 2023 mais ne l’a pas honoré et que dès lors Monsieur [Z] est en impayé de loyers depuis son entrée dans les lieux, n’ayant effectué un premier règlement qu’en janvier 2024, ne justifiant aucunement de sa situation financière actuelle à l’audience et se contentant de procéder par affirmations.

Le bail étant résilié de plein droit depuis le 12 août 2024 et les trois co-titulaires du bail étant en conséquence occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] à payer à la SA d’HLM SEQENS qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation, et de la notification au préfet mais pas le coût du commandement de payer puisque le décompte produit permet d’établir que Monsieur [Z] a soldé la dette laquelle comprenait les frais de commandement qui sont donc d’ores et déjà réglés .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 12 août 2024, du bail consenti par la SA d’HLM SEQENS à Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], outre un emplacement de stationnement n°2052 et une cave, [Localité 3] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA d’HLM SEQENS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] à payer à SA d’HLM SEQENS une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne in solidum Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] à payer à SA d’HLM SEQENS une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [Z], Madame [Z] et Madame [E] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 février 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.